“沪七条”出台后的首个周末，上海新建商品住宅市场未大幅降温。

　　11月10日下午，松江金地自在城售楼处介绍，该楼盘二期11月9日开盘，推出459套精装修两房、三房，均价在1.9万元/平方米，“开盘当天共有500多组客户排队，到下午6时，还剩下不到20套房源。”

　　某上市房企副总裁分析，“沪七条”看上去是个短期举措，主要是为了控制年底房价过快上涨，实际上政策颇为全面，可量化的措施也很多。

　　他认为，短期内，刚需市场不会立即有大的变化，但“沪七条”对改善型楼盘的影响会较快体现，对最敏感的中高端楼盘的销售也会产生影响。

　　刚需楼盘延续热销

　　从售楼处给出的说法看，上周末新增入市的刚需楼盘热销势头未改。

　　松江万科梦想派售楼处昨日称，此次加推130多套两房房源，均价2.2万元/平方米，“周六开盘当天已全部卖完。”宝山新城昱翠湾售楼处昨日称，此次加推100套公寓房源，均价从上次开盘的1.4万-1.5万元/平方米，上调到1.5万-1.6万元/平方米，“目前还剩下5套。”

　　而嘉定的新城馥华里售楼处昨日下午3时称，他们当天下午4时加推100多套大户型房源，均价在1.8万-1.9万元/平方米，“现在离推盘还有一个多小时，排号的客户已有100多组。”

　　相比之下，11月8日推盘的闸北中星馨恒苑尚品新座售楼处昨日称，他们此番推出的公寓均价3.5万元/平方米，“到目前为止，212套房源卖掉约70%。”

　　宝山新城昱翠湾相关负责人认为，11月8日出台的“沪七条”对刚需市场也会有影响，“虽说会差别化对待，但对市场总体预期还是有影响的，这也是实质性的。”

　　据他介绍，在“沪七条”出台当天，新城昱翠湾依然按计划推盘，“这个项目半个月前作为新盘推出过200多套，但已经卖完了，所以这次是顺势加推。”

　　“眼下上海的刚需房源还是供不应求的，依然会以比较快的速度去化。”某上市房企副总裁认为，“沪七条”涉及市场监管、差别化信贷、税收等多方面，涵盖面比较广，也更有针对性。而且出台当天就执行，不留空白期，对市场的中长期影响会逐步显现。

　　“部分房企早已执行二套房首付七成”

　　此前的11月8日，上海市房管局发布升级版楼市调控政策“沪七条”，措施包括：将二套房首付比例下限由60%提高至70%；将非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”；增加住房用地供应量，等等。

　　某外资房企总经理认为，“沪七条”对于目前少量的“社保、纳税记录”不满两年的购房人有一定影响，半年后这一影响将逐步减小。而二套房首付比例增加一成的影响也较为有限，“调控的思路还是应该尽快转化为增加有效供应。”

　　据央行上海总部统计，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。

　　上海某房企营销总监进一步说，此次上海出台的政策，主要是针对需求的控制和增加供应量，但实际影响不会很大，“现在市场对政策已有抗性，政策更多是影响市场预期，价格涨势会缓一缓，而不是跌一跌。”

　　他认为，“沪七条”的出台，主要是为确保年底的房价控制目标，但目前价格的主导权还是掌握在开发商手中的，“买得起的还是会买，买不起的还是买不起。像二套房首付比例增加到七成，对于有钱人无所谓，对于勒紧腰带买房的改善型买家而言，打击较大。”

　　据该营销总监称，其实有些开发商早就对二套房买家实行首付七成了，“我们公司年初就这样做了，因为不是每个客户都能符合银行的标准，有些银行为防范风险，也要求二套房首付七成，只是现在变成了硬性要求。”该营销总监说，这样的要求，对高端买家意义不大。（编注：中国证券报11月8日援引消息人士的话称，北京市有关机构正酝酿相关方案，对楼市调控政策进行微调，调整方向主要限于高端住宅，高端住宅的限价和限购政策可能逐步放开，使之回归市场化交易。）

　　“房企正抓紧消化前期积累的客户”

　　话虽如此，“沪七条”对于市场预期依然可见。

　　前述沪上房企营销总监预计，接下来少部分购房者会转向观望，但政策对整体市场走势、对开发商的影响不会太大，“现在都已经到第四季度了，开发商大多已完成销售任务。大家更多还是比较关注三中全会后的政策。”

　　某上市房企副总裁也说，中共十八届三中全会对市场、行业的影响，要更大更深远更长效，“如果三中全会出台有关房地产的政策，需求量下降，那么房价就会上涨乏力，平稳下来，或者小幅下跌。如果没有长效政策出来，那么此次上海的政策可能在经过3-6个月的消化期后，就会逐步淡化。”

　　“看来年底的市场不会那么好了，对于拿了地王的、资金短缺的开发商，说不定还会降价。”该副总裁说，上周末的楼市还没反应，没那么快，“我们的推盘是刚性的，不会因为有政策而改变，年内几个刚需项目还会有两三次加推，但估计前面两个月疯狂涨价的情况应该不会有了。”

　　中房信分析师薛建雄也提到，据他了解，政策出台两天来，几乎所有的开发商都在抓紧消化前期已经积累的客源，“这几天各个售楼处都在给登记的客户打电话，通知他们赶紧去签约。”

　　薛建雄预计，“沪七条”出台后，上海楼市会和北京一样，出现成交量下滑的情况，“预计上海11月的成交量将会较10月下滑30%，维持100万平方米的水平，而12月有可能继续下降30%，维持70万-80万平方米的水平。”

　　价格方面，薛建雄认为，上海的房价会停涨，但不会下跌，“开发商会照样维持一定的推盘量，但推盘的节奏会拉长，客户积累时间长一些，推盘的量少一些。入市的新盘价格不会像此前那么高。但由于开发商全年的业绩完成得很好，所以也没必要降价。”

　　录入编辑：王卉