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北京推京七条稳房价 房协称纯市场供应难抑高价

2013年10月24日 10:09  东方早报  我有话说

   早报记者 陆鸣

   10月22日国家统计局刚刚发布9月房价同比大幅上涨20.6%,北京昨日即推出7项措施“稳房价”。

   10月23日,北京市住建委宣布,北京市“稳房价”的决心坚定不移,在既定政策的执行上将进行全面升级和强化,具体包括7条措施。其中,最受购房者关注的当属“切实增加供应,有效满足居民刚性自住需求”。

   在此之前,广东省包括深圳市均已分别发布过调控加码政策。这两个城市的9月房价同比涨幅亦都超过20%。

   北京市住建委称,该市将通过“限房价、竞地价”方式,加大自住型商品住房供应力度,满足中端需求和夹心层家庭需求。今后这类住房用地在年度土地供应计划中单列。

   同一天,北京发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(下称《意见》),《意见》提出,2013年底前北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。新华社当天报道称,明年北京预计完成5万套。

   该类住房不止面向北京市户籍家庭供应。按《意见》所述,在北京市具有购房资格的家庭,均可购买一套自住型商品住房。

   北京市房协秘书长陈志称,该项政策主要针对申请保障房资格不够、购买商品房又承受不起的夹心层群体,“之前我们一直说中端有支持,这句话要落在实处。推出自住型商品房,正是为了有效分流这部分需求。”

  “纯市场供应难抑高房价”

   “北京的市场需求极其旺盛,供不应求的局面较为突出,纯市场供应的方式会导致房价畸高。”陈志说。

   据他介绍,今年以来,北京商品房市场屡屡出现楼盘销售火爆、日光盘,房价不断被拉高,政府也采取了比较强硬的行政手段,如限价、控制预售证的发放等,“效果有,但不能说彻底解决问题。今年前9个月北京的房价还是有一定上涨。”

   按国家统计局数据,今年9月,北京市新建商品住宅价格同比上涨20.6%,涨幅领跑70个大中城市。

   “在这种情况下,年初北京市政府部门做了一些安排,半年多下来,已陆续推出3块地,用于建设自住型商品房,承担开发建设的有恒大、中铁等房企。”陈志说,未来两个月,北京可能还会推出六七块地,用于自住型商品房建设。

   《意见》称,自住型商品住房用地,可以采取集中建设或者配建等多种形式,由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。北京市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时,应明确一定规模的自住型商品住房用地,具体分解到各区县,并向社会公布。

   不过,陈志也直言,这些自住型商品房不可能集中在同一片区域,“从现在的情况看,四环以内已基本没什么可供推出的地了,可以拿出来的地块应该会在五环和六环之间,可能这些地方的配套未必会很好。”

   至于未来形成的实际供应量,《意见》称今年要不低于2万套自住型商品房,新华社则提到明年预计完成5万套。

   对此,陈志说,受工程进度影响,这些自住型商品房年内入市已不可能,按照拿地后8个月开盘、一年半至两年交房的高周转标准,最快也要明年上半年形成实际供应,“办理开工建设的手续也需要时间。”

   不过,陈志认为,房源的供应量是可以保证的,由于价格比周边低30%,自住型商品房对房价会有很大的平抑作用。

   “至于明年以后怎么办,要看明后年这7万套商品房的执行情况和市场反应,同时在土地出让、开发建设、分配方式上,也会逐步探索。但当务之急是先把地推出来。”陈志说。

   陈志介绍,这类用地会通过招拍挂出让,未来具体的房产交易也是在开发商和购房人之间进行。政府会有监管环节,在资格审核、摇号上有监管,同时价格也是政府锁定的。

  “要防新的分配不公”

   对于“自住型商品房”入市对房价的影响,各方看法不一。

   陈志说,该政策推出后,会对市场的心理预期产生影响,“今年2万套,明年5万套,这意味着明年的北京市场将以低价位、小户型住房为主,同时只要符合限购政策,都可以购房,这对房价可能进一步上涨的市场预期将产生很大的扭转作用。”

   《意见》提到,自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

   而在北京链家副总裁林倩看来,计划推出的7万套自住型商品房如果集中在一个区域,会对区域市场产生很大的影响,而如果是分散在各处,则对总体市场的影响就会小一些。

   据林倩介绍,今年北京一手房的成交量预计会超过10万套,二手房的成交量预计会在16万套左右,总计约26万套。此外,林倩还提到,“自住型商品房要看它的配套,否则会变成炒房的工具。我更关注政策的执行。”

   林倩说,一分钱一分货,价格较周边低30%的商品房,品质肯定不会有多好,应该不会吸引有钱人申购,不过,如果只要具备购房资格的人群都可以申购,恐怕会起不到平抑的作用,“要防止新的分配不公。”

   根据《意见》,自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后,由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序,由房地产开发企业组织公开摇号确定。

   《意见》特别提到,自住型商品住房进行房屋权属登记时,登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。这意味着该类住房在转让时有一定限制。《意见》称,自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让;5年后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%,交纳土地收益等价款。

   北京某开发商认为,该政策的出发点是好的,可以保障“夹心层”需求,但他同时提醒,该政策对购买资格放得更开,这样一来,更多的人可以购房,将对商品房市场产生直接冲击,“7万套这个量是非常大的。”同时这也给了购房人寻利空间,“此前保障房分配上已出现很多问题,何况现在是商品房。”

   某外资房企总经理同样指出,各地的经济适用房普遍存在寻租的问题,北京推自住型商品房也要从源头上控制公平性的问题。

  北京拟建限购监督委员会

   除了“自住型商品房”,北京还重申了多项先行调控政策“稳房价”。

   据新华社报道,“京七条”其余六项政策中提到,要加强限购政策社会监督,组建限购监督委员会,严厉打击骗购行为。限购监督委员会邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加,抽查限购资格审核情况。对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单,5年内不准在京买房,对企业协助造假的,冻结全部在京项目的手续办理。

   此外,“京7条”还包括进一步强化预售资金监管,对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目,将启动全额监管;严查变相涨价项目,对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目,将暂缓上市;进一步强化购房人贷款资格审核,相关部门将联合开展执法检查;对存在闲置土地、捂盘惜售等违法违规行为的房企,禁止其参加土地竞买。

   面对上述强化调控的基调,北京某开发商认为,政府肩负着房价控制目标的任务,而今年以来北京房价上涨很快,同比涨幅已超过20%,政府不控制不好交待。

   不过,该开发商也抱怨,在执行过程中,更多强调的还是开发商的责任,“政府既然限了房价,那么地价是否也应该让利呢?税费可否减免呢?”

   该开发商称,开发商真正的责任是把一个地块的价值最大化,而进行限价之后,开发商需要做的变成了把成本最小化。

   对于自住型商品房项目,该开发商认为,由于销售简单,这类项目对于有工程背景的开发企业来说可能会有吸引力,而对于品牌房企、市场型的房企吸引力较小。

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