宅基地和小产权房短期流转无望

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　在十八届三中全会上被寄予厚望的集体土地改革拉开帷幕，深圳的先行土改也随之即将落地验证。

　　《华夏时报》记者从有关部门了解到，深圳宝安区凤凰社区成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点，预计今年年底将挂牌出让，土地收益与政府按三七分成，此外，农村集体将持有20%的工业物业面积。

　　“目前流转只涉及工业用地，宅基地以及小产权房短期内不会纳入改革的范畴。”深圳市规划国土委内部人士告诉《华夏时报》记者。而深圳经验无疑将为其他一线城市土改探路。

　　但在多方人士看来，集体土地有限度地放开是各方利益妥协的结果。

　　工业用地先探路

　　深圳一直被视为改革探路的风向标，酝酿一年多的深圳原村集体土地改革也即将有实质性动作。

　　日前，《华夏时报》记者从有关部门获悉，经过一年的协商，深圳已选定宝安区凤凰社区作为深圳首个农村集体土地入市的试点，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。

　　目前，该用地挂牌前期各项工作正在开展之中。按照试点方案，该地块将于年底前通过深圳市土地房产交易中心，以挂牌方式公开出让该土地使用权。此外，龙岗、坪山等区试点地块也在积极推进当中。

　　“以前村集体工业用地的出让都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，却被村长和一些村干部强制出让给企业，村干部从中寻租，造成村民利益的损失。”深圳市规划国土委内部人士告诉记者，而以后集体工业用地在土地交易中心公开出让，以多少价位出让给谁，所有细节都将明了化，这有利于保障村民的利益。

　　今年1月，深圳市公布“土改”细则方案，原农村集体经济组织工业用地使用权可入市交易。且提供了两种收益分配选择方式，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

　　通过设计不同的权重，企业与政府双双获利，而村集体组织更倾向于获得长期的租金收入来源，凤凰社区因此选择了第二种分配方式。

　　事实上，征地制度在深圳早已失效，较少出现政府和开发商强征的现象，但由于掌握在农民手中的大量土地利用效率低下，吞噬了城市发展的空间，政府不得不主动放弃部分利益妥协。

　　“老的工业厂房容积率过低，且产权不明晰，都是由村里直接招商引资，很多企业没有合法手续就把厂房盖起来了。”原在深圳规划局工作的深圳市华园房地产执行董事贺承军告诉本报记者。但土改之后，属原村集体的工业用地出让后将有红本房产证，有完整的土地手续，而政府也鼓励工改工后提高工业用地的容积率，达到集约用地的效果。

　　中央党校三农问题研究中心副主任徐祥临认为，国家提到的农村集体土地流转主要针对广大的农村，一方面是农用地被抛荒，另一方面在被政府低价征地再高价转移的过程中，农民利益受损，所以一定要改革。而目前大城市里的城中村拆迁补偿的标准已经较高，推动这类村集体土地的上市流转，主要在于盘活城市的土地，深圳土改针对的主要就是存量土地。

　　深圳的土改有其特殊性。深圳在1992年和2004年开展了两次土地统征，已全部将村集体土地转为国有土地。但由于深圳当时并未支付土地补偿款，村集体土地实际上仍由村集体控制，政府无法直接将其出让，因此本质上，与其它城市目前存在国有土地和集体土地两种格局无异。

　　而深圳市规土委有关人士认为，深圳的工业用地改革，也是为未来推广到其它一线工、商业城市做试验。

　　利益妥协的结果

　　一个共识是，占深圳全市建设用地42%的原农村集体土地一旦释放出来，无疑将有效弥补全市建设用地不足的缺口。

　　但集体土地入市带来的征地制度变革，也意味着将消解地方政府目前依赖的土地财政收入，即便有土地交易税，也无法与政府直接垄断的土地经营收益相提并论。

　　不过，涉及其中广大群体利益的宅基地和村集体商住用地仍旧冰封，目前深圳的土改仅仅是在工业用地上开了一道口子。

　　为何选择先从工业用地改起？贺承军说，由于村集体商住地对土地管理法的冲击最大，大量的违法建筑一旦入市，因为体量惊人，所以对市场的冲击太大。而工业用地在法律上的障碍最小，因此从工业用地动手会更容易推行。“政府暂时不想让这些违法建筑合法化，害怕出乱子，且小产权房若要放开，需先更改《土地法》。”

　　“从工业用地开始试点，各方的阻力较小，工业用地放开就是为了发展经济，发展产业，政府能够把控住。而商住用地涉及利益复杂，一旦放开，各种炒作的资金将蜂拥而入。”深圳市规土委人士表示，由于政府无法评估一旦放开宅基地和小产权房的流转会对社会产生多大的震动和影响，因此暂时不可能铺开至村集体的宅基地和小产权房。

　　也有地产界人士认为，这是利益妥协的结果。商住用地的土地出让收益最大，政府不愿意主动放弃这块肥肉，而工业用地收入较少，但同时又制约着城市的发展空间，没有产业进驻，政府的财政税收来源也将减少，政府若不让利，将有损自身利益，放开产业也就有了发展空间，政府最终也能达到调整产业结构、促进产业转型升级的目的。

　　深圳市规土委主任王幼鹏此前曾表示，原农村集体经济组织在城市化后，不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面。但深圳原集体土地即使是流入市场或者二度开发，仍须遵从法律法规框架之内的政策管制。

　　何时能从集体工业用地入市，向宅基地和小产权房放开，是外界对城市土改关注的焦点。

　　不过，在深圳市规土委人士看来，长期肯定会放开，集体土地和国有土地享有同等的入市交易权，是改革的大方向，但短期无望。

　　“何时放开要看各系列配套改革的进展，土地改革与金融、社保、税收制度密切关联。比如金融，现在都是国企央企最先拿到贷款，集体土地大量放开，最先去抢地的肯定是有钱人，这对于穷人又会造成不公平。”深圳市规土委人士分析认为。

　　此外，目前地方政府事权财权并不匹配，财政收入不足，必须依赖卖地维系，若再剥夺地方的土地财政，无疑将损害地方政府利益。深圳市规土委人士表示，在这些配套改革没有落实前，位于城市里的除工业用地以外的村集体建设用地别想放开流转。