“请注意，此类项目属违法建筑，警惕风险。”对于小产权房违规的警告，主管部门喊话已不止一次。可是，三令五申下，卖小产权房的人仍然胆壮，买小产权房的人也依然汹涌。

　　“我为什么买小产权房？因为便宜啊。”外地人韩力（化名）直言。在通州知名的小产权房社区——太玉园，他已经住了5年多。自住者、投资客，记者采访的几位和小产权房有关的人，无一例外都看中了它的价格优势。至于能否转正，按照韩力的说法，“转不转无所谓，唯一坚定的是不会被拆。”

　　小产权房的风险

　　产权

　　小产权房没有房产证，无论是“永久使用权房本”，或者是长期“租赁合同”，都不是受法律保护的正规权属证明

　　维权

　　如果出租、出售、交房过程中出现纠纷，无法通过法律途径寻求支持。

　　贷款

　　无论是购买或出售小产权房，都不能使用按揭贷款，不能用于融资抵押。

　　质量

　　承诺的建筑质量和配套设施等标准，往往在实际交房使用后难以兑现。

　　配套

　　没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统，供水多是私挖自备井作为居民生活用水，饮用水质没有保障。供电多从邻近村落（变电站）拉取电线，有火灾隐患。

　　自住者

　　反正只花20万就安了家

　　太玉园是小产权房这件事，韩力2007年购买的时候就心知肚明，“虽然知道是小产权，但因为房价便宜，不用贷款，所以也不太在乎。”

　　当时，太玉园的价格是2890元/平方米，韩力一次买了两套，一套50平方米，一套70平方米，其中面积较大的房子用来自住。“20万元买套自己的房子，当时除了小产权房，在北京再也找不到这种价格了。”

　　韩力承认，入住之初，生活是略有不便，但经过几年的发展，这里已经成了拥有108栋楼的居住园区，医院、学校、超市等生活配套都比较齐全，唯一的不便就是偶尔会出现停水停电。“小区应该是村子自己挖的井，常常停水，但瑕不掩瑜，20万元的价格，这样就不错了。”

　　现在，50平方米的小房子已经被他租了出去，每月有1400元的固定租金收益，算是一笔稳定收入。

　　“转正？这个说法已经传了好多年了，一会儿说转，一会儿说不转，听到最后我都迷茫了。反正我买得便宜，转不转都无所谓了。”

　　投资客

　　“自住是不敢的，出租就无所谓了。”

　　不同于韩力，王宇（化名）2010年初买绿城雅居的小产权房时，目的非常明确，就是为了投资。“当时手里有60万元的闲钱，买商品房只够首付，可我又不想贷款每月还月供，就想起了小产权房。”

　　绿城雅居位于昌平沙河，周围有一片以“绿城”开头的小产权房社区。“我的这套房子，是小区的最后一套房源。”王宇至今记忆犹新，他第一次去现场时，销售员就表示房源已经售罄，隔了两个星期，因为有人退了房，他才中途加了个塞儿。尽管房子向阴面视线不太好，可也只能将就。买一层送一层，王宇以62万元的价格，买下了实际建筑面积接近180平方米的两层平房，单价只有3500元/平方米。“3500元，北京当时没有更便宜的房了。”

　　因为持有投资的想法，王宇签下合同的一刻起，就没想过要自己住。隔了一年后，他直接将房子打包给中介出租，每月到手的租金有1200元。“除了地方远之外，实话实说，我对房屋的质量也不太放心。”他向记者形容，房子就是混凝土搭起来的，水泥地白墙，下雨时常会漏水，“自住是不敢的，出租就无所谓了。”

　　两个多月前，王宇为了变现，以82万元的价格把小产权房给卖掉了，扣除各种费用，挣了近20万元。“现在想想，我挣少了。我卖掉不久后，北京的小产权房就涨声一片，曾经有中介打电话给我报过100万元。”作为前投资者，王宇说，他对于转正之事并不太在意，因为投资客谁也没想过长期持有，解套挣钱才是关键。

　　经纪人

　　太玉园房价半年涨四成

　　“成片的小区，即使拆迁也不会拆到自己头上。”记者发现，在房子较多的小产权房小区，几乎所有的购房人都持着这种“鸵鸟”心理。中介经纪人也是以此为由，劝说看房人购买价格不断上涨的小产权房。

　　韩力住着的太玉园，如今的市场售价已经达到了10000元/平方米，比5月时的价格上涨了3000元/平方米，涨幅高达40%。“太玉园已经太成熟了，住着7万多人呢，怎么可能拆。现在在拆的只是在建的小产权房。”小区周边的经纪人如此告诉记者。

　　“我自己都觉得最近涨得太猛了点。”一位当地的二手房经纪告诉记者，2002年，太玉园西区的价格仅仅在1000元/平方米到2000元/平方米之间。之后，随着北京大楼市的房价一路攀升，太玉园这样的小产权房也从中受益，2010年初达到小高峰，接近10000元/平方米。

　　然而，2012年10月，由于太玉园被列入国土局公布的79个小产权房项目名单中，房价迅即在两个月内下降了4000元/平方米。直到今年8月，小产权房转正的热风刮起，价格便持续回暖，达到历史最高的10000元/平方米。

　　更奇怪的是，尽管随后国土部和住建部就公开表示要坚决遏制小产权房，可这股追捧的热潮并没立即退去，自住的、投资的，咨询者不乏其人。

　　农民

　　说起转正 又是担心又是盼望

　　小产权房究竟能否转正？随着农村集体土地流转说法的提出，这个话题再度引发各方争议。

　　地产大佬任志强日前表示，小产权房绝无入市可能，“如果政府允许小产权房合法化一定也允许其他犯罪也合法化，想都别想”。

　　中国房地产协会副会长孟晓苏[微博]则持不同观点。他表示，国土部、住建部发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。关于小产权房问题，媒体要让农民自己发出声音，问他们愿不愿转正。“小产权房转正要补交地价，没人愿意补，征房产税即可。”

　　那农民究竟怎么想？昌平某村庄的不少农民告诉记者，对于宅基地的流转，他们既希望又担心。持有希望，是因为想通过将手中的部分宅基地流转出来，把不动的土地变为流动的资金，为家庭增加一笔收入。可担心的是，如果是一次性拿完补偿款后，农民上了楼，未来的就业出路在哪里。

　　“在北京郊区的各个村子里，流传最多的就是一夜暴富后迅速败光的故事。”一位农民提到，拿到拆迁款后成为千万元富翁，买了豪车却不知开到哪里，或者数着钱不知怎么花，甚至拿去赌博输掉全部身家的例子，早已连城里人都不陌生了。所以，他们更想要的是一种持续性的收益方式，定期地获取固定收益。

　　小产权房

　　风险何在？

　　“小产权房不受法律保护，无论从产权、现实使用或未来出路上，都存在着极大的风险。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，对购房人而言，小产权房的风险极大。

　　首先，从房屋产权角度看，小产权房没有房产证，无论是“永久使用权房本”，或者是长期“租赁合同”，都不是受法律保护的正规权属证明。所以，无论是购买或出售小产权房，都不能使用按揭贷款，不能用于融资抵押。最关键的是，如果出租、出售过程中出现纠纷，无法通过法律途径寻求支持。

　　其次，在现实使用中，村委会或所谓“开发商”销售之初所承诺的建筑质量和配套设施等标准，往往在实际交房使用后难以兑现，由此引发的纠纷很难像正规商品房一样，通过维权手段解决。

　　胡景晖进一步解释，由于大量“小产权房”建设无详细规范的规划设计，建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导，建设过程中又常为了节约成本而偷工减料，房屋在竣工交付使用后均存在安全、质量、消防等隐患，极易引发安全事故。同时，“小产权房”社区没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统，供水多是私挖自备井作为居民生活用水，饮用水质没有保障。供电多从邻近村落（变电站）拉取电线，因前期未经过电力公司的规划设计，通常用电量会超过变电站最大负荷电量，实为火灾隐患。

　　最后，从未来出路角度，胡景晖表示，目前对于小产权房的处理思路还未确定，即使像“383”改革方案中提到的，部分小产权房通过补缴一定费用的方式转正，费用也可能不小。所以，名为“开发商”实为“代建商”的售房者所承诺的土地权益，完全就是“空中楼阁”。

　　本报记者 赵莹莹 J201