普罗旺世龙之梦倒号调查

　　■本报记者 李宛霖 叶青 向军 北京 郑州报道

　　一个尚未取得预售许可证的项目，却在二手市场上出现转让信息，且一个房号要价高达100万元。如此蹊跷的一幕正在中部城市郑州上演。

　　“郑东新区龙湖区，普罗旺世龙之梦，叠加别墅转让，210平方米，3、4楼叠加别墅，原价21800每平方米，转让费100万元，共558万元。”最近，类似的内容频频出现在各大门户和房地产网站的论坛和二手房信息中。

　　普罗旺世龙之梦(以下简称“龙之梦”)大有来头，该项目位于郑州郑东新区，为2012年郑州的的总价地王。

　　中国房地产报记者调查了解到，该项目为联排别墅产品，由于位置稀缺，加上开发商疑似内定底价拿地，以低于市场估值的价格违规预售，才使得一些取得“房号”的人，萌生了“倒号”谋利的念头。

　　没有预售许可证的销售

　　据郑州当地业内人士介绍，龙之梦项目所在的郑东新区，不仅是郑州乃至整个河南的未来CBD重点规划区域，项目还临近郑东新区最好的自然资源——龙湖。这是一个号称媲美西湖的大湖。龙之梦项目则位于东风渠的一侧，相当于是给龙湖区域的居民私家定制的“西湖”。

　　根据规划，龙湖区域将建成郑东新区商务休闲、旅游度假、餐饮娱乐、生态旅游休闲和生活居住服务区域，地块价值不言而喻，项目又打造成联排别墅的产品，受到很多富人青睐。

　　一位已经购房的郑州市民透露，龙之梦项目早在2013年9月就销售了，他给开发商缴纳了几百万元房款。

　　据公开信息称，普罗旺世龙之梦项目共计近700套，房价每平方米3.5万元。2013年10月9日，普罗旺世龙之梦内部认购活动开始，截至当日，认筹总额度达到约5个亿。

　　本报记者近日来到龙之梦售楼处，该售楼处样板房就建在市政公园里。这种占用公共资源之举，却没有被查处。

　　一位销售人员介绍，项目户型都在200平方米以上，单价在2.5万元到3.6万元，现在没有取得销售许可证，不能签合同提供正式发票，但是可以先交50%房款，大约300万元。上述销售人员介绍，目前只能以公司内部的认购协议和收据代替，要签订正式购房合同估计要到2014年5月份，截止到2013年11月，普罗旺世龙之梦项目已经销售一半。

　　对于“目前没有销售许可证，不能签订正式合同，先交50%总房款太高”的问题，该销售人员坚持说：“费用一点不能少，如果是收取几万或几十万元，房子早被人抢购光了。”同时，她表示，不排除正式开盘后，价格还会上涨的可能。

　　开发商资金紧张空手腾挪

　　未取得预售许可证，就开始违规销售强力吸金，这让人不仅对开发商的资金实力产生了疑问。

　　根据郑州市2013年9月份起执行的楼市新政规定，对于住宅小区单套建筑面积在144平方米以上的非普通商品住房项目，完成主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可。“大户型房子，通常都是高端项目。的确有资金压力大、还没有达到开盘条件的公司，日子会很难过，这样的公司有不少。”郑州居易国际营销总监刘建永表示。

　　实际上，违规预售这种事，在二三线城市也并不少见，此前郑州信和置业开发的普罗旺世项目，就曾虚假宣传和无证施工建设、无证销售被市民投诉、媒体曝光。而与郑州信和置业密切相关的龙之梦开发商，手法也如出一辙。

　　实际上，在项目用地成交之时，郑州信和置业与郑州高择的关系，就已经备受质疑。

　　当时接近郑州信和的人证实，郑州信和和郑州高择关系微妙，等于为新地块新成立一家公司。而在售楼处现场，销售人员也都是以信和公司开发的项目的名义售卖。

　　2012年9月底，在无人竞争的情况下，一家新成立公司——郑州市高择置业有限公司，以底价摘取郑州郑东新区龙湖区域两宗用地，创下当时郑州总价地王的纪录。虽为总价地王，实际上成交单价却创了新低，650万元/亩的价格，较同一年该区域其他地块900万元/亩左右的价格，低了近三成。当地业内人士分析，两宗用地中的24号土地使用权面积103952.11平方米，规划建筑面积为176718.59平方米，成交价为96680万元，楼面地价5470.84元/平方米；25号土地使用权面积153702.01平方米，规划建筑面积为307404.02平方米，成交价为151015万元，楼面地价4912.59元/平方米。

　　当时据知情人士爆料，其间有政府人员打了“招呼”，内定房企拿地，拟建公务员小区。2012年下半年，房子未建，当地已有公务员交纳了房款，每平方米合8000元左右，相当于同区域普通商品房的一半价格，这批公务员房有1000多套，购房的公务员们在规定的3日期限内每人缴纳了55万元的首批房款。

　　以8000元/平方米的价格销售给郑州公务员的这部分房源，开发商盈利甚微以至不挣钱。因此，业内人士认为，龙之梦项目的“高房价”是“被拉高”的，开发商相当于以捆绑的方式拿到两块地，一块地以8000元甚至更低的售价，牺牲利益给当地建公务员小区，另一块宗地则高价推向市场。

　　但是，由于国家调控的政策，郑州也在“保数据”，从2013年9月2日起，郑州开始执行更严厉的限购政策。其中一条就是“商品住房价格‘零增长’”。即对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证。因此，龙之梦这一豪宅，没能拿到预售许可证。

　　有郑州业内人士分析，此前信和公司多次无证销售，连同收取公务员的首批房款或与高择置业拿地筹款有关。另据一位接近普罗旺世项目施工单位的人士反映，2012年下半年的一个时期，信和置业没及时向建筑施工单位回款，信和置业负责人表示大家都谅解一下，钱汇到“东边”了。对照来看，2012年10月，郑州高择置业以20多亿元取得郑东新区龙湖的两块地，此举或可以作为开发商资金紧张和信和、高择之间资金腾挪的一个注脚。不过，本报记者的采访没有得到开发商的正面回应。