“沪七条”的政策末班车效应初显。

　　11月11日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据显示：上周（11月4日-11月10日），上海市新建商品住宅成交面积为40.66万平方米，环比（较前周）上涨8.16%；成交均价为24405元/平方米，环比下跌4.38%；新增供应面积为49.32万平方米，环比上涨16.82%。

　　某外资房企总经理分析，“沪七条”出台后的三天，上海楼市成交量放大，各楼盘都很忙碌，这和抢在政策执行前备案有关。

　　成交量创近六周新高

　　据佑威机构执行董事黄志坚介绍，上周上海楼市成交量创下近6周新高，11月以来的日均成交量达到了5万平方米。

　　21世纪不动产分析师黄河滔认为，新房市场持续火爆，一方面是购房者对于房价上行的预期依然较强；另一方面，近期新房供应持续放量，尤其是中低价位房源入市即受热捧。

　　据21世纪不动产统计，11月前10天，上海市新建商品住宅成交面积为50万平方米，同比大涨65%，远超今年9月和10月同期的成交量。

　　德佑地产指出，“沪七条”出台后，还有一个末班车效应，很多购房者尤其是外地户籍的购房者会赶在那两天签约。

　　综合21世纪不动产和德佑地产的统计，“沪七条”11月8日出台当天，上海市新建商品住宅成交面积达9.19万平方米，远高于其他时间段；“沪七条”出台后的首个周末（11月9日-11月10日）两天，上海楼市的成交量达11.6万平方米，是之前一个周末（11月2日-11月3日）成交量的2.1倍。

　　不过，黄志坚指出，“沪七条”的出台，加上9月、10月的成交放量对需求的透支因素，可能会导致11月上旬这一高成交量难以为继。

　　他预计，11月中下旬上海楼市的日均成交量会有所下降，11月全月的成交量略低于9月、10月的概率偏大。

　　二手房交易频“爆单”

　　值得一提的是，上周上海中等价位楼盘的成交已降温。

　　据21世纪不动产统计，上周上海市单价在3万-5万元的新房成交面积为6.4万平方米，环比下滑14.6%，创下近4周新低。该价格段新房房源在总成交量中的占比仅为15.8%，创下6月中旬以来的最低值。

　　该价格段房源今年以来成交一度相当火爆。21世纪不动产的统计显示，2013年至今（11月10日），上海市单价在3万-5万元的房源成交面积为216.6万平方米，较去年全年该价格段房源的成交量上涨了47.2%，远高于整体新房市场17.7%的涨幅。

　　黄河滔认为，“沪七条”对上海楼市的影响将在后市逐步释放，对年末楼市的热度起到一定平抑作用。

　　德佑地产研究总监陆骑麟也认为，目前外地户籍购房者在上海楼市中占到了四成左右，如果“沪七条”得到严格执行，短期内会将一定比例的购房者挡在市场之外。

　　这在二手房市场体现得较为明显。

　　上海中原地产昨日发布的一则抽样统计显示，该中介旗下的400多家门店中，外地户籍家庭置业较为集中的外围区域受政策影响较大，门店上周末咨询量增幅在两成左右，但带看量较前周减少了约三成。而且，部分准备签约的交易，也因买家不再符合购房条件而终止。

　　上海中原顾村公园门店经理陈大仕称：“仅上个周末，门店就有3单二手房交易被‘爆单’（终止），都是因为买家未满缴税年限。”

　　据介绍，外地户籍的购房者占到顾村公园板块购房需求的一半以上。

　　开发商发力抢收

　　与此同时，开发商并未放缓推盘步伐。

　　据21世纪不动产统计，上周上海市新房供应面积达49.3万平方米，仅次于10月最后一周，系年内次高。而11月前10天，上海的新房供应面积冲高至68.4万平方米，已接近去年11月全月的供应水平。

　　黄河滔说，面对未来政策的不确定性，近期开发商主动加大推盘力度。

　　前述外资房企总经理认为，市场前景不确定时，开发商一般会“少量多批”推盘，目前开发商的推盘积极性受影响不大，“该怎么推就怎么推。对于刚需项目，限购升级，可能会导致部分购房者失去购房资格，也可能会加快一些人的购房速度，现在是社保、税单满两年，没准以后会变三年、四年。”

　　他预计，11月全月上海楼市的成交势头会延续，只是可能后面的成交没前10天那么火爆而已。

　　上海某开发商营销总监同样判断，接下来几周，上海楼市成交向好的行情仍会延续，但后续的成交热度可能会有所降温，“不会像前10天那么火爆。”

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