2013年或将突破历史最高土地出让纪录 地价高企房价仍难下调

　　法制晚报讯(记者 张媛) 上周三晚间，北京住建委出台的“京七条”中明确规定明年上市的土地中大部分要贡献给类似于保障房的“自住型商品房”，这也就意味着，留给商品房使用的土地供应将被严格限制。

　　也许是因为明年政策有变，也许是因为今年土地供应任务还没完成，于是北京国土资源局近期集中供应了35块土地，而这批土地或将成为房企们储备粮食的救命稻草。业内人士认为，开发商对这些土地的争抢将更加激烈，而这些地块价格必定不菲，传导到终端房价上难见下调，虽然有“自住型商品房”作为保障，短期内市场依然处于“饥渴”状态。

　　心态转变  “不惜一切代价也要拿地”

　　“今年没有拿到地的房企肯定不会放弃。”高策机构副总裁李国平接受记者采访时表示，虽然今年土地供应明显增多，但是还是有一些房企并没有抢到地，而接下来，他们依旧会继续征战在北京的土地市场。

　　李国平的预言似乎一下子戳中了北京某知名房企总经理王越(化名)的要害。该房企虽然在北京商品房市场的地位不可撼动，但是由于今年公司经营的变动，他们已经没有了土地储备。没有土地就意味着未来一段时间内无房可卖，整个营销团队也将处于无所事事的状态。从今年下半年开始，王越频频带领团队去做市场调研，加班加点地做计划书，也多次就规划进行投标。但是面对那些如狼似虎的竞争对手，王越一次次地从北京国土资源局拿地现场空手而归。

　　绝望总伴随着希望。日前，北京土地整理储备中心的网站上一下子挂出了包括通州运河核心区、亦庄新城、大兴等在内的多达35宗土地，而这些土地将在下个月接受报价并先后出让。

　　“接下来，无论如何，不惜一切代价也要拿到地。”日前，王越接受本报记者采访时表示。

　　集中供应 最后的土地盛宴

　　王越的决心一方面来自于土地储备的匮乏，另一方面也是受到了政策的影响。“限房价、竞地价”的土地开始出现在北京市场而且将在明年越来越多，让王越这样主做高端市场的房企感到紧张。明年的商品房用地一上市必将遭到争抢似乎已经可以预见，难怪融创中国董事长孙宏斌日前接受本报记者采访时表现出担忧：“明年的土地不好拿了。”

　　10月18日北京再次挂出多块土地，从9月17日挂牌的地块看目前在北京土地交易管理网上在销售的地块已经达到了35块，其中18块地为含住宅用地，总建筑面积达到了265万平米。其中有底价的25宗地块的总起价也已经达到了205亿，预计最后土地出让金有望超过300亿，叠加已经成交的1197.5亿，年内土地出让金突破1500亿已成定局。中原地产研究总监张大伟预计，如果最近继续增加土地出让的话甚至可能突破2010年创造的1642.4亿的历史纪录。

　　记者注意到，这些地块多来自于今年楼市的热点区域，如朝阳区东坝地区、房山、顺义、大兴。仅通州运河核心区就有10宗地块集中出让，在本周四就将有3块通州土地开始投标。而这些地块中更是有很多天生就带着“富贵相”，如亦庄新城地块。据记者了解，该地块周边处于中信地产以及融创中国的包围圈中，而8月份，融创中国在此拿下的地块仅楼面价就超过了2万元。

　　对“待嫁”的亦庄新城地块，孙宏斌似乎也志在必得。

　　供需缓解 明年10万套房将上市

　　华远地产总裁任志强在公开场合不止一次抱怨北京的土地供应少，而事实也确实如此，北京年年制定公用计划，却年年完不成任务。今年的情况明显好转。亚豪机构统计数据显示，截至目前，北京今年一共成交了159宗土地，其中住宅用地49宗，规划建筑面积854.44万平方米，再加上北京目前挂出的正在出让的住宅用地，总共向市场推出了建筑规模高达1103万平方米的住宅用地。

　　如果按照2013年新盘成交的平均单套面积116平方米来计算，这些土地未来将形成95086套住宅供给。再加上这些地块中包含有大量的限价房、限房价商品房，这类针对中低收入阶层的商品房普遍容积率较高，因此预计最终形成的市场供应将超过10万套，比今年多出3万余套左右。

　　节奏不一 但短期难解渴

　　虽然眼前的北京楼市调控政策被称之为“史上最严厉的调控”，但是从年初到目前，北京新盘却一个接一个的“日光”，日光盘也渐渐从刚需低价盘扩大到改善型高端盘，不少业内人士分析认为这是因为新盘供应的紧张。而“金九银十”刚刚进入尾声，11月的新盘供应就立刻变得不容乐观起来，总共才有16个项目预计入市，数量上比10月少了一半，不仅如此，刚需盘更是寥寥无几。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，随着“金九银十”的结束，2013年北京住宅市场的销售旺季也已近结束。受到土地储备不足的影响，今年以来北京住宅市场的供应持续处于低迷状态，从供需对比情况来看，今年以来各个月度均表现出供小于求的局面，供需比多维持在1:2左右，并且在3月份达到最低点1:3。从2013年剩下的两个多月情况来看，市场供应短缺的态势仍将延续，并且由于前期入市项目的热销，使得大量房企相继完成全年销售计划，并且最后两月逐渐进入年终盘点阶段，因此项目入市积极性将进一步回落。

　　由此可见，购房者对房子还处于“饥渴”状态，那么明年预计上市的10万套意味着什么？据统计，截至10月22日，今年商品住宅成交量为91875套，预计全年成交量在10-11万套左右。

　　从数据上看明年的供应量基本可以满足市场需求，但不排除有些地块延迟上市，或者因为地块成房后价格太高，使得大部分刚需购房者望而却步。即便北京住建委表示，明年将供应5万套自住型商品房，但这些房子也不会完全一次性公开面对市场。  

　　亚豪机构副总任启鑫认为，由于房价的长期上涨与北京人口基数的庞大，自住型商品房仍然可以通过出租、满五年过户等方式存在一定的寻租空间。同时由于供量的增长将是一个逐渐的过程，但符合条件的购置人群却被一次性扩大，供不应求的局面仍将在相当长的一段时间内存在。

　　房企转型 商品房价难下调

　　即将上市的土地对于开发商来说或将成为企业转型的起点。明年“限房价竞地价”地块的大量供应也并非所有房企都有能力“接招”。

　　9月4日，北京今年首宗真正意义上的“限房价竞地价”地块——朝阳豆各庄地块也进行了现场竞拍，恒大地产力战群雄以40.4亿元将该地块拿下。但是我们发现，该地块的限价房限售价2.2万元/平方米。业内人士经过计算，认为此地块基本不盈利。同样是一块“限房价竞地价”地块——海淀科技园地块被中铁建以18.1亿元总价收入囊中。该地块被限定商品房售价为1.9万元/平方米，但最终成交的楼面价却高达18562元/平方米，地价几乎追上了房价。

　　“这绝对考验了开发商的成本控制能力。”金隅地产营销总监王坚解释，在规定的房价范围内，去竞争地价，开发商的利润肯定会被摊薄。

　　任启鑫认为，由于自住型商品房用地将占到北京市住宅用地的一半左右份额，商品住宅用地的减少，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。同时也预示着竞争的激烈程度将会进一步增加，在地价托涨势头下，北京商品住宅价格将水涨船高。

　　文/记者 张媛  制图/周建文