“沪七条”的到来似乎早在预料之中，它更多是对上海房价迅速上涨做出的必要反应，为后期长效调控机制铺路。

　　东地产   谢敏敏   报道

　　继“深八条”与“京七条”之后，11月8号，上海的“沪七条”正式出炉。

　　“沪七条”涉及房价的调控目标责任制、增加住房用地供应、住房保障体系、二套房首贷七成以及税收、限购、监管等七个方面。

　　消息一出，沪上地产圈热议声一片。业内普遍认为，“沪七条”的作用在短期内稳定房地产市场，为后续的十八届三中全会可能出台的房产政策做铺垫，是一个短期的房产政策，并不会持续很久。

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所长蔡为民在接受《东地产财经周刊》采访时直言：“此举是在十八届三中全会召开前做个姿态，不会超过明年第一季的。这是调控房价变动的一个砝码，短期的效果就是让房地产市场平稳度过十八届三中全会。”

　　二套房首付提高至七成

　　“沪七条”主要条款有：一是二套房贷首付由六成提至七成，利率不变(与深和京一样)。二是外地人购房门槛提高，调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。三是单价与涨幅超标则有可能收紧预售许可证停售。四是加大中小套型土地供应，还要求今年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。

　　世邦魏理仕上海研究部董事谢晨表示，上海出台新政在意料之中：“今年年初的‘新国五条’虚惊一场后，楼市出现了一段政策空窗期。之后全国主要城市房价基本呈普涨态势，一线城市尤其是北上的房价涨幅最近一直领涨全国。在此背景下，不久前北京和深圳分别出台了加强楼市调控的地方政策，因此上海今天出台类似政策并不出乎预料。”

　　谢晨认为，几大一线城市选择在十八大开幕前期出台这样的政策也是进一步表明房地产调控的决心。

　　“无论是二套房首付提至七成还是非户籍居民购房缴税或社保年限延长至两年，均没有超出其他城市已执行政策的上限。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟表达了同样的观点。“主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。是为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。”

　　对市场影响有限

　　这一所谓的“救火”行为到底会达到怎样的效果？业内对此并不看好。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉《东地产》，二套房首付的比例由6成提高到7成，1成的差别并不足以影响多少改善购房的决策。而限购纳税时段上延长1年，只会让很少一部分买家入市时间延迟。“宅地供应量增大3成，首先只能对1年以后的新房供应量产生影响，其次，在土地进入房地产企业手中之后，何时真正上市还存在变数。”

　　他直言，“沪七条”系限购限贷政策的延伸，在其原始政策效力已被楼市吃透的情况下，进行力度上的小幅加码，对上海楼市影响不会太大。

　　德佑地产的分析报告则认为，限购政策再升级将对上海楼市走向产生一定影响：“首先，从德佑的成交客户来看，有四成左右的购房者都为外地人，一旦限购从1年变成2年的话，那部分社保在1年-2年之间的人将会影响最大，短期内将会影响其房地产的交易过户，将会直接影响到成交量，在政策执行之后，上海全市住宅成交量必然会有所回落，不过从2011年限购政策出台之后经验来看，政策只是形成短期的影响，一年之后上海楼市就开始出现了回升，此次新政策对于未来的影响将会小于2011年的市场，因为至少限购已经执行了三年，在上海的外地人也有缴纳社保的自觉性。”

　　“目前贷款买房的购房者而言，70%以上都是作为首套房在做贷款，即使首付比例的提升也无法抑制买房的需求，并且我们看到，而北京和深圳已经在开始执行首付比例的提升，上海的购房者已经有预期了，并且年关将近，银行贷款速度本来就比较慢，政策影响不大。”报告补充道。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，“沪七条”将会在短期内使得上海楼市成交出现一定幅度的降温，不过由于当前楼市仍旧处于供不应求的状态。

　　汉宇地产市场研究部分析师朱春峰提醒，“沪七条”内容之中并没有涉及开始执行的日期。这样一来，在房屋买卖实际操作过程中就会增加合同违约的风险。同时，如果政策执行空置期过长，就犹如“新国五条”效应，可能引发市场的新一轮恐慌。