本报记者 王海春 上海报道

　　上海自贸区挂牌还不到一个月，就已经开始面临一场“幸福”的烦恼——随着大量企业蜂拥而入，自贸区内的办公楼已经出现了一房难求的窘状。而随着未来一系列试点工程的展开，将会有更多与土地贸易、金融相关的企业落户，办公楼及土地的供需矛盾将会进一步突出。

　　在此背景下，在自贸区内试点土地流转被提上了日程。“自贸区内土地流转的建议已经递交上去，市政府也希望通过盘活存量土地来缓解自贸区内土地供应紧张的局面。”一位曾为上海市政府提供过决策咨询的专家10月24日告诉《华夏时报》记者。与此同时，关于自贸区未来可能会扩围的消息也不断传出。甚至有专家认为，目前上海自贸区近28平方公里的空间并不够用，未来扩大自贸区范围将是大势所趋。

　　试点土地流转盘活增量

　　上海市规土局不久前已提出建议，自贸区内的土地应该按法定程序进行流转，以缓和自贸区内土地供求关系紧张的局面。据了解，如果进展顺利，自贸区内土地流转方案有望于年内拿出成果。

　　据了解，自贸区管委会未来可能会具体负责土地流转的操作。“如果不及早从源头上解决问题，未来供需的矛盾会更大。”上海社会科学院研究员顾建发表示。

　　在目前28.78平方公里的上海市高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特殊监管区域中，外高桥保税区(10平方公里)和洋山港(14.16平方公里)是面积最大的两个区域。

　　高力国际投资部董事汪蓓指出，今后将有更多的银行、保险、期货公司、对冲基金等金融机构，以及律师、会计师事务所等与贸易、金融相关的公司进入外高桥保税区。在外高桥淡化大宗物流功能的时候，物流和仓储的功能将向洋山港转移。而这一格局所带来的变化是，外高桥区域内商业、办公的需求将急剧上升，而洋山港物流、仓储的需求量将成倍增加。

　　“外高桥保税区内实在没有太多新增的土地供应，只能在存量土地上做文章了。”仲量联行研究部总监周志锋表示。

　　上海自贸区挂牌还不到一个月，已经有约1000家企业入区注册。受短期内大量企业涌入影响，自贸区内为数不多的办公楼租金涨了近1倍，而这种供求紧张的局面将会长期存在。

　　“接下来将会有更多的办事机构、企业入驻。未来像产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构，以至各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台、知识产权及技术交易所等名目繁多的机构、公司，都将涌入这一区域。”顾建发表示。

　　一位接受采访的专家告诉记者，在10平方公里的土地上，要承载着如此多的功能和相关的大量机构，未来该区域土地供应和需求的矛盾将很突出。

　　“不仅仅是外高桥地区，现在自贸区内的土地多数为工业用地。自贸区内要拿出相当一部分土地用于仓储、物流、工业研发，给高端服务业留下的土地已经很少了。”周志锋表示，自贸区内的土地转流究竟会怎么操作，外界都寄予了较高的期望。

　　自贸区扩围悬念

　　自贸区域内的土地不够用，政府忙于盘算如何才能盘活28.78平方公里区域内土地的时候，外界却不时传来关于自贸区未来可能会扩围的传闻。

　　此前市场上传出消息，除了目前的28平方公里区域外，还会有70多平方公里用地作为自贸区预留地。然而究竟哪些区域会被列为扩展区，却并没有明确的说法。

　　一个值得关注的细节是，上海市副市长周波8月中旬在视察临港时曾表示，临港管委会要认真研究上海自贸区扩区事宜，做好扩区准备。

　　对于市场所传70平方公里自贸区预留区域的说法，上海市政府新闻办公室的一位工作人员10月22日向记者回应，上海目前并没有将自贸区扩围的举动。

　　“我们现在掌握的信息是，目前上海自贸区没有任何扩展的计划。至于中央领导和市委领导是否有扩围的想法，我们就不清楚了。现在各部门正在抓紧研究和清楚落实自贸区的相关操作细则，预计年底前可能会出台相关领域的一些政策。”上述工作人员向记者表示。

　　五合智库副总经理蔡文韬认为，短期内上海自贸区扩围的可能性极小。“上海刚刚获批，还没有出什么成果，扩围的可能性不大。”蔡文韬表示。

　　一位接受采访的专家表示，虽然政府现在并未明确自贸区要扩围，但仍可以预留扩围的空间以待时机。

　　10月21日上海政务网披露，上海将展开新一轮城市规划。

　　为此，相关部门从10月19日开始召开了为期两天的专家咨询会。

　　在此次专家咨询会上，同济大学建筑与城市规划学院教授唐子来也提出盘活工业用地的建议。“工业用地是上海最大的存量。上海不需要27%的工业用地，怎么退出？新的怎么进去？这个如果想好，上海发展的余地还很大。”唐子来说。

　　上海现代建设集团综合设计所所长李明表示，上海发展速度之快已经让规划难以跟上节奏，5年对城市规划进行调整也很必要。“自贸区对上海的影响将不可估量，预计上海在新一轮的新规划，也将与自贸区紧密相联。”李明在接受记者采访时说。

　　不过上海自贸区扩围，仍然是个悬念。“新一轮规划现在还没有正式开始，这次只是小范围向专家进行咨询。因此本轮规划的重点以及布局怎样，现在还只是处于酝酿和筹划阶段。”上海市规土局相关人士10月22日向记者表示。