安徽省决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作，并将建立多元统一的农村土地市场。外界普遍将之解读为今后农民可通过流转方式“买卖”宅基地，但至于农民究竟能否买卖、怎样买卖宅基地的问题仍在探索中。

　　此前，华尔街见闻曾报道，安徽省于11月12日发布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》。

　　十八届三中全会报告提出：

　　要建立城乡统一的建设用地市场，要赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交 换和公共资源均衡配置。

　　要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。

　　这份《意见》中最能体现改革性的就是提出建立多元统一的农村土地市场，而这一部分的最大亮点，就是“建立宅基地退出补偿激励机制”。

　　这被外界普遍解读为今后农民可通过流转方式“买卖”宅基地。但这份《意见》只是确定了可以在宅基地确权的基础上形成“退出补偿激励”机制，但至于该怎么样“退出补偿激励”，还有待确认。换句话说，农民怎样买卖宅基地仍在“探索”。

　　而关于土地改革对房地产市场的影响，中国经济时报解读称，“在所有与房地产有关的改革中，土地制度的改革是牵一发而动全身的关键，一二线城市房价之所以迅猛飙升，主要就是因为这些城市建设用地稀缺。如果真正让市场发挥配置资源的决定性作用，房价会随之下降，这样房地产市场就有望回归健康和可持续发展的轨道。”

　　南方日报认为：

　　这份《意见》中最能体现改革性的就是提出建立多元统一的农村土地市场，而这一部分的最大亮点，就是“建立宅基地退出补偿激励机制”，这被外界普遍解读为今后农民可通过流转方式“买卖”宅基地。

　　此次安徽在《意见》中提出了“宅基地退出补偿激励机制”， 具体描述是：“坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度”。这也就是说，这份《意见》只是确定了可以在宅基地确权的基础上形成“退出补偿激励”机制，但至于该怎么样“退出补偿激励”，还有待确认。换句话说，农民怎样买卖宅基地仍在“探索”。

　　此前，温州于9月份发布了《温州市农村产权交易管理暂行办法》，其中就提到农民房屋所有权可在县域范畴的农户之间交易，得到改革派人士的普遍支持。然而，温州市农办旋即解释，温州农民房交易目前仍然只能在本村内进行，超出范围的农民房交易无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　农村土地改革的核心就是农村各类产权的确权、流转乃至交易。

　　这就是为什么安徽建立统一农村市场的改革细分为五步： 深化农村土地确权登记发证工作、探索土地流转新机制、建立宅基地退出补偿激励机制、建立完善土地市场交易规则、建立完善土地交易平台。这五步有着紧密的逻辑关联。如果土地确权工作无法完成，就失去了前提，因为一切之后的流转、交易都需要确权的“权证”。其次，必须建立土地流转的机制，这部分的核心是“建立 健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转”，实际上安徽宿州今 年已经开始尝试以信托办法进行土地流转。10月10日，国内第一只土地流转信托计划就是在安徽宿州成立，通过正规信托公司安徽宿州埇桥区5400亩面积的

　　土地实现长期土地流转。这又是一个非常复杂的过程，简单讲，将农民土地向具有大农业生产能力的公司流转，但采取信托方式。经过这一步之后，才是宅基地的退 出补偿激励机制，之后才是土地市场的交易平台和交易规则。

　　之所以详细叙述这五步之间的逻辑是要说明，为什么温州的农民房交易不可能实现。很简单，因为其没有之前两大步骤的铺垫，单兵突进进行农民房交易 绝无实现的可能。同时也是要说明，将安徽的改革说成“今后农民可自由流转宅基地”虽然简单，可是必须要经过非常复杂的过程才能达到这一可能性。改革的问题

　　总是非常简单，农民想处理乡下房子到城里住却处理不掉，城里人想到乡下买房又买不到。看，这不是不合理吗？可是这个不合理的形成是一个非常漫长的过程，要

　　完成改革哪有那么容易。不管怎样，安徽开启了改革的步伐，虽然是要探索，但很多探索已经开始了。十八届三中全会已经给了我们信号，那就是农村改革势在必行，期待安徽改革尽快推进。

　　中国经济时报认为，土地改革将对房地产市场的改革起到至关重要的作用：

　　当前，房地产领域存在的突出问题是土地财政严重束缚了经济发展方式的转变，进而助长房地产泡沫，为我国经济发展埋下了安全隐患；与此同时，由此 带来的房价高企，阻碍了城市化进程，不但多数城市居民买不起房，进城农民更无力承受高房价，这些居民的住房改善与房地产制造贫富差距已经成为严重的社会问 题，到了不得不正视和解决的时候。

　　事实上，在所有与房地产有关的改革中，土地制度的改革是牵一发而动全身的关键，一二线城市房价之所以迅猛飙升，主要就是因为这些城市建设用地稀缺。可以说，土地制度改革决定房价拐点，如果在土地制度上进行彻底的改革，建立城乡统一的建设用地市场，解决了土地供应的问题，倘若再进一步加快建设城乡一体化的房地产市场，真正让市场发挥配置资源的决定性作用，房价会随之下降，这样房地产市场就有望回归健康和可持续发展的轨道。