二套房首付提至七成 大投资客纷纷出货

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　春江水暖鸭先知。

　　记者近日踩盘时得到多个中介反馈信息，大投资客从8、9月开始纷纷抛盘，高位减持降低资产风险。根据搜房网统计的数据显示，从今年3月以来挂牌量一直上涨的趋势，在10月戛然而止，环比开始出现下跌。

　　据业内人士分析，这源于房产税即将推出以及“三中”全会召开在即等多重政策信号的提前释放，尤其是信贷缩紧对楼市成交的影响已立竿见影，10月份深圳二手房成交量已环比下降18%。

　　而深圳从11月6日开始执行的二套房首付上调至七成的新政执行后，市场成交量还将进一步萎缩。

　　值得关注的是，2008年那轮房价下降出现之前，深圳就先出现了抛售潮，如今，深圳又出现抛售潮，这是否预示着2008年老故事又将重演，接下来楼市将会出现新的转折？

　　又见抛盘潮？

　　“你要是早点来还可以买到，最近没有笋盘出来。”美联物业香蜜湖某分行物业顾问小黎告诉记者，8、9月份，有个大户将缇香名苑的十多套四十余平米小房一次性抛出，190万一套，同样低于市场价二十多万元，很快被购房者一抢而光，而该盘2004年开盘时的房价只有7000多元。

　　有人抛盘，就有人接盘。

　　在深圳地产圈内颇具盛名的李峰(化名)就成为这轮房价高潮中的接棒者之一。9月份，他从美联物业中介人员手中淘到一个“笋盘”，位于深圳北站附近的圣莫丽斯、166平米、410万元成交，低于市场价40万左右。

　　“卖家是个大投资客，这一次抛售了6套，我只抢到一套。”据李峰了解，其他接盘者有自住者亦有投资客。由于做高了房屋评估价，再利用银行人脉关系，李峰不仅做到了零首付，还从银行贷出460万，凭空多出的几十万元让他付月供。

　　“一套赚了100多万，卖家觉得收益不错，可以减持一些降低资产风险。”记者从该盘周边多个中介处得到证实，据中原地产置业经理小付透露，这名投资客手头有二三十套房，其中圣莫丽斯的多套房购入成本价每套为220万元，为了迅速抛售，一次性以每套380万元全权委托给美联物业出售，美联物业再以410万元卖出，从中赚取30万元价差。

　　这样的市场表现很容易让人联想到深圳在2008年出现的抛盘潮。当时，受经济危机影响，楼市峰回路转，房价下降，成交大幅度萎缩，投资客一次性挂牌几十套房源却无人接盘。数据显示，当年，深圳大约有6000名炒房客被套，被套房产约70万平方米，被套资金高达几百亿元。

　　专为投资客提供贴身服务的深圳市楼海投资咨询有限公司高级研究员陈源向记者透露，8、9月份开始确实有些投资客在跟随出货。手头有多套房产的人，收益达到预期后，会选择套现落袋为安。

　　根据搜房网的统计，今年深圳二手房挂牌数从3月份开始，环比一直在攀升，但10月份后出现下跌，当月深圳二手房挂牌套数总量为1039873套，环比9月下跌3.55%。

　　据中联地产二手房研究院总经理肖小平分析，香蜜湖、华侨城等豪宅片区炒作水分较高，投资客偏爱这种热点区域，但往往波动也较大。“通常专职投资客不只是希望资产保值，而是要求增值，他们不会固守某一个盘，若一两年内价格没有上升多少，离预期较远，往往会放弃坚守而退出，再换其他物业，哪里涨的快就买哪里。”

　　政策信号叠加影响

　　如今，投资客抛盘的风潮在市场上重现，2008年的老故事是否会重演？

　　“听说明年1月1日房产税将出台，且不知‘三中’全会政策有何转向，最主要的是信贷缩紧，首套房贷利率普遍上调，有投资经验的人都知道，信贷是影响市场的决定性因素。”陈源说，高位适合套现，等调整时投资客再进场。

　　而据记者调查了解，除单打独斗的大投资客外，已经套现离场的大多为担保投资公司，这类投资方通过朋友集资，从民间购买房票，再集中投资，他们与银行联系紧密，往往能提前得到政策信号。

　　在多重政策信号释放的叠加下，10月份深圳二手房市场成交量应声下降。

　　据世联地产[微博]统计，2013年10月，深圳二手房市场下跌趋势明显。成交面积50.62万平米，环比下跌18.09%。

　　而日前，习近平主席在住房领域专题研究会上提出，坚持市场化改革方向，这被市场普遍认为抓住了调控的牛鼻子，政策拐点已至，未来楼市将回归市场和保障房双轨并行的路径。业内人士认为，过去的政策市让房价节节攀升，由供需决定的市场，对投资客而言，反而可能是利空。

　　从11月1日开始，深圳出台二套房贷首付从六成上调至七成的新政，记者从多个中介处了解到，由于10月份各大银行缩紧房贷，原本打算购房的部分转为观望，二套首付提高对改善型需求群体而言，首付负担更是雪上加霜。

　　“最近一个多月都没什么单做，买房都有一个付款期限，通常是2个月或3个月，若银行贷款未按期审批，业主有权单方面解除合同，购房者的风险明显增加。”深圳一家房地产评估公司客户经理刘艳阳告诉记者，根据她多年的经验，只要信贷缩紧，成交量很快就会下滑。

　　楼海高级咨询师杨志认为，通常每年下半年是业主资金周转的紧张期，放盘增加，而恐惧未来政策对二手房成交不利，也迫切在高位套现。

　　据一位房地产业内人士向记者透露，来自深圳市规划国土委的查询数据统计，深圳商品房总套数为160多万套，而拥有两套房以上的人，占比不到5%，真正的投资客比例并不大，但对市场有放大效应。

　　“房产税肯定是要出的，谁都知道是先从增量市场上征收，存量房市场前期实质影响不大，但心理预期会有影响。”肖小平认为，短期内限购不可能取消，否则长期被压抑的市场需求爆发出来后，容易推动市场价格上涨。