纪睿坤

　　全国层面的楼市调控长效机制迟迟未见出台，而房价上涨最快的北京已决定通过投放大量“自住型商品房”来稳定楼市。

　　10月22日，国家统计局发布70个大中城市房价数据，9月平均新建商品房住宅价格环比涨幅0.72%，也是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。

　　其中北京同比涨幅居首，为20.6%。

　　同日，本报记者从北京住建委处获悉，为减少供需缺口，稳定市场，北京今明两年将向市场投放7万套自住型商品房，其中年内供应2万套，明年供应5万套，主要解决“夹心层”的住房需求。

　　与此同时，北京市政府有关自住型商品房管理办法(以下简称管理办法)，经反复讨论并征求有关意见，目前已基本成熟，将于不日后出台。

　　据悉，这一政策方案的要点是，北京自住型商品房将遵循“宽进严出”的策略，即此类住房面向全市符合限购条件的家庭，其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买。但购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

　　今年2万套 明年5万套

　　据北京市住建委相关人士介绍，今年要确保供应2万套自住型商品房，明年5万套。北京后续将计划每年向市场投放该类房源约占新建商品住房市场份额的40%至50%。

　　为了确保自住型商品房的上市供应速度，北京市国土局目前正在研究2014年的土地供应计划，“其中明年计划推出的5万套左右的自住型商品住房，将在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。审批程序方面也会加快。”北京市国土局一位人士向本报记者透露。

　　与此同时，北京市政府也正在加快酝酿《自住型商品房管理办法》。据本报记者了解，按照该管理办法，自住型商品房单套住房面积被限定在90平方米以下，房价最低1万元/平方米，最高2.2万元/平方米，整体要比周边住房价格低30%左右。

　　根据上述管理办法，对自住型商品房将采取“宽进严出”的政策，即只要符合北京购房资格均可购买该类住房，保障房轮候家庭可优先购买。这和北京市住建委主任杨斌今年4月表示将对自住型商品房购房人的资格进行限定的表态不同。

　　宽进严出 不审核购房资格

　　“购房资格审核是该‘宽进’还是该‘严进’， 这是管理办法酝酿过程中反复讨论的重点难点。”一位参与该管理办法研讨的知情人士向本报记者介绍说。

　　讨论中有意见认为，这种自住型商品房价格较普通商品房便宜三成左右，价格优势明显，应该对购房资格进行审核，否则只会演变成政府或者开发商手里的寻租工具，而且也不符合主要为解决“夹心层”住房需求的政策初衷。

　　而最终敲定的结果是“宽进”，不再对“夹心层”的购房资格进行审核，上述参与政策研讨的知情人士解释说，这主要是从可操作性和行政成本上考虑，目前财产公示和房屋等级制度均未完全建立，资格审核难度很大，成本很高。

　　不过，为了限制自住型商品房的利润空间，管理办法将会明确，购房者购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

　　本报记者随机采访多位保障房轮候者，他们多数表示，更愿意去买限价房。“限价房还是比自住型商品房便宜，自住型商品房比周边商品房市场价便宜20%-30%，而部分限价房大概是周边商品房价的20%-50%左右。”张大伟介绍说。

　　按照北京市政府的设想，自住型商品房政策出台后，将有望成为稳定房价长效机制的“北京版”，即形成高端有市场，中段有支撑(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的三元化的调控结构。

　　据北京中原地产市场研究部统计，剔除保障房，北京纯商品房住宅近几年年平均供应量约在8万套左右，如果供应5万套的自住型商品房，则限制价格的商品房将占到市场总成交的60%。

　　除了北京以外，全国层面的楼市调控的长效机制也在筹备中，据本报记者了解，住建部、工商总局调研组正在多地调研当地的房地产市场监管情况，并将据调研情况提供长效机制的政策建议，相关方案也将上报国务院。

　　住建部的一位人士10月22日向本报记者透露，住建部目前倾向于从完善房地产预售资金的监管、房地产交易环节的规范、住房产业化推广、保障房管理制度完善等方面入手建立长效机制的方案。

　　之前有媒体报道称，全国层面涉及土地、财税等方面配套改革方面的楼市调控长效机制已几经易稿，后续或将以国务院办公厅的名义出台。

　　上述住建部人士对此报道未予置评。他表示，长效机制的建立和完善，将会在明年开始提速，但必须循序渐进地推进。

　　长效机制出台的呼声，缘于再度加大的房价上涨压力。根据国家统计局数据，9月份70个大中城市平均新建商品房住宅价格环比涨幅0.72%，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，24个城市涨幅在8-10%之间。

　　“涨幅主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。初步测算，9月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，根据年初定的调控目标，上述15个涨幅超过10%的城市完成今年调控目标几乎无望，24个城市难度很大。在年底房价问责制的影响下，四季度将是楼市调控升级的释放窗口。

　　此前，深圳已在10月11日出台了严格执行限购、限贷、抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等稳定房价的八项措施。

　　东部某市房管局人士向本报记者介绍，对于一二线房价上涨较快的城市来说，房地产市场比较敏感，包括该市在内，几乎各地都在研讨并储备了升级房地产调控政策意见。

　　“现在大家都在等，”这位人士表示，今年以来，新一届领导班子关于房地产调控的明确表态不多，即将召开的三中全会确立风向后，估计年底各地将根据高层表态落地调控政策，否则，如果地方政策方案过早出台，一旦和三中全会公布的改革方向不匹配，就会面临进退两难，影响政府公信力。