100%购买率，入住不足20%，空置率畸高

　　天津武清：环京津区域的新“鬼城”？

　　秦玥

　　因为一纸蓝印户口，武清区成为天津市房地产最火热的区域。

　　近日，北京新华联恒业有限公司击败6家竞争对手，最终以5亿元(人民币，下同)的价格，摘得天津市武清区高村乡一幅挂牌底价为2.14亿元的住宅用地，溢价率达到惊人的134%，这只是武清区房地产市场火热的一个缩影。

　　另有统计数据表明，武清区已经成为天津房地产的主力市场，2012年武清区住宅销售面积108.84万平方米，占天津市销售总量的12.24%，位居全市首位。

　　近日，《中国经营报》记者通过实地调查获悉，在武清区购买房屋的人群中，80%左右的人群都是以天津市蓝印户口为诉求的周边城市人群，因为这种蓝印户口可以解决小孩在天津的读书、高考等难题；他们多数买了房但并不居住，因此造成武清区的“空城”现象。

　　记者还发现，入驻武清区的多个开发商还存在“超常规”拿地、售房行为，有的还存在在未获得销售许可证的情况下，提前销售的行为。有专家认为，蓝印户口助推城市化进程无可厚非，但是作为取消户籍制度的一个过渡政策，如果成为拉动房地产市场的政策，是不合时宜的；如果拉动作用太大，将会带来人户分离、空置率畸高等负面影响。

　　40万元“蓝印房”的诱惑

　　拥有蓝印户口的人员，在教育、计划生育、医疗卫生、就业、申领营业执照等方面享受天津常住城镇居民户口人员同等待遇。

　　武清区地处环渤海经济区中心地带、“京津走廊”的中段，距离北京东南五环仅有70公里，恰是北京市亦庄开发区和天津市泰达开发区的中心，因此成为京津“双城生活”的重要环节。

　　初冬时节的天津，温度还未接近零度，但早晚的温差让人感到些许寒意。可在抵达武清区之后，特别是在京津区域最大的奥特莱斯之一——佛罗伦萨小镇，看到漫天的楼盘宣传单见缝插针地被递到手中，记者感受到武清区房地产的热力。

　　据武清区本地的王女士介绍，天津本地人到武清区买房的很少，购房客多半都是来自河北、山西、北京等地，为的就是弄到一个天津的蓝印户口。

　　蓝印户口是什么？“蓝印户口是天津市的特有产物。这是一种介于正式和暂住之间的户籍，因公安机关加盖蓝色印章而得名。”天津一家房地产开发商的负责人告诉记者。

　　根据天津的管理政策，蓝印户口申办条件是在市内六区和塘沽区(含开发区、保税区)购买 80万元以上的房子；在环城四区和汉沽区、大港区，需购买60万元以上的房子；在宝坻区、武清区和三县则要购买40万元以上的房子；所购买房屋必须一次性交纳全部房款，且具备契税完税证明。

　　拥有蓝印户口的人员，在教育、计划生育、医疗卫生、就业、申领营业执照等方面享受天津常住城镇居民户口人员同等待遇。由此，天津催生了特有的“蓝印房”市场。

　　据知情人士透露，多数购买“蓝印房”的主要原因还是天津市的高考制度；根据天津市历年高考平均分数线统计，普通本科分数线 400余分，一类本科500余分，比河北、山东、山西、河南等地低了100分左右。

　　换句话说，就是在武清城区花40多万元，就可以获得蓝印户口，而在天津参加高考的学生相比河北、山东、山西等地的考生，就可以少考100多分。

　　除此以外，“相比天津的市内六区和环城四区，五个远郊区县来说，在武清仅需一次性付款购买40万元的房子便可获得蓝印户口来说，性价比最划算。”上述开发商负责人表示，“而且40多万元就可以有很多种楼盘供买房者选择，比如60~80平方米的大一居或者小二居，范围则包括老城和新城，现房、期房都有；有些房地产开发商甚至会根据购房者孩子年龄的不同和要求情况，为购房者详细推荐与介绍。更有甚者，部分开发商还会出具蓝印承诺书并且全程免费包办蓝印、学籍、学校等相关手续。”该人士透露。

　　恒大地产的一位王姓销售人员告诉记者，“目前来我们项目置业的购房者，60%来自于北京。我们对这些购房者做过调查，结果显示购房者之所以愿意购买我们房子的原因，除了我们项目的总价低、生态好之外，很大一部分购房者是冲着我们的配套教育服务来的。”

　　在销售人员带领下，记者见到一位山东的购房者丁先生，在一同看房的过程中，丁先生告诉记者，获得蓝印两年以后可转红印，也可继续保留蓝印户口；如果是入住恒大的业主，只要一次性全额支付房款，即可落户直辖市享受同等录取分数线。

　　“这是最吸引我的地方。”丁先生毫不避讳地表示。

　　正是在这种背景之下，哪怕是在其他地区许多开发商都在为项目资金回笼愁得头痛的时候，武清的房地产开发商却取得了不俗的销售业绩。

　　根据一家房地产调研机构的统计数据，2012年武清区招拍挂216块土地，成交面积1547.7万平方米，占天津土地成交总面积的30%左右；更让人吃惊的是，在2012年天津远郊区县141个在售新盘中，涨价楼盘只有37个，但武清区就占了其中的16个；同时，武清区也是2012年天津住宅单价涨幅最高的区域，涨幅达到1000元/平方米左右。

　　武清区副区长钟学军近日也公开表示，“近几年武清区房地产发展势头强劲，不少品牌地产企业汇聚武清，推出了一批高端项目。2012年，武清区实现住宅销售面积108.84万平方米，占全市销售总量的12.24%，位居全市首位。”

　　业内人士表示，武清以独有的价格、交通、生态等多重优势，已经成为环京楼市的“黑马”。

　　100%购买率VS 10%入住率

　　由于80%到武清买房的都是蓝印户口的需求者，所以很难实现人口的聚集，很多都是山东、河北、陕西的高考移民。

　　值得注意的是，与高购买率形成鲜明对比的却是武清区房地产项目较为冷清的入住率。

　　据记者了解，武清很多买“蓝印房”的业主并不居住，所以房屋本身的品质对他们来说并不重要，花有限的钱办成蓝印户口成为最主要的诉求。

　　在采访过程中，很多天津居民普遍表示，在天津五个远郊区县中，武清各方面的条件最好，又有很好的前景，自然是外地人购买“蓝印房”的首选之地。

　　相对于旺盛的“蓝印房”需求，武清区很多房地产项目配套落后，很多项目变成了“鬼城”“空城”，房子就废在那儿。

　　“从目前的入住率来看，武清并不是最为冷清的；虽然有不少空置率，但还不至于说是空城。”伟业顾问集团天津公司总经理彦容在接受记者采访时表示，因为无论从交通的便捷程度，还是整体的表现来看，目前的空置率还是处在可控范围之内。

　　这种说法与实地调查的结果有较大出入，“在我们小区，本地购买者入住率还可以，能达到90%；但问题是90%的房子都卖给了蓝印户口的需求者，这些人买了房并不住，因此被当地人称为空城。这些房源几乎都是等个三年、四年，家里小孩高考考完，便会变成二手房出售，但至于卖不卖得出去，只能另当别论，从目前来看多半会烂在手里。”武清区一位本地买主告诉记者。

　　中原地产一位人士表示，由于80%到武清买房的都是蓝印户口的需求者，所以很难实现人口的聚集，很多都是山东、河北、陕西的高考移民，房子往往只持有几年，很难把这些人转化为当地人口。

　　“对于武清来说，刚性需求者寥寥无几，更多的只是在蓝印户口下的择校需求。”链家地产[微博]一位人士告诉记者，尤其是在蓝印户口政策不断有利好释放，武清房地产更受追捧。

　　天津最新的蓝印政策是，购房入户门槛由原来的100万元大幅下降，各区县分别降至80万元、60万元、40万元不等；其中，宝坻区、武清区和三县(蓟县、宁河县、静海县)申办蓝印户口购房门槛降幅最大，为40万元。

　　“蓝印户口确实对天津房地产销量产生了很大刺激作用。”武清区一家房地产开发商负责人表示，尤其是在2009年2月购买门槛降低以后，“蓝印房”成为天津房地产市场的“强心剂”。

　　价格因素也起到了助推作用。记者在武清调查时发现，在武清的保利·海棠湾，一套大约是300平方米的联排别墅，总价约为250万元左右；若是在北京，这个总价只够在五环附近购买一套100平方米以内的普通住宅。因此，武清也吸引了没有北京户口的“蓝印房”需求者。

　　“因为武清实体性产业很少，因此对外来人口也有很强的‘挤出效应’。在购房者中，购买联排别墅或者花园洋房的，天津人占10%；北京人也能占10%，其余80%的人群多是周边城市的蓝印户口需求人群。因此，武清的购房者大多数情况都是第二套房或者第三套房，真正的常住人口只占10%。”一家房地产市场专门调研机构的人士表示。

　　蓝印户口政策收紧之忧

　　从2014年起，武清区每年蓝印考生名额将限制在6000人以后，而且购房者必须办理居住证才能具备蓝印考生资格，“如果真是按照这个政策执行，‘蓝印房’需求越来越紧是一定的。”

　　对于武清房地产市场来说，蓝印户口已经成为不可或缺的支撑；而蓝印政策变化的可能性，或许将导致武清房地产泡沫的破灭。

　　统计数据显示，2012年武清是天津商品住宅供应量最大的区域，供应面积达186.12万平方米，占全市的16%、远郊区县的51%；2012年武清的商品住宅成交面积为108.41万平方米，消化量仅有58%；而到了2013年6月，武清新增住宅供应面积创下新高达到29.3万平方米，占天津市供应总量的33%，高居天津各区县榜首。

　　“由于有首都经济圈和蓝印政策的利好支撑，即使如此大的供应量，武清也不会变成第二个鄂尔多斯。”一些业主表示。

　　但有房地产领域的专家表示，天津武清实际上就是一个三线城市，对周边人口的吸引力不大，开发量却很大，倘若蓝印户口政策一旦剔除，对武清房地产市场将是一个灾难。

　　接近天津市政府的消息人士向记者透露，从2014年起，武清区每年蓝印考生名额将限制在6000人以后，而且购房者必须办理居住证才能具备蓝印考生资格，“如果真是按照这个政策执行，‘蓝印房’需求越来越紧是一定的。”

　　来自天津户籍管理中心的最新消息也显示，天津市蓝印户口政策已经有收紧的趋势。

　　地产评论人马跃成认为，蓝印户口助推城市化进程无可厚非，但是作为取消户籍制度的一个过渡政策，如果成为拉动房地产市场的政策，是不合时宜的；如果拉动作用太大，将会带来人户分离、空置率畸高等负面影响。