尽管月度环比涨幅已经开始收窄，但仍居高不下的同比涨幅，终于让北京成为出炉升级版调控政策的首个一线城市。昨日，北京市住建委联合市国土局等多部门发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(以下简称《意见》)，同时市住建委还首次披露了已经开始实施的七条升级版调控措施(以下简称“京七条”)，从确保供应、价格调控、监管查处、信息披露等方面全面升级北京楼市调控。业内表示，作为首个升级措施，京七条的出炉，很有可能为其他房价快速上涨地区提供借鉴，成为新一轮调控措施的样本。

　　总体思路

　　房地产调控转型

　　来自市房协的调查显示，北京在经历了长达两年多的史上最严厉楼市调控后，目前市场刚性需求购房者占比已经超过九成。然而，日光盘却依然屡见不鲜，在环比数据出现涨幅收窄的情况下，同比涨幅却依然较高。

　　对此，北京市住建委副主任王荣武坦言，北京市始终坚决贯彻落实国务院房地产调控政策，一直采取最严厉的调控措施，但一方面是作为国家首都和国际大都市，北京市住房需求确实较为旺盛，这其中又以刚性自住型需求、改善型需求和夹心层最为迫切；另一方面，正是由于需求量较大导致供需关系紧张，老百姓对于未来房价上涨的预期依然存在。

　　为进一步巩固和扩大调控成效，市委、市政府多次召开专题会议、研究部署相关工作，尽管不出台新的政策，但在既定政策的执行上将进行全面的升级和强化，其中包括采取七条措施完善限购的执行机制，加快基本住房制度研究，建立健全符合首都人口资源环境实际的房地产市场发展长效机制，主要通过经济和法律手段对市场进行有效调节。

　　其中，昨日公布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出，北京“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的房地产市场总体思路。而在此前，北京房地产调控总体思路曾经是“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。

　　这一思路中，低端的主要靠保障房来解决，中端的则由新推出的“自住型商品房”解决。北京商报记者注意到，此次变化最大的是在“高端”上，由“市场”转为“控制”，是否意味着政府有意控制高端住房的房价？

　　不过，市住建委相关负责人解读说，所谓“高端有控制”并不是指控制房价，而是指控制高端商品房供应在全市新建住宅中的比例。按照全市综合数据，保障房供应约占到全市住宅供应总量的20%，中端的商品房预计将从明年开始占到全市住宅供应量的50%，这也就意味着，高端住房未来只占全城住宅供应的30%左右，这还尚未包括租房的比例。

　　具体措施

　　确保供应自住型商品房年度供应量将达五成

　　“当下调控房价最迫切的是管好预期，特别是刚需、改善性需求的预期，同时加大供应。”王荣武表示，出台《意见》的出发点正式出于上述考虑。市国土局副总规划师王兵透露，在今年形成2万套自住型商品房供应的同时，今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列，供应规模要达到市场的40%-50%。

　　购买人群：在京有购房资格可买一次

　　对于哪些人群能购买“自住型商品住房”，昨日出台的政策中明确，按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。这意味着，无论是京籍还是非京籍，只要在京具备购房资格，都可以购买。

　　同时，政策中还规定了两类家庭可以优先购买。一是经适房、限价房轮候家庭；二是北京户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁。

　　对于设定单身须年满25周岁这一条件，北京市房协秘书长陈志表示，主要是考虑到组建家庭时的住房需求，而刚毕业的年轻人还是鼓励先租房然后再改善。

　　此外，市住建委相关负责人表示，为了确保这类住房真正用于解决符合条件家庭的居住问题，因此按照一个家庭只能享受一次的原则设定了限定条件，即符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房；购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　兼顾改善：单套不超140平方米

　　政策中规定，自住型商品住房项目在土地出让前，将明确住房套型建筑面积、销售均价等。

　　自住型商品住房的套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米。销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。最大套型面积不超140平方米，是不是有些过大？陈志分析说，首先，这类住房中，绝大多数还会是90平方米以下。其次，设定少量大一些的户型，主要考虑到一些人口较多的家庭和改善型需求。

　　公平分配：开发商摇号 政府监管

　　“僧多粥少”必然将成为自住型商品房推出初期面临的境况，那么如何保证公平的分配？对此，政策从各个环节加强了销售的全程监管。

　　首先，在销售前，开发商要在市住建委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息，公示期不少于15天。购房家庭可选择向开发商提出购房申请，随后按照北京的限购规定审核购房资格。

　　在批准预售后，开发商要向符合购房资格的申请人销售。至于选房顺序，将由开发商组织公开摇号确定。

　　由开发商来负责摇号，会不会容易出现猫腻？对此，政策中规定，摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。

　　“开发商只是负责摇号的一个主体，对于摇号的具体流程，我们还会出一个详细的规定，会参照保障房等摇号的方式，肯定全程公证，还会考虑摇号现场须有人大代表、政协委员、购房家庭代表来监督等措施。”王荣武表示。

　　优先供应：保障房及本市无房家庭单独优先摇号

　　值得一提的是，尽管并非保障性住房，但为了最大限度满足刚需族购房需求，在出台的《意见》里也明确了购买自住型商品房的优先家庭：本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

　　“我们在自住型商品房的配售方面充分考虑了保障房轮候家庭的需求，由于设定了优先家庭，因此会采用分组摇号的方式，首先摇优先的家庭，即保障房轮候等家庭，在有剩余房源的情况下，再组织普通家庭的摇号。”王荣武强调表示。

　　切断投资利益：再上市须交30%收益

　　政策中规定，自住型商品住房进行房屋权属登记，即办理房产证时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。

　　为防止个别购房人利用转让自住型住房获利，政策规定自住型商品住房购房人取得房产证后，原则上五年内不得转让；购房人取得房屋所有权证五年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。

　　“缴纳30%价款是因为供地时政府也让出了大约30%的土地收益。”这位负责人说，补交价差将在房屋出售的环节，将按照最终成交价格和当时购买家庭的价差来计算，而为了防止用“阴阳合同”来逃避，相关部门将采取措施，促使成交价格符合该区域的房价水平。

　　购买了自住型商品住房后，是否可以用来出租？对此，市住建委相关负责人说：“这类住房是满足自住的需要，而且政策中明确规定，五年内不得转让，出租就是分段的转让使用权，因此也是不可以的。”

　　■ 样本意义：过快上涨地区或将复制

　　而此次推出的“自住型商品住房”的影响？陈志表示，近些年北京每年的商品住房成交量在5万-8万套，今年成交量偏多，约9万套。“这意味着，明年北京计划供应5万套‘自住型商品住房’，这就占到全部商品住房的一半以上，也就是说，大部分购房者将来都可以通过这些比较便宜的商品房来解决居住问题。不过，这类住房的上市有一个周期，刚开始供地，明年开始才会有一些房源与购房者对接。”

　　对于这项京七条中最为重磅的措施，业内一致认为这类住房入市后，由于比周边的商品房价格偏低三成，必然对周边的房价产生拉低的作用。而在全部商品房中占比如此之高的“低价房”，也必然会对整体房价产生抑制过快上涨的作用，因而目前房价过快上涨的地区很有可能效仿推出。

　　价格调控以装修款名义涨价将被查

　　除了供应以外，对于价格调控也是昨日京七条监管的重点。

　　王荣武介绍，北京将进一步强化房地产开发的预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查，截断企业高价买地高价卖房的利益驱动。

　　据了解，所谓资金监管，是开发商禁止直接收取预售的房款，而是要进入银行的专用账户。开发商不得随意提取，保证楼盘的预售款优先用于工程建设。更严厉的全额监管将限制开发商利用预售款疯狂拿地的行为。

　　同时，市住建委还将强化价格引导，严查变相涨价项目。参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。

　　而在市住建委网站上显示的售价明明只有3万多元，但到了购房现场，销售人员会拿出一份附加的“装修合同”，每平方米的价格顿时上涨了数千元甚至上万元。对于这种变相涨价的项目，市住建委也表示将严查。

　　■ 样本意义：限价措施或引经济手段

　　“对新楼盘‘限价’，定价过高不批预售，这就是今年一直都在采取的措施。”陈志认为此前曾有媒体报道称，北京的“限价令”有所放松，从昨日出台的措施已经明确，“限价令”非但没有放松，反而有通过经济手段加强的趋势。“目前单纯的行政限购令已经执行一段时间，未来各地区很可能效仿北京，通过类似成本倒推的方式引入经济手段，更具说服力。”

　　监管查处限购造假企业将被“连坐”

　　在购房资格审核及企业监管方面，京七条明确，未来将一改此前购房资格审核通过即可，升级限购令监管措施，加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。

　　“正在着手组建限购监督委员会，邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加，抽查限购资格审核情况，会诊限购执行中的难点，加强限购的社会监督。”王荣武表示，未来将定期开展限购落实情况抽查巡查，对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，五年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。

　　针对近期媒体报道多个楼盘出现“日光盘”现象，王荣武表示，北京将加强市场监管，部门联动，严厉打击各种违法违规行为，其中对于存在捂盘惜售、制造假象等违规行为的“日光盘”，多个部门将联动开展严厉打击，严肃查处。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的开发商，将采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

　　■ 样本意义：连坐制或让企业收敛违规行为

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟指出，由于目前多数地区已经执行限购令，因而对于限购措施的升级，对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。这是在不太影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快办法。

　　信息披露政府将公布月度运行数据

　　“目前，社会上的各种房地产市场数据很多，很多机构和公司都在公布。我们计划利用业务数据，每月公布房地产市场的运行情况，以稳定预期。”除了加码调控措施外，为了进一步稳定预期，王荣武透露，北京将加强房地产市场信息公开，防止不实报道、不当言论和错误数据信息误导市场预期，对恶意制造和散播谣言，严重扰乱市场秩序的，严肃查处。此外，为了从根本上确保预期稳定，北京市还将按照国家关于建立长效机制的统一部署，加快基本住房制度研究，建立健全符合首都人口资源环境实际的房地产市场发展长效机制。

　　■ 样本意义：稳定预期 值得推广

　　在业内人士看来，除了供需矛盾外，目前迫使刚需族加速入市的另一个因素就是信息的不对称。“有的开发商本身没有一下子卖光，却雇佣人假装购房者，制造假象。更有的机构为了推高房价从而获利，不断地散布价格暴涨的信息，这都是对市场稳定不利的。”业内指出，只有政府部门及时公开信息数据，才能真正缓解老百姓的恐慌情绪。

　　北京商报记者 齐琳/文 李烝/制图