大智慧阿思达克通讯社11月8日讯，限房价、竞地价，限房价竞配建自住型商品房、竞配建限价商品房，北京市在土地出让环节可谓做足了功夫，然而，京土地市场仍难逃地王魔咒。

　　进入7月以来，共出现三宗单价地王，9月4日，融创中国（01918.HK）拿下的农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为全国单价地王。

　　中国指数研究院[微博]统计数据显示，2013年北京住宅用地的供应和成交量都有明显增加。

　　中国房地产学会副会长陈国强对大智慧通讯社表示，近几年，地方政府对于土地市场的调控一直在探索中，但其起到的效果并不明显。多位业内专家认为，北京土地供应虽然有上升，但是仍难满足不断增长的用地需求，土地市场降温可能还要寄希望于土改与城镇化。

　　京土地市场频打“增加供应”牌

　　北京今年不断加大住宅用地供应规模，并针对土地出让环节采取了很多新措施以抑制地王诞生。

　　中国指数研究院统计数据显示，2013年1月1日-2013年11月8日，北京共推出住宅用地67块，建设用地面积总计642.36万平方米，较去年同期上涨231.61%；成交住宅用地共计58块，建设用地面积557.59万平方米，较去年同期上涨157.54%。

　　然而，供地规模的大幅增加并没有能够抑制开发商在北京拿地的热情，如孙河地块地价一次又一次被刷新。北京的房价也一直连续环比上涨，在调控房价压力下，进入下半年后北京不断推出新供地措施以增加刚需用地的供给。

　　8月21日，北京年内首块“限房价、竞地价”地块，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块开始挂牌竞价，9月4日，恒大地产（）以总价40.4亿元并配建5.15万平方米公租房摘得该地块。

　　9月4日晚间，北京市土地整理储备中心官网披露，北京市土地整理储备中心明确北京市住宅用地“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的思路，并表示未来将通过“限房价、竞地价”方式，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。

　　10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。《意见》从土地供应、价格标准、销售对象等七个方面规范和引导自住型改善型商品住房建设，业内称为“京七条”。

　　11月4日，北京集中出让8块土地，其中5宗涉及自住型商品房，这是“京七条”后首次规模供应自住型商品房用地。据大智慧通讯社统计，成交的8宗土地，共实现自住型商品房供地44.55万平方米，可提供约4950套房源。

　　房企拿地热情难抑

　　北京年内虽然加大土地供应，并不断探索土地交易方式的创新，然而房企回归一线城市的脚步，不断给北京的土地市场创造高潮。

　　7月3日，北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体力克恒大地产（03333.HK），以17.7亿元、配建公租房3.8万平方米竞得北京丰台夏家胡同地块，成为北京年内单价地王。

　　7月23日，北京市朝阳区孙河乡地块经69轮竞价，最终被中粮地产（000031.SZ）以23.6亿元拿下，同时配建3.3万平方米公租房，剔除公租房部分后商品房部分的土地楼面价近4.6万元/每平米，刷新北京单价地王。

　　9月4日，融创中国以21亿元异地配建27.8万平方米医院面积的代价竞得农展馆地块，折算楼面地价高达7.3万元/平方米，成为全国单价地王。

　　9月26日，北京年内第二块限房价竞地价地块出让，中国铁建（601186.SH/01186.HK）以18.1亿元总价竞得北京海淀区环保科技园地块，溢价率高达88.54%，楼面单价约为1.86万元/平方米，逼近销售限价为1.9万元/平方米。现场开发商对大智慧通讯社表示，即便单限房的建安成本较低，按每平米2000左右计算，限价的住宅部分是亏损的。

　　11月4日，北京集中出让8块土地，其中5宗涉及自住型商品房，其中顺义新城地块、平谷地块以及朝阳区东坝南区地块竞争激烈，顺义新城地块、平谷地块都将住宅用地全部竞成了自住型商品房。竞拍过程经两次拐点，即达价格上限后竞争面积再转而竞价格，场景较为罕见。

　　业内外寄望土改扭转地市趋势

　　陈国强对大智慧通讯社表示，近几年，地方政府对于土地市场的调控一直在探索中，但其起到的效果并不明显。比如，规定溢价率上限的做法，便是隔靴搔痒，作用是十分有限，出让中做高出让底价那么溢价率自然上不去。

　　对于控制地块出让规模，陈国强认为，虽然有利于遏制总价地王的产生，但是由于地块规模变小之后参与竞争的企业更多，反而会使成交单价进一步上升。

　　对于北京今年通过“限房价、竞地价”方式，进一步增加自住型、改善型住房土地供应的措施，陈国强指出，效果如何取决于后续以这种方式出让的土地的量有多少，占比多少，有没有后续的一些配套设施和手段，如未来项目上市之后是不是按照当初承诺的限价在销售，哪些人可以购买这样的房产，之后是否允许再上市流通，流通之后的收益政府参不参与分享等等。这些问题都需要有相关的制度来落实，否则这些措施只能起到短期的效果但实际上不能解决根本问题。

　　万科（000002.SZ/200002.SZ）执行副总裁、北京万科总经理毛大庆，日前在参加第九届中国房地产金融年会时表示，11月4日，几十家房企参加北京土地竞拍的火热景象是与城镇化相关的。土地市场火热是资源配置不均衡导致的，要在新型城镇化中求解。他指出，中国承载人的城市容器太少，城市发展极度不均衡，因此需要快速推进大都市内部的城镇化，实现部分城市功能的外移，缓解城市新移民增长对于土地的需求。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则认为土改才是抑制地王产生的良方，其在个人博客表示，除非改革土地制度与财税制度及免除地方债务，否则即使加大土地供应，国土部是管不住地价更无法阻挡地王。