【推荐阅读】住建部：房价上涨过快城市从严落实限购政策

　　羊城晚报记者 黄丽娜

　　广州明年将加大住宅用地和普通商品房供应，并将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。这是广州市国土房管局局长李俊夫对今后广州调控房价方式的表态。

　　在广州土地供应上，统计显示，按照广州前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里)，2015年前就将无地可用，2025年前后将突破生态用地的警戒线，供需矛盾突出。与此同时，近10年来，广州农村人口减少了50.6%，建设用地却反增74.7%，农村集体土地仍有相当大可盘活的空间。

　　加大住宅用地和普通商品房供应

　　在昨天召开的广州市十四届人大常委会第二十三次会议上，李俊夫向市人大常委会做了落实《政府工作报告》目标任务情况的报告。在谈到市民最关心的房价问题时，李俊夫表示，今年广州严格落实国家房地产调控政策，采取了加大住宅用地供应、实行“五限”(限贷、限购、限价、限售、限签)等调控措施。据统计，全年广州共供应住宅用地601.6公顷，同比增加189.5%，其中保障性住房和中低价位普通商品住房用地占70%以上。实施调控新政后，全市房价涨幅从第1季度的24.4%逐步下降至第3季度的8%。

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要让市场在资源配置中起决定性作用。广州市人大常委会城建环资工委认为，在目前调控政策之外，应更多地从房地产保有、流通等环节尝试新的调控政策。李俊夫也认为，在房地产的调控中行政干预过多、过刚性，与发挥市场决定性作用的要求不完全适应。

　　为此，在提到明年工作的打算时，李俊夫提出，明年要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。

　　未来三五年保障房有保证

　　调控房价，一方面是增加商品房供应，采取限价、限购等措施；另一方面也要加强保障房的建设。李俊夫表示，今年广州共筹建保障性住房18076套，基本建成31968套，新增发放住房租赁补贴3418户，分别完成目标任务的108%、101%和228%。在建待分配的保障房有13万多套，未来3-5年住房保障需求有保证。

　　但在保障房的建设和管理上，问题依然存在。李俊夫坦言，目前对“夹心阶层”的住房政策支持不足，购房呼声强烈、意见集中。在保障房的建设和管理上，存在建管不分、政企不分的问题，政府提供土地、资金的压力也较大。他表示，明年在保障房建设上，要研究“保障合理扩面”的可行性，将部分“夹心阶层”纳入保障范围。创新住房保障体制机制，采取商品房配建、社会自建等方式筹集保障房，成立住房保障投资建设公司，实现政企分开、建管分离。

　　住建部：北上广深等地明年从严限购

　　称要保持房地产调控政策的连续性和稳定性

　　据新华社电 在24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

　　调控要更加注重分类指导

　　姜伟新说，2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。

　　姜伟新表示：“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　姜伟新指出：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”

　　探索发展共有产权住房

　　随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。对此，姜伟新表示：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”如深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房等。

　　据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

　　加强商品房预销售管理

　　姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。

　　据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。

　　此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进。

　　【行业视点】

　　放开限价符合市场规律，但取消限购或致房价上涨

　　需房产税等新政及时补充

　　羊城晚报讯  记者赵燕华报道：24日，广州市国土房管局负责人透露，广州明年将探索取消限购限价，这是否意味调控放松？广州地产业内人士接受羊城晚报记者采访时普遍认为，放开限价是符合市场规律的手段；取消限购则是明显的放松调控，房价有可能出现新一波暴涨。

　　整体房地产调控不会放松

　　“首先我认为这样做法合理，符合市场发展规律。”中原地产项目部总经理黄韬同时表示，整体房地产调控不会放松，因为没到放松的时候。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，根据三中全会的精神，房地产未来的调控肯定是以市场机制为主的，政府确实应该会逐渐地放开限购、限贷。

　　方圆地产首席分析师邓浩志则认为：“放开限价是市场的需要，符合市场运作规律，也有利于政府掌握实际的房地产市场情况，便于实施更准确的房地产调控，所以放开限价应该是合理的。”

　　而对于放开限购，行家们则心存疑问。

　　“取消限购？我认为明年不太可能，因为今天住建部长已重申一线四大城市明年要继续限购、实行差别化房贷政策。”在黄韬看来，除非房产税等相关新政和长效调控机制作及时补充才有可能取消限购。

　　邓浩志也认为，放开限购目前不太具备可行性，现在市场处于总体供不应求的情况，一旦放开限购，广州的房价可能会出现新一波的暴涨。他指出，如果放开限购，则是明显的放松调控。

　　取消限购还是会循序渐进

　　虽然广州表态逐步取消限购、限价，但并未提到具体时间表。

　　“取消限购还是会循序渐进，”广州知名房产分析师肖文晓分析，目前需要一个稳定的市场环境。龙斌则认为，这个过程可能比较漫长，相信短期内(2014年)很难取消限购。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，最终取消限购也要在保障房任务完成和房地产税立法之后。在此之前，先取消房价控制目标和指导价，取消非普通住房限售限购。

　　逐步取消限购限价后，广州房价走势如何？

　　“逐步消限价会使楼价逐步上升后回落。”黄韬预计，中心区房价上升，郊区下降。

　　国家税务总局要求加强存量房交易税收征管

　　后年起二手房评估值

　　下浮比例不得超一成

　　羊城晚报讯 记者严丽梅报道：在二手房交易中，借助“阴阳合同”来实施避税的空间将再度遭到封杀。羊城晚报记者24日从权威渠道获悉，国家税务总局近日下发《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求全国地税机关健全存量房(俗称“二手房”)评估工作制度、完善评估技术标准、严格评估值管理，其中明确提出：要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。对涉嫌违法违纪中介机构和经纪人列入“黑名单”，在其代理办税时予以严格审核。

　　值得注意的是，在通知中，国家税务总局提出：要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型(当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整)；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。

　　国家税务总局特别强调，除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。

　　国家税务总局还要求各地地税机关与当地住建部门、工商管理部门密切配合，加强对房地产中介机构的管理，对于在存量房税收征管中发现的涉嫌违法违纪的房地产中介机构和经纪人名单，及时向住建部门和工商部门通报，并将其列入不诚信名单，在其代理办税时予以严格审核。

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　　“按照过去10年用地速度 2015年前广州将无地可用”

　　市人大城建环资委建议，改变农村“一户一宅”模式低效率状况，推广集中建房新模式

　　新快报讯 记者占文平 报道 年均新增38平方公里，按照前10年新增用地速度，2015年前广州将就无地可用，2025年前后将突破生态用地的警戒线。昨日，市人大城建环资委公布的一份调研报告发出如是警示。

　　●预警：

　　2025年或突破生态用地警戒线

　　报告指出了当前广州土地工作存在的现实问题和困难：

　　第一，用地供需矛盾突出。广州作为国家中心城市和省会城市，选址于广州的国家、省重点项目日益增多，需要占用广州市建设用地规模。按照广州市前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里)，2015年前就将无地可用，2025年前后将突破生态用地的警戒线。

　　第二，农村部分土地利用效率低。2012年，全市范围内低效用地占到建设用地总量的1/3，土地利用效率仅为中国香港、新加坡的1/8和1/6。尤其是农村，一户多宅、宅基地闲置、空心村等问题未得到解决。近10年来，广州农村人口减少50.6%，建设用地反而增了74.7%，农村人均占用建设用地是城市的近4倍。

　　第三，农村集体建设用地流转政策有待探索完善。广大农民无法分享到土地增值的收益，征地难问题越来越突出。

　　●建议：

　　积极推广村民集中建房新模式

　　针对上述问题，报告认为，盘活存量、充分挖潜是缓解土地供需矛盾的根本出路。

　　报告建议，加快推进城市低效用地二次开发，全面开展闲置和低效用地普查。鼓励和引导建设项目优先利用存量建设用地，加大力度打击囤积土地、闲置土地行为。

　　解决好农村宅基地超标、宅基地闲置、“一户多宅”和建新不拆旧等问题，改变传统“一户一宅”模式下土地利用效率低下的状况，积极推广村民集中建房新模式。

　　积极探索将农村土地整治节余的建设用地指标进行流转。

　　●计划：

　　将探索工业用地弹性出让

　　李俊夫在向人大汇报时也坦言，当前广州每年用地供需缺口超过20平方公里，用地矛盾仍然突出。

　　他表示，明年将以规划引领、创新土地供储机制和农村土地综合整治为重点加强土地工作。研究划定城市拓展边界和生态保护控制线。强化土地储备，以土地储备促进城市更新、盘活低效用地。完善土地出让政策，探索工业用地弹性出让。实施农村土地综合整治，推进城乡建设用地增减挂钩。

　　■数话土地

　　今年全市共批复19个三旧改造项目，按规划可增加经营性用地和公益用地1平方公里、0.7平方公里，预计拉动投资超过400亿元。

　　全年供应各类用地1986公顷，土地出让收入762亿元，同比分别增长103%、85%。

　　今年发现并查处违法用地653宗，面积2663.9亩；处置闲置土地54宗、268公顷，收取土地闲置费4226万元。