北京拟限价普通商品住房  房价领涨全国 调控灭火难

　　李乐

　　即便控制不住房价，也要控制住数据。

　　当北京市房地产价格在行政限价的重压之下，仍然创下1.6%的环比涨幅之时，北京市政府开始加紧制定对“中低价位中小套型普通商品住房纳入限价房管理序列”有关具体执行政策的制定，希望借此控制房价数据涨幅的用意明显。

　　《中国经营报》记者获悉，目前“中低价位中小套型普通商品住房”的有关政策已经完成起草，正在进行征求意见以及修改工作。这其中既包括对部分保障房以外的普通商品房纳入限价房管理序列的有关执行办法，同时也包括增加此类住房土地供应的有关计划。

　　8月19日，国家统计局公布了70城市房地产市场情况。尽管7月北京房价环比涨幅较6月收窄，但却再次以同比涨幅18.3%领涨全国楼市，并超出70城市房地产价格涨幅平均水平。显然，北京房价控涨的压力仍然十分巨大。

　　房价控不住

　　尽管北京采取了有史以来最为严格的新建商品住房定价管理办法，但房价上涨的势头仍然没能得到抑制。

　　“统计局的方法是抽样加权重，所以，市场实际的感受中，房价的涨幅应该是高于数据的。”8月20日，一位北京大型国有房地产开发企业销售负责人告诉记者。

　　8月19日，7月70大中城市房地产市场指数公布，北京7月房价环比涨幅1.6%，较上月收窄约一半，而在同比涨幅一项，北京房价则以18.3%的涨幅领涨全国，高出排在第二位的广州约一个百分点。

　　市场的反应更接近同比涨幅所反映的情况。从6月开始，北京通州、亦庄、大兴多个区域的房地产销售价格突破了本区域既有的最高纪录。

　　记者了解到，目前亦庄在售楼盘全面调价到3万元以上。和裕旗下林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米左右，直线调价到3.5万元/平米。和裕另一在售楼盘君安国际售价调到了3.2万元/平方米。除以上两个项目外，即将在本月推出样板间的国锐金嵿项目，预计一期售价在3.5~3.8万元/平方米。中信新城项目即将推出的联排别墅中信府·誉墅，售价高达4.7万元/平方米。

　　而在此之前，亦庄房价一直以3万元/平方米“封顶”。2013年1月，中化方兴也在亦庄通过公开竞买方式获取一幅土地，楼面成本价约11730元/平方米。该企业营销负责人告诉记者，该项目有望于2013年下半年入市，目前正在研究定价策略，对于定价是否超过3万元，这位负责人并未正面回答。但业界预计，中化方兴亦庄项目的销售价格将在4万元/平方米左右。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，调控短效政策已到末路，限购限贷下房价依然持续蹿高。限购限贷政策一直被看做这几年调控房价的最直接有力手段，在抑制房地产投机性需求方面更是“尚方宝剑”。但从获得的效果看，2012年来依然执行限购限贷政策，但市场成效明显不如2011年。

　　新规“冲刺”中

　　“北京市正在紧张制定把中低价位中小套型普通商品房纳入限价房序列进行管理的具体办法，希望通过这一手段，来控制住北京房价的涨幅数据，毕竟总是排在第一位，市政府的压力很大。”前述北京市属房企销售负责人告诉记者。

　　北京市住建委一位内部人士向记者证实，北京市政府确实在抓紧研究自住型商品房相关政策，以及加大此类住房供地的节奏和数量，以确保市政府2013年4月提出的“进一步降低自住型、改善型商品住房价格”的目标。

　　上述政策主要内容包括，将保障房序列以外的中低价位、中小套型普通商品房，纳入限价房序列进行管理。在此之前，作为保障性住房的一部分，只有明确为限价房属性的住房才在开发企业销售时，由政府相关管理部门进行限价销售，但在今后，限价销售有望扩展到部分中低价位、中小套型普通商品房。

　　记者了解到，上述管理手段将针对增量进行实施。即在相关政策下发执行后，符合有关规定的普通商品住房，才被比照限价房的管理手段进行“限价管理”。而“限价”将在土地出让环节就作为招标条件，写入标书，开发企业除申报购置土地的价格外，还须向政府申报项目的最高售价作为承诺，项目销售价格不能超过承诺售价。

　　目前，这一政策尚未正式批复实施，仍存在争议产权的划定问题。由于原有限价房归属保障性住房序列，因此购买者不拥有完全产权。在再上市交易时，需要符合相应的再上市条件，并补缴相应价款才能进入市场交易流通。而在对普通商品房实施限价管理的过程中，如何对待此类房屋产权的问题，尚未有明确的说法。

　　政府“扛不住”

　　与此同时，北京市政府还在统一部署增加中低价位、中小套型普通商品房土地的供应。

　　除了自住型商品住房的政策草案已经基本形成外，北京市近期也将陆续形成有效土地供应，其中以“限房价竞地价”为主要手段。值得注意的是，符合该政策的朝阳区豆各庄乡黄厂村地块，已经在北京市土地整理储备中心挂牌。

　　交易公告明确：“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。”

　　北京市希望借此平抑7月以后的房地产价格涨幅的用意十分明显。此前，北京市政府还曾考虑通过“限地价，竞房价低”的手段，进行土地出让，但由于操作技术性问题尚未解决，并未最终实施。但市政府在房价涨幅方面所承受的压力，显而易见。

　　记者了解到，在8月19日国家统计局公布70城市房地产市场情况前一天，北京市政府曾召集北京市市属媒体开会，对北京市房价涨幅的有关情况进行了预先通报，并要求市属媒体不炒作北京房价7月涨幅。此后，北京市属媒体重点报道了北京房价环比涨幅收窄的内容。

　　北京市房协秘书长陈志认为，此次北京提出将自住型和改善型商品住房纳入限价房序列管理，在商品住房的供地阶段就明确售价，可以有效控制这类住房价格，而这类住房恰恰针对的是中等收入阶层，也是目前社会最大的群体。

　　北京市住建委一位内部人士则表示，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。