编者按：北京正在强力推动其楼市调控新政“京七条”的落实，短短十几天里，北京市不仅接连公布了新政推出的自住型商品房的供地情况，甚至展出项目设计方案，供市民参观和提意见。

　　那么，北京民众对这项政策有何反应？新政该如何落地？实施过程中又该注意哪些关键问题？新政最终能实现其稳住房价的意图吗？

　　“如果能够将一部分企事业单位的自留地投入到住宅用地供应，不但能在一定程度上缓解当前的供地压力，也能促进未来自住型商品房更平稳地发展”

　　法治周末记者 赵晨熙

　　买东西打7折？这似乎是件很平常的事。但如果告诉你，这“东西”是房子，还是北京的房子，你还能“hold”住吗？

　　就在国家统计局宣布北京房价再度领涨全国的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”，推出“自住型商品房”(以下简称“自住房”)，意图稳住房价。

　　这一次，北京市政府来“真格”的了。

　　新政推出后不久，就有多块专门用地进行招拍挂；11月11日，北京市规划委在位于前门的市规划展览馆展出了7个自住型商品房项目设计方案，供市民参观，并可留下意见和建议。这是前所未有的举动。

　　尽管自住房项目还未开始兴建，但在房价高企的北京，这项政策的出台，依然承载着民众的希望。

　　 “逼出来”的新政

　　11月11日晚，北京市民张力像往常一样快速浏览着网页新闻，忽然一则有关“北京市首批自住型商品房项目设计方案今起亮相”的新闻吸引了他的目光。

　　“这么神速？”张力边说边顺手抄起一张纸，记下了新闻中提到的展出项目方案的地址，“新政出台后，我一直在关注着，这个一定得去看看！”

　　自住型商品房，一个出现时间不长却已不再陌生的名字。10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。根据意见，自住房是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。

　　意见规定，自住房以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；此外销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定，这也正是它迅速成为焦点的原因：“7折购房”。

　　房价高企不下的北京，为何要出台“7折优惠”的购房政策？对此，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强曾调侃称，这是被房价“逼出来的”。

　　或许这并不是一句玩笑。就在意见发布的前一日，国家统计局发布数据显示，9月份北京新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅位居70大城市之首，分别为20.6%和17.8%。

　　北京市住建委的工作人员向法治周末记者坦言，自住房的出台，正是为了遏制当前北京高企的房价涨幅、满足刚需民众的购房需求。

　　其实，北京推出自住房政策也并非“突然袭击”，早在今年3月底“新国五条”实施细则在北京落地的过程中，就已初现端倪。

　　法治周末记者梳理发现，在北京有关实施细则中，在确定今年房价目标时有这样的表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”

　　“未来北京住房供给将建成三元制的模式。”北京市住建委的工作人员向法治周末记者介绍，未来保障房占比20%，商品房占比80%，其中自住型商品房占比50%左右，即保障房和自住型商品房以及普通商品房的比例大概为1：2：2。

　　 为“夹心层”所设计

　　自住型商品房是不是真有7折的优惠？

　　以北京市朝阳区豆各庄拟建的自住房项目为例，该地块的自住型商品房最高价已被限定在2.2万元每平方米，而记者从房产中介处了解到，与其临近的商品房小区富力又一城目前均价已达2.8万元至3万元每平方米，以此计算，其价格确已接近7折的优惠。

　　那么，谁能享受到这个优惠呢？

　　答案是，所有符合限购资格的市民。其中本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，年满25周岁的单身人士，以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可以优先购买。

　　然而，在一些轮候家庭看来，自住房只是“听起来很美”。今年30岁的北京市民陈平就是一名两限房轮候者，对于推出自住房的消息，他并不兴奋：“我觉得跟我没多大关系，我还是买不起。”

　　陈平给记者算了一笔账，按照当前豆各庄自住房项目限定的每平方米2.2万元，买一套90平方米的自住房也要近200万元，首付起码要五六十万元，以他目前每月3500元的工资，和家中加在一起不到30万元的全部积蓄，连付首付都得去借钱，每月贷款更是无力偿还。

　　陈平无奈地摇了摇头：“真有这钱，我还用得着排两限房吗？”

　　“规定轮候家庭可以优先购买自住型商品房，是出于民生角度的考虑，而政策真正指向的是城市‘夹心层’。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受法治周末记者采访时指出，符合购买经适房和两限房的家庭，资金收入毕竟有限，自住型商品房更多照顾的是游离在保障与市场之外的城市“夹心层”。

　　法治周末记者注意到，其实在政策推出时，北京市住建委的相关人员也曾多次公开表示，现在推出的自住型商品房，旨在解决过去面向夹心层这部分房源的缺失。

　　 民众担心供不应求

　　7500元的月薪，超过了保障房的申请门槛，却与日益疯涨的北京房价“渐行渐远”，27岁的北京小伙刘拓正是一名典型的“夹心层”，为了结婚买房，原本一直在寻找二手房的他，在听说了自住房的消息后，很是兴奋，但兴奋过后，他又陷入了两难的抉择。

　　“按条件我肯定够资格申请自住房，但就怕这也和经适房、两限房一样申请后就石沉大海了。到最后自住房没买上，而房价也越来越高更买不起，落个竹篮打水一场空。”刘拓无奈地向记者表示，他准备暂时先缓缓，观望观望再说。

　　有此担忧的并非刘拓一人，法治周末记者在随后的采访中发现，自住房的供给数量能否满足实际需求，成为不少民众担心的首要问题。　　这种担忧并非“杞人忧天”。法治周末记者了解到，其实关于自住房，北京市此前已有试点。

　　2010年5月，中国铁建房地产集团有限公司通过“限房价、竞地价”模式拍下房山区长阳镇起步区6号地，建立长阳国际城项目，成为首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目。

　　据中铁集团一名工作人员介绍，当时该项目每平方米12500元的价格比周边在售的其他商品房每平方米便宜3000元，在北京首次购买住房的北京户籍家庭、正在轮候保障性住房的家庭等三类住房刚性需求者可优先购买。

　　“虽然当时还没有这个称呼，但这一项目与如今的自住房非常相似。”上述工作人员说。2011年4月15日，该项目第一期开盘推出1594套住宅，而参与摇号的人竟高达9011人，供需比例达到1：6，供不应求。

　　对于新政下即将推出的自住房的供应数量，北京市住建部门已经给予了民众“承诺”：今年年底前将形成两万套左右的用地供应，明年计划推出5万套左右。

　　自住房政策出台后，分别于11月4日和11月11日进行了两次土地拍卖，拍卖结果似乎也给担心的民众吃了“定心丸”，截至目前，北京已经成交11宗配建自住房地块，合计配建面积达126万平方米。

　　北京市国土局官网也显示，近期还有9宗配建自住房地块将要拍卖，年底完成两万套的配建目标将不成问题。

　　另据法治周末记者了解，在11月11日的自住房设计方案展览上，共展出分布在海淀、朝阳、昌平、丰台4个区的7个项目，这些项目预计今年11月底完成供地，共可提供16020套自住房。

　　 地段远或失去吸引力

　　自住房的推出正在有条不紊地进行着，然而除了担心供给数量外，很多民众对于房屋质量也产生了担忧：“政府要求比周边商品房低30%，但开发商也不可能做亏本买卖，所以房子最终出来的质量会不会难以保障？”

　　民众的担忧也不无道理。有过多年建筑设计经验，曾参与过北京部分两限房、经适房建设的设计师何平(化名)就向法治周末记者坦言：“按以往经验看，一般利润较低的住房与正常商品房相比，可能存在一定缩水。”但他强调，这种缩水并不是说在建筑质量上存在问题，而是在房屋设计上“钻空子”。

　　“比如正常的商品房层高应在两米六七左右，而自住房可能层高最高就到2米5；此外，企业为了增加利润，可能会提高容积率，这会使得房屋在户型采光和楼间距等方面打一些折扣。”不过，何平表示，自住房刚刚推出，检查力度较大，应该不会出现上述问题。相比之下，目前推出的自住房地段较远，可能会影响其对一部分人的吸引力。

　　根据最早公布的自住房土地供应的安排统计，北京市房协秘书长陈志曾介绍，这些自住房项目的地段均分布在五环外，其中位于五环到六环间的地块将占到66%，其余34%的地块位于六环外。 （下转7版） “说实话，自住房即使享有7折的优惠也不太便宜，而且地段都太远，我没什么兴趣。”33岁的北京小伙陈震也是一名“夹心层”，但与刘拓不同，自住房的推出，并没有让他停下通过中介寻找二手房的脚步。

　　陈震目前和父母一起住在东城区地坛附近，距离上班地点安定门骑车只有不到5分钟的路程，这让他无法想象如果购买了五环外的自住房会是什么样。“就算能坐地铁，上下班高峰，一两趟也挤不上去，路上耗费的时间太多。”陈震算了算，与其买五环外打7折的自住房，还不如在城里看看四五十平方米的小户型更划算。

　　针对地块位置问题，法治周末记者从此次自住房设计方案展览上最新了解到，目前自住房项目已经推出了3个位于五环以内的地块，分别是朝阳区高井星牌建材厂地块、百子湾14号地和丰台区大红门油毡厂地块，相关负责人也表示，交通便利是它们的优势。

　　 周边设施待完善

　　虽然法治周末记者从北京市住建委了解到，目前自住型商品房还未开建，但在11月11日的自住房规划展览上，相关部门已经为民众勾勒出了自住房美好的未来：“1.6万余套自住型商品房，将配套11818个机动车位、31631个非机动车位以及幼儿园、托老所等公共服务设施……”

　　然而，规划与当前现实仍存在一定的差距，法治周末记者曾于11月3日实地探访位于东五环的首宗自住房项目基地——朝阳区豆各庄自住房项目，发现地块周边建设仍亟待完善。

　　豆各庄项目于今年9月4日被恒大地产集团竞得，也被不少人认为是未来第一块推出的自住房项目。11月3日，法治周末记者首先来到了地块附近比较著名的“参照物”——富力又一城小区。虽然兴建年代并不太长，但记者看到小区周边设施已较为完备，银行、超市、诊所等一应俱全。

　　“这块弄得挺棒的，就是交通还差点。”富力又一城住户张先生告诉法治周末记者，目前该地段附近还未开通地铁，地铁7号线焦化厂站要到2014年年底才开通，现在出行附近有公交车348路和457路，小区也有自己的班车。附近即将开建的自住房项目张先生也知道，但他“奉劝”记者，“别去了，那边什么都没有，现在还不行呢”。

　　沿着富力又一城向西行驶大约一二公里，向北拐进一条小路，便能到达豆各庄自住房项目地块。与之前行驶畅通的水泥路面不同，这条小路仍为土路，且颠簸不平，一些存有积水的土坑不时“拦截”在道路上，路况较差。

　　法治周末记者看到，目前此处地块的土地已基本平整完毕，几个由渣土堆成的“小土坡”还没有来得及清理，在地块的最外侧，建有一处白色的简易房，几名负责看管此地块的工人在休息。

　　“对，这是恒大拿下的地，要盖房子的。”负责看管的一名工人能向记者提供的信息只有这么多，他表示目前该地块还未进行开发，具体规划方案他们也不清楚，“可能要明年才开始盖。”

　　此地块邻近五环路，站在地块中央，东南方向的“富力又一城”和西侧东五环路高架桥上穿梭而过的车辆都依稀可见。但法治周末记者注意到，虽然与富力又一城相隔并不算远，但目前该地块附近没有公交车站，也没有任何配套设施，唯有附近的几家工厂与地块“交相呼应”。

　　记者观察到，除了地块西南侧已经废弃的焦化厂遗址外，距离地块仅几百米的地方便有3家工厂，其中北京富鹏混凝土有限公司和北京建工新建三公司是两家混凝土厂，另一家则是北京东方石油化工有限公司助剂二厂。

　　记者了解到，助剂二厂已于2012年9月停工，年底厂址可能就会搬走，而两家混凝土厂则依然在运作，其中富鹏混凝土厂距离该地块的直线距离只有不到200米。

　　“边上要盖房我们知道。”富鹏混凝土厂的一名工作人员向法治周末记者透露，目前他们还未得到厂子会停工或搬走的消息。

　　“边上的房子盖起来后，混凝土厂离这么近会不会有污染？”面对记者的提问，该工作人员挠了挠头，“这个我也说不好咧，不过既然选这盖房子，就应该没什么影响吧。”

　　针对自住房项目周边存在的工厂未来是否会搬迁？法治周末记者也于11月4日致电了豆各庄乡政府，工作人员表示目前还没有出台详细的规划，但“这些厂子可能最多也就留一个，自住房只要盖起来应该都会搬迁的”。

　　该工作人员同时表示，随着自住房的兴建，届时周边的配套设施也会相应配建。

　　当日，法治周末记者在该地块附近转了近一小时，发现此地来往行人、车辆稀少，只有附近几家工厂的大型货车，不时在这条泥泞的土路上穿行而过……