北京2014继续限购  行政干预主导楼市

　　李乐

　　尽管十八届三中全会《关于进一步深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)和此前的中央政治局集体学习，屡次出现对“市场规律”的强调，这令房地产开发企业产生了放松限购的预期，可是《中国经营报》记者获悉，迫于房地产市场价格持续上涨的压力，北京楼市“限购”在2014年基本不放松。

　　日前，北京市政府向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来北京市调控政策的力度不会放松，仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段。这意味着包括“限购”“限价”在内的多种对楼市的行政干预措施基本不存在退场的可能。

　　面对如此局面，包括万科、合生创展等在内的多家一线房地产开发企业，都已经逐步开始向城市服务配套方面转型，以规避持续的行政性干预对单纯进行住宅开发和销售的负面影响。而未来三年五万套“自住型改善型商品房”的供应，也将对北京楼市完成彻底的“去投资化”。

　　行政干预“不退”

　　“最近我们通过不同的场合和政府方面沟通，得到的消息都是明年政策的口径不会发生变化。”近日，一位北京市属房地产开发企业高管向记者表示，他所言的“政策口径”，是指北京市对房地产市场实施的一系列行政干预措施。

　　北京市属国资房地产开发企业首开集团、首创置业和部分一线在京房地产开发企业的有关负责人，也从北京市政府有关部门得到了类似的消息。同时，这些企业还被告知，2014年北京将进一步增加保障性住房用地和“自住型改善型普通商品房”(下称“自住房”)用地的供应，且均采取在商品住房地块内配建的方式完成土地供应。

　　所谓“行政干预”，即是北京市政府从2010年开始，对非本地户籍居民购房实施的限制性购买政策；从2012年开始，对房地产开发企业预售许可证申领所实施的“有条件批准”干预政策。目前，北京市住建委对于4万元/平方米以上的住宅预售申请，采用“推迟发证”的手段，以确保2013年年底北京房价控制目标任务的完成。

　　在此之前，十八届三中全会审议通过《决定》，发挥市场规律作为分配资源的“决定性”作用。而在十八届三中全会之前，中央政治局集体学习住房问题时，也在一定程度上强调了发挥市场作用，多层次解决住房问题的思路。

　　“我们一度认为对于房地产市场的行政化干预手段将会逐渐放松甚至退出，但是从最近两周的情况来看，北京行政性干预楼市手段退场的可能性极小，如果能维持现状，可能都算是理想的状态。”前述市属房地产开发企业负责人告诉记者。

　　与北京坚持限购政策的口径一致，厦门、沈阳、南昌等城市，在11月下旬都出台了从严的对非本地户籍人口购房资格的“限购政策”。上海易居房地产研究院院长杨红旭[微博]预测，除北京、上海、广州、深圳外，10月份房价涨幅居前的城市，近期也有可能从严调整有关限购政策。

　　新的“政策依据”

　　11月25日，中国国家统计局公布前十个月70个大中城市房地产价格监测状况。监测显示，北京、上海、广州、深圳四个标杆一线城市中，上海同比上涨幅度最高，涨幅为21.4%；其次是北京，同比涨幅为21.2%；位居第三位的是广州，同比涨幅为20.7%。

　　业内担忧，后期房地产价格的压力或继续增大，这从房企频繁拿地的决心中就可窥见端倪。近日媒体公布的数据显示，以十大标杆房企(万科地产、保利地产[微博]、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐、招商地产[微博])为例，截至2013年11月末，这些房企在2013年共计斥资2563.6亿元购地，创下了历史新高。

　　值得一提的是，其2012年全年拿地的支出为1005.6亿元。如此迅速的增幅让业内担忧，房企疯狂拿地后会将压力转嫁到终端市场，从而进一步拉高房地产价格。

　　北京是一个典型的市场。在2013年3月前，北京市按照中央部署出台“北京市房地产价格控制目标”，提出2013年房地产市场调控的目标是希望能够保持房屋交易量的稳定，交易价格的稳定。但从5月以来，北京市房地产价格同比涨幅一路走高，对房地产调控目标带来巨大压力。

　　记者了解到，在多家房地产开发企业与政府的沟通中，对于进一步“坚持”对房地产市场实施行政干预的理由，政府给出了类似的回答，即房地产限购政策、限批预售许可证政策已经不再是单纯的房地产调控政策，而是合理控制城市人口规模的一种社会管理手段。

　　十八届三中全会《决定》对于户籍改革虽然给出了明确的路线图，要求全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件。但是，《决定》明确提出，严格控制特大城市人口规模。

　　“所以从这个层面上理解，限购政策不再是房地产调控的一种手段，而是限制北京人口规模的一种手段，我们曾粗略地做过测算，即便是在限购政策严格执行的情况下，北京每年新增具备购房资格的人口仍然很多，而北京市的房地产成交量在最好的时候，也就达到一年10万套，所以，限购政策我认为还会持续下去。”万科执行副总裁毛大庆向记者表示。

　　房企“转型”应对

　　除继续从严执行限购、限价政策之外，北京在2014年还将继续扩大“自住房”的供应规模，土地供给除了将主要采用指定地块供应外，还将进一步加大在商品住房地块中“配建”的比例。

　　记者了解到，包括恒大等一线房地产开发企业在内的开发商，都在试图寻找介入“自住房”开发的商业可行性。毕竟对比北京商品住房年成交的最高纪录12万套，预计简称的7万套“自住房”已经占去市场将近一半的供应。然而在政府要求低于同区域房价30%的背景下，自住房是否具备商业模式以及可复制性，尚未可知。

　　不可置疑的是，自住房的出现对于以房地产住宅开发为主的企业来说，其生存空间已经日渐逼仄。

　　目前，以住宅开发为主的万科企业股份有限公司，其在北京已经开始逐步加大商用地产的建设运营业务量，“我的底线是销售额一年100亿元，过了100亿元，我就不关心是多少了，我更关心的是2013年是不是我能多开出几个商场。”毛大庆告诉记者。

　　按照万科的工作安排，11月27日，万科在昌平的大型综合商业已经投入试营业，而未来两年，在北京房山和旧宫地区以及郭公庄地块，北京万科还将建设运营三个大型综合商业，从而冲抵部分政府严格限价之下，住宅开发所遭遇的负面影响。

　　除万科之外，远洋地产、合生创展等房地产开发企业，也开始向社会服务配套方面转型，如合生创展通过建立餐饮、体育健身休闲等一系列产业链延伸的营业规模拓展，来丰富自身的业务结构。

　　“我曾测算过，昌平项目的租金大概在未来可以达到8000万~1亿元，如果三四个大型综合商业同时运营，每年的租金收入就十分可观，这并不比住宅的利润少。”毛大庆表示，而在此之前，万科和所有的在京房地产开发企业一样，受到住建委严格的价格控制，在无法涨价的情况下，利润都受到了较大的影响。