南京二手房挂牌量昨天激增五成

　　■“国五条”细则引发二手房市场冲击波，房产交易中心人多爆棚

　　■专家认为新政对新房市场影响暂时不大，但长远影响中性偏利空

　　“国五条”细则1日刚刚公布，昨天就已在市场上引起巨大反响。周六仍然正常开放的南京华侨路房产交易中心大厅几乎被挤爆，很多市民拉着中介赶来快速过户。    

　　与此同时，二手房挂牌量昨日暴增，甚至有二手房主主动降价以求快速成交。新房市场方面，有开发商开始看好商业公寓市场，对住宅反而看淡。总体而言，虽然新政细则尚未实施，但是已经对南京的房地产市场产生了强有力的冲击波。                          

　　扬子晚报记者 张遥

　　【房产交易中心】

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　　人多爆棚

　　卖家急过户，交易中心“开夜班”

　　昨天上午，记者来到南京华侨路房产交易中心，只见人头攒动，大厅内人声鼎沸。在交易中心二楼过户窗口前，记者碰到了不少赶来办理过户手续的市民。一位先生表示，自己上个月底把房子卖出去了，已经签了合同，本来他并不着急来过户，但1日晚听说有新政，而且是对交易环节征收重税，所以一大早就跟买家约好匆忙赶过来了，“早过户早安心”。

　　更夸张的场面来自江宁区房产交易中心，上午中心外面便已排起长队。下午5点半交易中心正常下班时间，仍然有人在排队取号。而现场还有100多号已取号的客户在排队等待，工作人员表示将加班至12点以保证所有人都能完成过户手续。因为人多，交易中心边上的小店矿泉水都卖脱销了。

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　　修改合同

　　双方约定如交20%个税自动解约

　　在华侨路的交易大厅一楼谈判休息区，记者碰到两位正在订立合同的买家和卖家，他们的交易还未完成，显然对新政可能产生的变数非常担心。尤其是准备卖房子的李女士，她一直问旁边的中介业务员自己的交易是否可能在中途遭遇新政，因为差额20%的个税对她来说太高了，要比按总额1%征收高出十几万元。

　　这位中介工作人员为了让她安心，在和买家沟通后，在合同备注栏里加上了这么一句话：“若因政策变化需按差额20%缴纳，本合同自动失效。”看到合同上写下这句话后，李女士才安心签了合同。

　　【房产中介】

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　　出售信息

　　网站二手房挂牌量激增50%以上

　　据了解，目前南京二手房交易还按照老政策执行，即二手房交易过户，征收总额1%或差额20%的个人所得税；同时对出售满五年家庭唯一住房免征个税。由于现政策还未改变，这就造成已签订合同的购房者加紧过户，未卖出的房主则主动低价挂牌以求快速成交。

　　负责三六五地产家居网二手房频道数据监控的陆伟告诉记者，昨日他们监控到的挂牌量多达六七百条，环比上周六增加50%以上，客服电话更是处于满线状态。“以往都是工作日挂牌量更多，但昨日这个数字已经超过了工作日。”陆伟说道。

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　　降价转手

　　百万老房降价8万求尽快成交

　　南京链家市场分析师尹筱沁也表示，昨天链家各门店的挂牌数量均急剧增加，而且业主态度都非常好，价格出奇得好谈，甚至有人主动降价求成交。尹筱沁介绍，昨日杨将军巷一套上世纪90年代、面积50多平方米的老房报价从100万元直降至92万元，而且房主表示如果客户全额付款还能再议价。尹筱沁说，全额付款意味着能够尽早过户，这位房主显然是害怕新政落地，着急了。

　　除此之外，接连出现的“秒杀单”也成为一大特色。尹筱沁说，昨日有好几套房源一挂出来，当天就成交了，业务员都表示卖家出奇得好说话、好沟通。

　　■一点分析

　　短期内二手房议价空间或增大

　　满堂红的李媛分析，近期二手房的议价空间很可能加大，因为卖家显然担心政策施行后会影响自己房屋的出售，如果是诚心急卖，肯定会适当松动报价，以期尽快成交。

　　李媛建议近一年内有打算买房的购房者，可以选择这一时期寻找超值房源。如果等到新政落地，二手房报价很可能会突然上涨，也有可能出现房源急剧减少的情况。

　　【商品房市场】

　　新房市场暂时影响不大，但长期偏向利空

　　“国五条”细则虽然主要针对二手房交易环节征高税，但对新房的连带影响也不可忽视。加上细则中指出对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，更是让开发商对新房市场的正反两方面影响颇为捉摸不定。

　　新房市场销售变化不大

　　二套房首付和贷款利率可能提高，这对大户型豪宅应该说不是一个利好。不过昨日销售的几个项目影响不是很大。雅居乐藏龙御景昨日销售突破了2000万元，而且成交的均是面积达200平方米以上的大户型房源。

　　雅居乐地产华东区营销总监邵晴分析道，新政中可能提高二套房首付和贷款利率的消息虽然对新房不利，但对房产交易征收差价20%个税的政策某种程度上冲掉了这种不利因素。他分析，新政如果落地实施，二套房税费提高很可能会被卖家转嫁到报价上，造成二手房交易成本短时间内攀升，这可能会将更多的购房者挤压到新房市场。

　　江宁大学城的天正天御溪岸昨日正常加推了52套106-107平方米的新房源。该盘营销总监唐晓对记者表示，这批房源的消化量非常平稳，与以往周末没什么不同。但是唐晓表示新政出台时间过短，经过一段时间的消化，肯定会对新房市场产生作用。

　　不过，唐晓对该项目的酒店式公寓前景表示乐观。他表示，商业性质的酒店式公寓，原本个人所得税就是按照交易差额的20%缴税，现在住宅纳税向商业地产看平，那么被挤压的投资需求更有可能会转移到商业项目上来。

　　如果限购，度假养老产品受影响较大

　　此外，新政细则中要求限购区域要覆盖市级全部行政区域，这让不久前刚刚宣布撤县建区的高淳和溧水两地也可能纳入限购的范围。记者采访了溧水的一些开发商，卧龙湖风情小镇的策划总监刘盛表示，这则新政对销售的影响是肯定的，预计从下周开始就会逐步显现。当地另一家品牌楼盘的营销人士也表示，他们下周一上班就将开会重点讨论这个问题。

　　有业内人士分析，如果实施限购，高淳和溧水一些以主城客户为主要销售对象，主打休闲、度假、养老的产品，可能受到的影响会更大一些。

　　购房者原本犹豫，现在更偏向买新房

　　就在“国五条”细则出台的第二天，南京有多达3000人组团看新房。昨日记者也参加了365地产家居网组织的这次“春晓”看房团，并了解了购房者对新政的看法。

　　在新鼓楼区(原下关)的世茂外滩新城售楼处，一对参加看房团的小夫妻仔细听着售楼员的讲解。他们对记者表示，已经看了半年的房子，近期就打算出手。原本是新房和二手房都在考虑，但听说1日出台的新政后，还是更倾向于选择新房。“作为普通人，二手房个税政策怎么收，会有什么影响一时真的看不透，还是选新房更稳当些。”而有类似想法的购房者并不在少数。

　　■观点

　　二手房市场若冻结，

　　将减少新房市场的需求

　　南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，除了投资者减少外，卖旧买新的换房群体也将减少。因为按照差额20%征税后，二手房市场很可能短期内被冻结，手持两套老房的人可能无法顺利地以理想价格卖出房子，也就缺乏买进新房的资金基础，这些都是对新房市场需求量的负面影响。

　　万唐置业的总经理周斌也认为将新政简单地看为是对新房利好不太客观。他认为，二手房目前的价格水平并不低，新政施行后若二手房主涨价，刚需群体并不会接受，但长期来看二手房价格也必然随着客源的流失而下降。因此长期来看刚需群体不会一直流向新房市场。此外，新政中提到的“二套房首付及贷款利率可以进一步提高”，这对新房市场显然是一个利空消息。综合来看，这次新政对新房市场可能是一种中性偏利空的影响。

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　　2月南京二手房价格 环比再涨1.23%

　　月成交量达4497套

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　　据南京网上房地产数据统计，2月南京二手房成交量达4497套，虽然环比1月的7110套有所下跌，但这是在包含了春节长假、且单月天数最少的情况下得到的数据。如果除去春节7天长假，2月21天的单日成交量达214套，仍在高位运行。此外，春节结束后，南京市的二手房交易也迅速攀升，近几日日均交易量更是达到300套上下。

　　南京链家市场分析师尹筱沁对记者表示，从各中介门店的反馈来看，节后二手房源量较节前有所补充，但依然偏少。由于购房者普遍存在恐涨情绪，房源成交速度也非常快。性价比很高的房源通常一挂出来就引来好几组客户看房。2月南京二手房的成交价格也继续上涨态势。根据中国指数研究院[微博]刚发布的统计，2月南京二手房样本均价为17832元/平方米，环比1月上涨1.23%，同比去年2月则大涨11.25%。在全国十大重点城市的统计中，南京的涨幅列第5位。业内人士分析，在目前的趋势下，3月份二手房交易很可能将持续高位运行。不过恰逢全国“两会”召开，加上之前国务院刚刚表态加强房地产调控，因此大涨的几率并不大。

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　　2月份十大城市的新房样本均价为16596元/平方米，环比上月上涨1.09%。其中南京新房样本均价达11945元/平方米，环比1月上涨0.66%，同比上涨3.65%。南京的环比涨幅在十大城市中列第8位，涨幅最高的深圳为2.55%，涨幅最低的杭州为0.04%。