温家宝主持本届政府最后一次国务院常务会

　　国五条出台 楼市调控升级房产税扩围 限购措施从严

　　晚报记者 俞佳 张骏斓 报道

　　由于遭到网络传闻“预告”，昨日国务院的一场常务会议吸引了无数关注的目光。傍晚时分，新年首波楼市调控政策“国五条”如期而至。此次会议明确了再次制定及公布年度住房价格控制目标、严格执行商品住房限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围等五项措施。

　　完善限购令 扩容房产税

　　此次新政被称为 “国五条”，涉及五项措施，内容多为现有政策的重申或升级。据悉，本轮房地产调控，是自2010年1月的 “国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的 “新国八条”后第五次升级。

　　最新发布的“国五条”中，再次重申完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。并首度明确了扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　相较于被称作史上最严厉调控政策的“国八条”，此次政策被称为“过于温和”。华东师范大学房地产研究中心主任华伟就认为，国五条出台是出于过渡期的稳定需要，选择在这个时候出台，主要是当前全国楼市不明朗，政府需要宏观调控来稳定预期。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]坦言，这次“国五条”有三大亮点。停止一年后，再度提出年度新建住房价格控制目标，说明政府的调控决心。政策要求 “已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 ”这预示着限购政策将会小范围扩容，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行得比较宽松，如果按 “统一要求”，接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。

　　在“国五条”中首次明确提到“扩大个人住房房产税改革试点范围。 ”这在杨红旭看来是最大亮点。扩围城市，其估计以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南、湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍也指出，各地的房产税政策应该不会照搬沪渝版本，必将与各地的原有调控政策结合，预计房产税试点的面不会铺得太大。“增量或特定房源的可能性大点，也会与普通住宅标准等向结合。 ”

　　有“想象空间”待细则出台

　　在杨红旭看来，制定房价控制目标在2011年1月的“新国八条”中就已提出，但在2012年没有要求，此次只是重新启动，商品房明码标价等规定也没有新意。 “接下来，按流程，国务院办公厅或几部委将更细化的通知。 ”杨红旭判断，“严格实施差别化住房信贷政策，这两天一直传言的二套房贷收紧不是没有可能。 ”

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫也认为，接下来国务院应该会召开会议，联合住建部、发改委、国土部、税务总局、央行、财政部等几个部门下发文件，出台更加详细的通知。如两会前没有通知，两会中或后必有具体新政出台。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，五条措施是对既往楼市调控政策的重申，也是对现下有疯狂迹象楼市的一针 “镇静剂”，两会即将召开，五项措施对于房价上涨冲动的抑制不言而喻。 “‘加快中小套型普通商品住房项目的供地建设和上市’在2012年国土部年末报告中已经提到，此次更是从细节上再次强调未来调控的重点。”宋海表示。对于限购令，宋海认为上海已足够严苛，后续应该不会有大的变动，非要完善的话，外来人口的社保年限或许有可能做些文章。

　　易居中国高级分析师薛建雄认为此次政策仅仅是“打补丁”，他预测两会后或出台真正的调控政策，“就算出台，也不大可能会是重磅政策。”

　　影响

　　沪版房产税再调整未到时间新盘入市定价更加谨慎

　　作为首批试点房产税城市，沪版房产税试点两年取得了一定效果。

　　20日，上海市财税部门公布的去年房产税的相关数据显示，去年上海市税务部门已对20.8万套住房完成房产税征免认定，应税住房约3.7万套，据此计算，约占已认定住房总数的17.8%。财政部公布的《关于上海市2012年预算执行情况和2013年预算草案的报告》也显示，2012年上海房产税24.6亿元，完成预算的109.3%。超过预算主要是部分企业拓展发展空间，生产经营性用房有所增加，以及该市加强房产税征管，带动房产税增长高于年初预期。

　　根据征收办法，沪版房产税征收对象为增量，并有两个关键数据：人均超过60平方米及本市上年度新建商品住房平均销售价格，在业内人士看来，这个面积及价格仍有调整的空间。姚玲珍坦言，可以根据个人拥有不同房产，制作差别化的征收税率。另一方面就是扩大征收范围，由增量房扩大到存量房。但其指出，目前上海再调整未到时候，而随着试点的扩围，房产税的征收大体方向应该如此，而其对于楼市的影响也会越发凸显。

　　事实上，由于去年开始的市场回暖和今年的“开门红”，房企对市场的预期普遍乐观，不少房企都上调了2013年的销售目标，此番“国五条”给原本的 “好运2013”带来不确定性。

　　2月5日，万科公布公告，1月公司实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.32%，环比亦有所上涨。保利地产[微博]2月7日公告称，1月公司实现签约面积85.40万平方米，同比增长583.37%，实现签约金额102.80亿元，同比增长580.22%。恒大地产1月实现合约销售总金额约为72.5亿元，同比升2.26倍，销售面积约为116.8万平方米，同比升2.13倍。世茂房地产1月销售额为41.21亿元，较去年同期升3.5倍，销售面积33.63万平方米，同比大增5.7倍。富力地产1月销售额约为26.3亿元，销售面积达约23.49万平方米，较去年同期分别上升115%和168%。

　　中银国际证券表示，其关注的房地产上市公司中已有14家公司公布1月销售情况，同比均出现增长。并且，招商、保利、万科、金地及中航地产分别公告拿地，其中万科耗资67.6亿拿地8幅，建面335万平方米。

　　在南京21世纪投资集团营销总监潘阳看来，“国五条”出台的一个原因是给开发商“信号”，开发商要“合理定价”、“保证给市场供应相应的房源”，杜绝捂盘、提价。

　　“上海楼市再度调整的空间不大，开发商的3月的定价也会稳点。 ”上海盘古房地产有限公司总经理宋海如是说。他表示，五条措施是对既往楼市调控政策的重申，也是对现下有疯狂迹象楼市的一针镇静剂。对于开发商来讲，对于即将入市的新盘会以更加谨慎的态度制定定价策略。

　　银亿领墅营销总监王士章也认同此观点，他表示，如果说房价继续上涨，今年两会后很有可能会有实质调控政策出台。如果房价在下半年比较平稳，不出现较大上浮，政策可能还是趋向于表面化。

　　另据上海搜房数据监控中心截至2月20日统计，2013年3月上海市场将有32个住宅(含别墅)项目开盘，数量上相比2月预开15盘，环比翻番。上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿表示，这其中不少住宅是2月未能实际开盘，延期至3月开盘，可见开发商对于市场存有乐观心态。

　　部分地产股异军突起 上午涨幅超1%

　　今天，受房产调控消息影响，在沪深两市上市的 153家房地产股中，除浦东金桥等6家外，全部低开低走。至截稿时，万科、招商地产[微博]等异军突起，涨幅均超过1%。而水泥板块因受房地产上下游产业影响，全线下跌。建材指数跌幅超过2%。

　　地产股走势对于政策历来敏感，随着新政的传闻和落地，地产股板块经历了“过山车”。 2月19日，一则关于“二套房贷首付将提至7成、利率上调至1.3倍”的微博小道消息重创地产股。当天，房地产、水泥建材等相关板块个股应声大跌。

　　但昨日午后，房地产板块又整体大涨。万科A上涨2.14%，报11.44元，保利上涨1.39%，报12.39元，招商地产上涨3.33%，报26.27元，金地集团上涨2.74%，报7.12元。华丽家族收获涨停，领涨板块，ST宏盛涨幅超过了5%，荣盛发展、金科股份、苏宁环球、上海新梅等个股涨幅也超过了3%。

　　杨红旭分析称，地产股有时“怪脾气”：利空出尽是利好，政策快出时会跌，政策真出时反而会涨。

　　另外值得注意的是，就在昨天下午，评级机构标准普尔宣布将中国住宅房地产开发行业的评级展望由负面调整至稳定。标普认为，至少在未来6至12个月内该行业的融资和运营环境将维持稳定，2013年中国房地产开发商迎来正面评级行动的可能性上升，这部分归功于良好的销售前景。

　　对于“国五条”的出台，申银万国[微博]证券地产分析师表示，政策符合预期，短期将有效避免市场过热，与2011年“国八条”相比，此轮调控偏温和，整体看市场调整也将较为温和。

　　调查

　　四成购房者或延迟置业计划

　　“国五条”的出台使得沪上购房者再度收紧置业脚步。据搜房网昨日晚间提供的最新网调显示，有超四成购房者或将延迟置业计划。

　　调查显示，受此次政策出台影响，843名受调人中40.63%表示或将延迟置业计划，31.25%受调者表示由于此次政策力度不大，或将继续赶抢楼市优惠，仅有28%的受调者表示对于置业计划没有影响。关于调控出台后的房价影响，有62%受调者表示后续房价或将继续走高，18.75%受调者表示上涨势头将会得到遏制，走势平稳，只有15.63%的受调者表示受政策影响，房价或出现大跌。