3天，8万户……

　　自住型商品住房项目“御景湾”申请登记不到一周时间，就点燃了京城对于自住商品房的无限遐想。据项目开发商公布数据，申请前三天时间，便有超过10万个家庭注册，近8万家庭登记成功。由于申请者过于火爆的热情，申请网站甚至几度陷入瘫痪。

　　公众热情的背后，是无法改变的事实——约2000套房源无法满足所有申请者；项目处在东五环外，显然也不适合所有申请者。

　　那么，申请者的热情到底从何而来？答好下面几个问题，自然能够得到答案。

　　【探访】

　　京城

　　最“热”荒地……

　　数万人竞争的“自住房”，如今到底是什么模样？昨日，记者按图索骥，找到了“御景湾”所在地块，只不过这里仍是一片荒芜，堪称京城最“热”荒地。

　　“御景湾”所在的豆各庄地块，距离东五环及京哈高速不足一公里。通往地块的道路不算平坦，道路两边也没有什么商业配套设施，只有些许小饭馆和小门脸还在经营中。

　　也许是这里受到了太多关注，虽然工地还没有太多开工的迹象，但已开始修建围挡。被一片土黄覆盖的工地上，部分地区画上了白线，不知是否是开挖地基的标记。

　　由豆各庄地块向南，是附近最大的社区之一——富力又一城。这里的配套设施明显更为齐备，房价已达到3万元每平方米。

　　围绕豆各庄地块周边地区，还有京城雅居、朝丰家园等多个社区，由于环境、房屋质量不同，各个社区的二手房价均不同，最低房价仅有2万2千元左右，而最高报价则达到3万1。

　　自住房开始申请，给周边房市带来了影响。一位中介表示，自住房销售消息发布后，来附近看房的多，但真正交易的少，不少人还是专程来了解周边房价真实情况，以比较自住房是否实惠。不过也有中介工作人员表示，自住房的建设，最终会提升周边房价的总体水平：“人多了，周边设施都要提升。而且这是恒大在北京的面子工程，肯定质量要好。”

　　主笔 吴楠

　　制图 宋溪

　　谁在申请自住商品房？

　　答案：所有人，大多数只是分母

　　2013年落实2万套自住房土地供应，明年再供应5万套，因此申请者不用扎堆申请……“御景湾”项目申请火爆的消息一出，便有专家如此解读。

　　然而“安慰”性的解读，其效果远没有“比周边商品房便宜30%”这一魔咒来得剧烈——2000套房，8万户申请者意味着1比40的中签率，如果在未来一周内，申请者继续增多，那么自住房中签概率将直逼机动车摇号——何况只摇一次。

　　众多的申请者，源于自住商品房的低门槛，按照自住商品房相关规定，京城拥有购房资格的所有人，都有资格申请自住商品房。这其中远不只是亟须购房安家的无房户，还包括拥有一套住房仍能购买二套住房的京籍户，父母拥有多套住房的无房成年子女等等……

　　亦有一个巨大的群体在期盼自住房，遵照相关规定，保障房轮候家庭、京籍无房家庭（含年满25周岁的单身无房户）均可优先购买自住商品房。根据北京市住建委官方网站公布数据，截至12月3日，北京市拥有经济适用住房轮候资格的备案户为94094户，限价商品住房（两限房）备案为203987户，光解决这些人的住房，就需要150个“御景湾”。

　　买到自住房有啥好处？

　　答案：如房价继续上涨，收益将近百万

　　无利不起早，十万户家庭抢2000套自住房，利益因素必不可少。除了“比周边商品房便宜30%”，自住商品房还有更大的投资价值，一算便知。

　　以“御景湾”项目为例，该项目所处东五环外豆各庄地块，已有多处商品房小区，目前二手房售价2.4万至3万元不等。取其中间价位2.8万元，这一价格就比“御景湾”的2.2万元单价高出约30%。

　　据开发商透露资料，“御景湾”以90平方米两居户型为主，假设申请者“张三”有幸购得该户型房产，其房屋总价约为198万。

　　按照30%的首付款比例，张三需要付出60万的首付款，并通过“公积金+商贷”的组合贷方式获得30年期贷款，月付7738.57元利息。

　　按照3年建设期、5年持有期计算，张三在购买“御景湾”8年后，能够保证获得售房资格。假设北京市房价以每年5%的速度上升，8年后“御景湾”的周边房价，估计将升至4.2万每平方米。

　　这就意味着，张三通过60万首付购得的自住商品房，8年后将价值378万。此时如果将该房产卖出，除需要缴纳54万的收益差价款和补足贷款，可获得近百万的净收益。如果京城房价升速超过预期，张三的收益还会更大。

　　说白了，买到一套自住商品房，等于每年增加十万净收入。如此“便宜”，谁不愿占？

　　优先户真买得起自住房？

　　答案：悖论仍无解，你懂的

　　自住房申请规则中，有一则暗藏的“悖论”，很少被人提及——享有优先购房资格的保障房轮候家庭，真的买得起自住商品房么？

　　想要搞清这个问题，还要算上一笔账。假设轮候家庭购房上限是家庭总资产加上收入水平所确定的最高贷款额度。那么以三口之家的经济适用房申请户为例，以《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》计，三口之家的家庭总资产净值不应超过36万元，年收入则低于45300元。

　　按照银行相关规定，贷款人贷款月还款必须控制在收入的50%以下，这也就意味着，三口之家的经济适用房申请户，最高可承受的月还款额约为1900元，对应30年期公积金贷款，可贷款额度不足38万元。换言之，就算其“倾家荡产”买自住房，最高可承受的房价也不到80万元。

　　即便用标准最高的两限房四口及以上家庭进行以上计算，其可承受的最高房价，也不过176万元，仍不足以购买“御景湾”90平方米户型。

　　那么，到底是有关部门搞了乌龙，还是优先户们都能“无中生有”？这一问题的悬念，还要等到自住商品房真正销售时，才能最终揭晓。

　　【自述】

　　“跟汽车摇号一样，

　　干吗不试试？”

　　武穆（化名，自住房申请者，单身无房，父母有房）：说真的我不是太想买这个房子，都是朋友“撺掇”的，老说你有申请资格，干吗不试试？所以就申请一个吧，现在刚是网上申请，是不是还得现场交材料啊？到时候我去不去就再说吧。

　　不过我确实有优先资格，虽然爸妈有房子，我也有地方住，但我属于京籍无房户，而且我还申请着保障房呢，符合优先条件，我估计符合优先条件的人非常多，如果这些人都是真想买的话，普通申请者肯定是没什么机会的。这就跟保障房摇号是一个道理，这点房子还不够符合优先条件的人分呢，普通申请者就是跟着起起哄，当个分母。

　　这个项目申请人多我觉得是必然的，一来这个是第一个项目，知名度很高——恒大么，足球踢得挺火的。我觉得第一个项目，质量应该比较过关，因为大家都盯着看呢，性价比估计高。二来这个阵势比较吓人，3天就8万户申请到了，还有不少挤不进来没申请着的呢，跟汽车摇号一样，都想着赶紧试试。还有就是我这种凑热闹的，以观望为主。不是说我肯定不买啊，我朋友就劝我一定要买，这不比买股票靠谱多了？

　　购买时8年后

　　房屋总价 198万378万

　　周边房价 2.8万4.2万

　　总支出60万60万+贷款支出

　　差价款（378-198）×30%=54万

　　总收益房屋总价-总支出-差价款

　　约等于 100万

　　自住商品房收益几何？