南都讯 全国两会前夕，“国五条”细则出台，明确应按转让所得的20%计征二手房个税。专家媒体解读为“按卖房差额的20%计征个税”，立即引爆一二线城市的二手房交易，不少购房者抢闸签约。

　　不过，南都记者走访发现，东莞暂未见二手房交易反弹。早于2007年，东莞已先执行新政，二手房按差价20%计征个税，已有5年之久。

　　据悉，2007年新政执行后不久，东莞二手房交易市场甚至遭遇一轮低潮。据了解，当时的佛山南海和东莞都强制执行了差额20%的个税条款，南海合富置业的十几个营业店交易基本为零，东莞的二手房成交量也一度滑坡。“可是从长远看，二手房交易很快又恢复，楼市并未受到影响，就是大家买房掏的钱都多了。”启富置业总经理助理林晶说。

　　业界预计，此次个税调整对东莞楼市的影响不大，购房者更关注的是，按照现行政策，东莞是在卖房差额中扣除了中介费、装修费、银行利息等各项合理税费后，再计征20%的税费。此番“国五条”细则出台，东莞原有的税费减免是否依旧？

　　另有专家则提醒，媒体过于关注“20%”，却忽略了“国五条”另一细则，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。目前的改善型住房需求占了东莞的30%，如果地方政府再次提高二套房首付比例，将直接带来东莞楼市的波动。

　　东莞市地税局相关人员昨日回应，国家刚公布新政，地方部门暂时仍未收到上级文件，“不过，我们不会仓促颁布新的实施方案，而是根据东莞的实际情况做出考量”。在这之前，则一切仍按照旧有政策进行。

　　账本

　　80㎡住房两种计税方案相差两万

　　按照国家的政策，一直以来，二手房交易计征个税是“二选一”方案：按卖房差价的20%计征，或是按卖房总价的1%～2%计征(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)。但早于2007年起，媒体就报道，“二选一”在东莞已名存实亡，东莞二手房交易个税已按20%强征。略有不同的是，东莞计征二手房交易个税是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。

　　以一套80m 2的房子为例，东莞2007年的一手房均价5148元/m 2，满5年后出让，2012年住房均价约8271元/m 2，如果其中的装修费用有6万，中介费按房屋总价的3%计取，另外假设5年来已缴房贷利息是1万元。

　　按照差价20%计征的方案是：[80×(8271-5148)-60000-80×8271×3%-10000]×20%=31997.9元。

　　如果按总价的1%计征，应缴个税则是80×8271×1%=6616.8元。

　　依此查看，一套80m 2的小户型，两种计算方式不同，个人所得税缴交额相差超过2万元。不过，南都记者走访发现，有住房中介表示，按20%的方案缴交个税，可以人为“做平”，即将装修发票等抵扣的额度上调，从而减少缴交的个税额度。

　　分析

　　首付和利率变动伤筋动骨

　　尽管近5年来，从国家到地方各种政策出台“下药”，仍止不住东莞房价一路上扬。瑞峰置业副总经理姚丽军分析，从长远看，税费调整对楼市的波动不大，而是直接增加购房者的负担。近五年来，影响东莞楼市的主要因素是宏观经济环境及货币政策，“多交点税费还好，可是银行贷款一缩，很多人就没钱买房了”。2009年“9·27”文件，将二套房的首付比例提高到4成，东莞楼市的成交量很快就大幅下滑。到后来，东莞二套房的商贷首付比例已高达6成，利率为基准利率的1.1倍，3套房则完全停止放贷。

　　姚丽军分析，此次“国五条”出台，媒体关注焦点都放在“20%”上，却忽视了另一条细则：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。根据业界监测，目前东莞的购房者中，投资、改善型住房需求、刚性需求三者的比重约为10%、30%、60%，如果东莞严格执行中央政策，再一次收紧二套房贷，那30%有意改善住房需求的购房者将直接遭到打压。

　　根据媒体报道，今年2月份，中国百大城市中，广深房价涨幅最大，或将提高二套房首付比例，南京则已风传二套房首付比例将升至七成。而在此之前，东莞住房公积金管理中心已先缩紧了二套房的贷款政策：过去只要是第一次使用公积金贷款买房，都按“首套房”认定，首付比例最低2成。但2012年8月1日，只要是家庭的第二套住房，首付比例最低5成。“如果二套房商贷的首付比例也大幅提升，双重夹击，东莞楼市成交量将直接受到影响。”

　　采写：南都记者 陈淑仪 杨洋