柳九邦

　　“金九银十”火爆收官，进入11月，上海楼市的热度不降反升。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，11月前10天上海市新建商品住宅成交面积达50万平方米，同比大幅上升65%，今年9月和10月同期的新房成交量分别为36.4万平方米和24万平方米，这意味着11月上海楼市的开局远远火过“金九银十”。

　　德佑地产研究总监陆骑麟对《第一财经日报》记者表示，目前上海楼市的供销势头相比“金九银十”有过之而无不及，但是，在调控政策再度收紧的背景下，这样的成交高峰只是暂时性的，未来楼市成交存在较大的下行可能。

　　据统计，上周(11月4日~10日)上海市新房成交量达40.7万平方米，环比上升8.2%，创下近6周的新高。在“沪七条”出台后的首个周末(11月9日~10日)，上海新房成交量为11.6万平方米，是此前一个周末(11月2日~3日)成交量的2.1倍，也创造了近4个周末成交量的最高值。

　　一位开发商对记者透露，该公司旗下一个位于嘉定南翔的项目于上周末开始认筹，两天的认筹量已经达到总量的七成。“我们的房子价格确实也不便宜，但目前的销售情况还是很可观的。确实有部分购房者因为新政的出台暂时丧失了‘房票’，但符合要求的刚需购房者出手还是比较果断。”

　　21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔认为，新房市场持续火热的原因主要有三点。首先，尽管目前政策走势存在不确定性，但购房者对于房价上行的预期依然较强，遇到合适价位的房源时入市意愿比较积极；其次，近期新房供应持续火热，尤其是中低价段房源入市即受热捧，带动整体成交向上攀升；最后，“沪七条”刚刚出台，对楼市影响尚未完全显现。

　　事实上，已经有不少市场人士感受到“沪七条”给楼市带来的变化。

　　21世纪不动产上海锐丰淞南店的杨经理告诉记者，有一组非沪籍客户在10月期间看中了一套房源，不过因其将于11月末才满足旧规要求(2年内累计缴纳1年以上税收、社保)，故在与业主沟通后，决定于12月初办理过户相关手续，并先支付了定金3万元。“沪七条”出台后，非沪籍购房者缴纳税收和社保年限延长至3年内累计缴纳2年以上，该购房者购房需再等上1年，暂时失去了购房资格，直接促使该交易的难产。

　　陆骑麟认为，“沪七条”中杀伤力最大的莫过于增加外省市购房者缴纳税收和社保年限的规定，目前外省市购房者在上海楼市中占到了四成左右的比例，新规定如得到严格执行，显然会将大量购房者挡在市场之外。未来楼市成交存在较大的下行可能。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄称：“‘沪七条’出台后，上海楼市会和北京一样，出现成交量下滑的情况，预计上海11月的成交量将会较10月下滑30%，维持100万平方米的水平，而12月有可能继续下降30%，维持70万~80万平方米的水平。价格方面，可能会停涨，但下跌的空间很小。”