全国最大“小产权房社区”乱象

　　投资客、钉子户、违规的企业和村干部，在这场博弈中，无疑都是输家

　　文 《法人》特约撰稿 陈岩鹏

　　一排六七层高的红色建筑分为东西两个区域，隔开两个社区的主路两旁商铺林立，同时挤满了小摊小贩。位于北京东六环土桥收费站附近的太玉园，颇显热闹和凌乱。十八届三中全会后，这个被称为“全国最大小产权房社区”充满躁动和不安。

　　“现在村委会已经不再办过户了，昨天停办的，以前是每套房子过户费6万元，但现在给多少钱也不办了。”11月30日，一位中介告诉记者。

　　几天前，记者实地探访太玉园，这里的小产权房还可以办过户，但短短数日之后，事态却出现了大逆转，这与监管部门的打压密切相关。11月下旬，国土部、住建部明令叫停小产权房，北京市国土局又拆除了多处小产权房，太玉园被列入了“黑名单”。

　　正是迫于北京市清理小产权房的压力，太玉园以及周边不少同类小产权社区已经开始“收敛”，暂停买卖过户。不过，尽管被迫暂停出售，但太玉园的小产权房仍停留在1万元/平方米的历史最高售价。

　　五个月疯涨四成

　　11月26日，在小区门口的布告栏上，贴满了杂乱无章的房屋出租、出售小广告纸。不少地方发现出售房屋的条幅，甚至窗户玻璃上直接写着“出售”二字，后面紧跟着售房人的电话号码，而且社区多处告示牌上都贴满了出售房屋的信息。

　　记者在走访中仅发现一家有门店的房屋中介，但这家中介却在大白天锁起了门，仅在玻璃门上留有一个房源登记电话。根据小广告上的电话，记者联系上一名中介，该中介说，现在太玉园的房子不像前几个月那么火了，小产权房转正彻底没戏了，所以也没人再来打听了。

　　数月前，广泛流传着“小产权房要转正”的消息，甚至当地居民都坚信，太玉园预计年底即将转正。

　　一位当地人士甚至信誓旦旦地对记者说，年底太玉园有可能就转为大产权房，最多是让村民补一些钱。“到那个时候，房价肯定要翻番，你看现在通州的大产权房每平方米都要2万元了。”

　　在当地居民看来，太玉园目前的房价无论是和通州区域内大产权房相比还是和同区域的小产权房相比，都具有价格优势，属于价格洼地，未来具有较大的上涨空间。

　　“现在通州的大产权房价格都已经每平方米2万元了，我们这才8000多元。即使与我们周围的其他小产权房片区相比，这里房价已经算是最便宜的，这条路往北一点的高楼金村也是小产权，每平方米要12000元了，他们交通配套还没有我们这好。”上述村民说。

　　太玉园位置非常优越，不但社区内有直达国贸的公交车，附近还有八通线地铁站土桥站。乘坐直达国贸的公交车，从小区内上车到东三环国贸站仅仅需要1个小时，而到达最近的地铁站仅需几分钟。

　　此外，太玉园由于其规模庞大，已经成为潜在购房者“心理安全”的首选小产权房居所，因此其成交量一直相对比较活跃。

　　更为值得注意的是，近期，十八届三中全会提出了建立城乡统一的建设用地市场，新赋予农民对土地承包经营权抵押、担保权能等财产权利。这被部分业内人士解读为，小产权房有“转正”为大产权房的可能性。

　　转正传闻不断发酵，这让嗅觉灵敏的投资客闻到了味道。因为小产权房价比周边的大产权房低得多，处于价值洼地，转正后升值空间大，而且小产权房不限购，不是北京户籍的人也能买，买多少套都没限制。

　　“当时太玉园二手房的房源非常紧俏，来这里看房的人络绎不绝，房价同比也上涨了一两千元/平方米。”该中介说。

　　该中介称，当时很多人不止买一套，买三四套的也大有人在。于是太玉园的房价从今年7月份开始启动新一轮的涨价，短短几个月就从7千元/平方米飙涨到1万元/平方米，这已经是太玉园销售历史上的最高售价了，而涨幅更是高达40%，远远超过同期北京市商品房的涨幅。

　　资料显示，太玉园2001年开盘，当时开盘价格仅为700元／平方米左右，到2005年时，该社区的平均房价已经为每平方米3400元。此后，因相关部门并未清理小产权房，来这里买房的人越来越多，房子也越盖越多。2009年，太玉园小区第五期的开盘均价已经达到了5600元／平方米。2012年和2013年上半年，该区二手房价格在7000元/平方米左右波动。

　　“土地流转相关政策出台后，太玉园房价一下子涨起来了，不但业主报价节节攀升，而且成交量增长得也很快。”当地一位中介销售人员称，“仅以我们店为例，每天至少成交1套，这很罕见。”

　　“转正”无望

　　好景不长，让当地居民和投资客没料到的是，各方关于小产权房可能转正的猜测很快就被打破，从中央到地方，展开了新一波小产权房打击潮。

　　国土资源部和住建部11月22日发布紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售小产权房问题。这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。

　　而这一表态将在十八届三中全会前市场上憧憬的“小产权房将转正”的希望彻底浇灭。

　　近日，北京对多处小产权房项目进行拆除。权威数据显示，今年公布的23个以“汽车营地、生态农庄、私家菜园”等名义违法建设租售的变相“小产权房”项目中有18个已拆改到位，5个正在整改，拆除建筑物面积3.28万平方米。

　　官方发布消息说，北京将在近期对全市的小产权房开展一次集中排查，对新增、新建的小产权房项目进行严厉打击，尤其是对违反规划，占用耕地、基本农田的项目坚决予以拆除。此前，北京已清理83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米。

　　记者从北京市国土局获悉，北京已经基本完成集体土地所有权的确权，明年将开展集体建设用地和宅基地的确权工作，为集体建设用地流转打好基础。

　　“集体土地所有权的确权，不包括小产权房。”北京市国土局相关人士说。

　　所谓“小产权房”，一般意义上是指在集体土地上未经批准建设，向本集体经济组织以外的单位和个人销售的房屋。“它具备几个特点：第一是在集体土地上，第二是未经批准，第三是对本集体经济组织以外销售。”上述北京市国土局人士说。

　　这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证，即使有村委会或其他部门“颁发”的产权证，实际上也很难获得主管部门的认可，实际上也没有产权。

　　一位研究小产权房的律师接受《法人》采访时表示，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。很明显，小产权房违背了我国现行法律规定。

　　以太玉园为例，太玉园兴建之初是以旧村改造的名义进行的，后来由于城区房价涨势过猛，部分城里人因买不起房子，张湾村委会看到了商机，开始对外出售太玉园的房子，而其房产证也是由张家湾村大队颁发的。

　　据当地人介绍，太玉园西区的1楼－18楼是最早建设起来的，地还是宅基地；而相隔不到一年建设的18楼－43楼则是占用的耕地。

　　更重要的是，小产权房与我国现行的基本制度相悖。湖南社科院经济所所长肖毅敏接受记者采访时表示，小产权房跨过了国家这一层面，农村土地经过农户和村集体协商就直接入市了，也就意味着土地完全私有化了，这与我国公有制经济相背离。

　　“许多人误读了三中全会的文件，全会提出建立城乡统一的建设用地市场，同时也强调了要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配制度，误读者忽略了最不该忽略的国家利益。”肖毅敏称。

　　在肖毅敏看来，即使未来小产权房能够转正，也需要缴纳不菲的土地出让金，投机客不会占到什么便宜，但从目前来看，小产权房转正仍遥遥无期。

　　被迫暂停出售

　　11月30日，记者再次到访太玉园，以前随处可见的出售房屋的广告信息都不见了，布告栏上剩下的几乎全部都是出租房屋的信息。

　　张湾村委会一位人士表示，太玉园周边的地产中介就在城管和物业的要求下，撤销了售房的广告牌，村里也停止办理过户手续。多位中介亦向记者证实，目前花多少钱也过不了户了，以后会不会恢复过户还不好说，也有可能只是暂时“避风头”。

　　值得一提的是，2012年9月中旬，相关部门曾经宣布，清理79个在建、在售小产权项目，太玉园就位列其中。当时，太玉园也曾一度停止过户，一度终止出售房屋行为。显然，风声过后，太玉园依然“顶风售卖”，成交价格甚至一路攀升。

　　之前，村委会在房屋买卖过户过程中，每次交易可收取6万元过户费，这是北京所有小产权房中最贵的，上万套的房屋流转，过户费就是一笔相当大的费用，而这项费用的去向一直是个谜。

　　但在各种“围剿”小产权房的氛围下，太玉园的居民却颇为淡定。他们的底气也同样来自于“最大”这两个字。面对着道路两边各四十多栋楼房的太玉园小区，“拆”似乎成了不可能的事情。

　　太玉园之所以被称做全国最大“小产权房社区”，是因为仅以平面的占地面积来计算，张湾村西区和张湾村一区加起来占地共约60万平方米。以北京最大的社区天通苑作为对比，天通苑东一区的占地面积为48万平方米、西一区的占地面积为40万平方米。由此看来，太玉园的面积与天通苑有得一比。

　　“尽管作为小产权房，太玉园是违法的，但太玉园社区体量非常巨大，社区内有公交车穿行，在这60万平方米的土地上居住着上万户家庭。太玉园已经成为一个越滚越大的雪球，清理起来非常难。”一位不愿具名的业内人士表示，这个社区有上万户居民，超过一半以上都是外地业主，而且社区不少楼是外地业主与本村业主混居的现象，加上背后的利益链，情况非常复杂。

　　资料显示，太玉园小区分为张湾村一区和张湾村西区两大部分，分别位于张采路的东西两侧。据当地人介绍，太玉园西区比东区早建两三年，东区50栋楼，全部为外地人居住，西区58栋楼，大部分为村民回迁房。

　　不过，小产权房交易还是受到“围剿”的影响，房屋中介们近期也放慢了更新网上小产权房房源信息的速度，“我手里就有好几套房子，什么户型的都有，业主报价每平方米1万元，还可以商量。”上述中介称。

　　据多位小产权房中介反映，现如今，由于小产权房转正无望，太玉园的房子虽然还在1万元左右/平方米，但已无人接盘，是个有价无市的市场，前期赌小产权房转正的投资客，很多都被套住了。

　　失意的“赌徒”

　　刘新(化名)就是这样的投资客，他的心情在短短不到一个月的时间里，经历了从大喜到大悲的“过山车”。

　　听闻小产权房要转正，特别是十八届三中全会召开后提出“要建立城乡统一的建设用地市场”。这在刘新看来，是国家在释放小产权房转正的信号，于是他在北京最大的小产权房社区——太玉园花了90多万元买了91平方米的两居室。

　　刘新开始坐等小产权房转正。“周边的商品房都到了2万多元/平方米，太玉园的小产权房还有升值空间。”刘新说。但他万万没有想到的是，如意算盘很快就落空了，刘新不得不将刚买来的房子无限期地压在了手里。

　　在这场政策博弈中，失意的并非只有像刘新这样的投资客，太玉园东区南端还有几处没有搬迁的人家，他们在这里同张湾村干部对峙了十年。

　　一名钉子户指着他面前的一大片未平整的土地说：“这块地在十年前都是宅基地，被张湾村征用，以前住在这里的村民都搬到马路对面的太玉园西区了，没搬上楼的都是条件没谈好的，2012年之前村里和我们谈的还挺积极，但过去一年就没怎么谈过。”

　　显然，与村干部的对峙中，这些钉子户并没有占到什么便宜，而他们的“条件”也很有可能因为去年9月份的一纸禁令而泡汤——太玉园在2012年9月登上了北京市国土局公布的第一批79个小产权房项目名单。

　　对于有60万平方米面积的太玉园来说，这也许并不意味着这108栋楼会因违建而被拆除，但张湾村却无法在这块土地上复制太玉园的“奇迹”。

　　张湾村一位老村干部告诉记者，村里本打算在这块地盖更多的新楼房，如果能实施，相当于再造了一个“太玉园”，到那时，天通苑都没法跟太玉园比，这里会成为北京最大的社区。

　　可不是所有的小产权房都像太玉园那样幸运。11月27日，记者来到北京昌平区崔村镇南庄营村，这里的一处15层的小产权房项目已经被逐层拆除，变成一片瓦砾。

　　据崔村镇政府建设科相关人士介绍，这处小产权房项目没有走正常的手续，镇政府利用其权力单独与开发企业签订了合同。2011年，北京富鼎昌饲料有限责任公司与南庄营村村委会签订土地租赁合同，2012年该公司开始在这一地块上建设办公楼。

　　北京市国土局相关负责人表示，对于该违法项目，每平方米给予了24元的罚款，总计罚款额16000余元，并且对建筑物进行了没收。拆除工作计划50天内完毕。此外，该村村委会主任已经被移送相关部门处理。

　　这只是过去一年北京清理的83个“小产权房”项目中的一个。

　　据悉，有关主管部门作出行政处罚76个，正在处理7个。其中，7个已全部拆除，5个涉及占耕地部分已拆除。30个项目已申请法院强制执行，8名违法当事人已移送公安机关，31名责任人已移送监察机关处理。其中，1名主管镇长受到党内处分，4名村支部书记受到免职处分。

　　投资客、钉子户、违规的企业和村领导，在这场博弈中，无疑都是输家。