安置房“生意”

　　政府违约制造无证房产项目 为无证交易开绿灯

　　晏耀斌

　　一方面是政府违约“制造”无证房产项目，另一方面又为无证房产交易开绿灯，先是在根本没有用地指标的情况下诱骗投资商入局，然后再收取交易者高额的“担保费”，里里外外都在为土地财政添砖加瓦，这是正在扬州房地产市场上演的闹剧，也折射出地方政府在土地财政上的良苦用心。

　　7月16日，大量被拆迁农民来到能容纳近3000户居民的扬州运河人家小区看房，但他们中的很多人不知道，这个位于扬州市广陵区广陵产业园的安置房项目正在经历一场官司，该小区的投资商华丰建设股份有限公司(下称“华丰公司”)因无法为项目办理“两证”(土地证和房产证)将广陵产业园管委会起诉到了法院，华丰公司起诉管委会的理由是后者没有按照合约为项目办理土地使用证，进而使项目成为违规房产。运河人家只是扬州市众多无“两证”安置房项目中的一个。

　　不过，地方政府的土地财政盘算并没有因为“两证”缺失终止，日前扬州市政府对于上述安置房制定了“阳光政策”，即可以对没有“两证”的房产进行转让，除了要缴纳各种国家规定的二手房过户相关税费，还要额外缴纳房款总价7.5‰的服务费，理由是政府为交易行为作保。

　　上述官司目前已经进入最高人民法院的审理范畴，相关信息表明，扬州市安置房无证尴尬的背后是地方政府追求土地财政最大化，该市用于安置房建设的用地指标一直很紧张，但用于“公开出让”的土地却很充裕，2012年，扬州市土地出让金收入接近财政收入的40%。

　　投资商入局

　　投资商的诉讼，揭开了扬州市安置房建设的秘密模式。“如果不是政府不守约，像我这样和当地合作模式永远不会见光。”华丰公司负责人表示。

　　2009年初，华丰公司与扬州市广陵区广陵产业园管委会签订了《农民拆迁安置房投资协议书》(下称《协议书》)。《协议书》显示，运河人家占地302亩，建筑面积28万平方米，总投资6.52亿元。

　　《协议书》的要点是，华丰公司负责征地、立项、申报、规划、施工、建设等所有费用；管委会则协调以及90天内完成办理土地使用权证，并在竣工后则以建筑成本价的8%作为回报。

　　然而，直到2011年底，华丰公司已投入近3亿元后，管委会仍然无法交付土地使用权证。“合作之初，政府缺钱利用民间资金来填补拆迁安置黑洞。真没有想到，当地竟然根本没有土地指标。”华丰公司负责人，站在最高人民法院门口感到无奈。

　　房地产企业自有资金不多是公开的事实，没有土地证则意味着无法融资，华丰公司最终因此被扫地出门。“不单在我们工业园区，包括扬州市，农民安置房都是边建边批。”管委会办公室负责人夏先生认为没有土地证，太正常不过。

　　华丰公司负责人表示，“地方政府不能为了土地财政，置农民利益不顾，更不能引进开发商后关门打狗。”

　　区别对待

　　4年前，因为道路建设需要，扬州经济开发区朴席镇的400多户农民的房子被拆迁，按照拆迁协议，当地政府应该在18个月后安排他们住进新建的安置房，但至今没有着落，原因依然是用地指标紧张。相反，在市场公开出让的商业用地指标则显得充裕。“从2010年起，扬州就在全国率先推出‘净地出让、摇号主持、现场直播、全程跟踪’的制度。由于全部是‘净地’，且‘阳光’操作，土地需求稳定可控，开发商充满信心。”扬州国土局土地利用处负责人曾表示，这一做法已被省国土厅立为典型上报国家国土资源部。

　　扬州市2012年仅住宅和商业土地出让金总收入超过150亿元，如果加上工业用地出让金，扬州2012年土地出让金或超过200亿元，而扬州市全年财政收入为555亿元。

　　“新政”一举两得

　　日前，扬州市房管局在其官网公布了《关于印发〈市区暂未取得“两证”拆迁安置房权益转让办法〉(试行)的通知》，今后还没有拿到“两证”的拆迁安置房，权益也可以先行转让。

　　《通知》明确：暂未取得“两证”的拆迁安置房进行权益转让，是指被拆迁人与受让人通过合同约定，经拆迁管理等相关单位审核、公证、委托转让等，将拆迁补偿获得的安置房权益转让给受让人。

　　虽然是没有“两证”，但《通知》要求转、受让双方应按税务部门规定的安置房初次领证和权属转让环节的税种、税率、计税基价等依法纳税。此外，被拆迁人应与受让人签订由担保中心统一印制的安置房权益转让合同，并按合同成交价格的7.5‰向担保中心缴纳服务费。这高达7.5‰的服务费实际上相当于“担保费”，专门应对未来售房者毁约的风险。

　　扬州市的上述规定让包括运河人家、魏西花园、文汇苑等众多无证安置房房产拥有了进入房地产交易市场的资格。“按照法律规定，不动产转让是以过户登记为法律依据的，扬州市的这个规定没有法律效力。”北京京恒律师事务所主任林才红认为。