柳九邦

　　温州、杭州等地曾掀起的个人合作建房风潮正向上海袭来。

　　日前，上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块被上海合筑房地产有限公司（下称“合筑房产”）以5750万元的价格竞得，折合楼板价3555元/平方米。合筑房产总经理钱生辉对《第一财经日报》记者称，在拿到预售许可证之前，公司将与基金管理机构合作，以股权基金的模式募集资金，房屋预售的时候，这部分资金可转成购房款，如果放弃购房，则可获取投资回报。

　　钱生辉将这一模式描述为“没有创新的创新”。他称：“我们的基金和一般的房地产基金运作模式相似，但最大的区别在于，我们的股东多是购房者，并且可以全程参与项目的管理与监督。”

　　在国内，个人合作建房并不是新鲜事，但由于政策上的瓶颈以及不断遭遇“非法集资”的质疑，各地的个人合作建房项目都困难重重、鲜有成功，个人合作建房也被认为只是一个“乌托邦”。

　　购房者成立开发公司

　　“拿到地以后我们的股东都很激动，认为是捡到了大便宜。”钱生辉表示，拍地当天的竞争还是比较激烈的，经过十几轮的竞价，以3555元/平方米的楼板价拿地，但是最初的预计楼板价是在4000元~4500元/平方米。

　　据钱生辉预测，此次合作建房项目的开发成本在6500元~8500元/平方米，而相邻区域的商品房销售单价已在1.5万元/平方米以上。

　　在合筑房产的个人购房模式中，实质上由两轮购房者组成。第一轮购房者是合筑房产的原始股东，从集资拿地，到房地产开发，所有资金来源于这些原始购房者，同时，他们要承担合作开发的风险，一旦房屋滞销，他们要买下这些滞销的房屋。

　　钱生辉介绍，原则上第一轮的投资者都要求买房，但最终是否购房，取决于后期的方案与价格。“现在我们有二十多名自然人股东，但年后我们会正式开始募集基金，届时参与人数肯定会增加，目前有投资意向的已经有1000多人，意向投资合作资金规模约2亿元。”

　　作为回报，这些原始投资者可以在房屋预售许可证获得后，共同商议拟定一个市场可以接受的价格，向第二轮购房者进行销售。

　　“房价中很多成本是无法降低的，但投资回报是可以降低的，按照房地产行业潜规则，年投资回报要达到20%，不算复利，三年也要60%。”钱生辉对记者表示，希望通过缩短投资周期，用“短平快”的开发模式降低房价。

　　关于政府是否支持其合作建房一事，钱生辉一直避而不谈。但有不愿透露姓名的知情人士对记者称：“没有政府方面的支持，他们走不到这一步。”

　　“太仓模式”在沪待考

　　其实，在上海拿地之前，钱生辉曾在太仓进行过个人合作建房的实验。“2009年8月6日，我们委托开发商拍地，2011年3月底顺利交房，整个开发周期仅仅一年半，18名合作建房参与者以3000元/平方米的价格买到了房子，其余房源则在一个多月内以3500元/平方米的均价销售一空。”

　　但太仓模式的主要资金来源于机构投资人而非购房者，这次合作后钱生辉发现，个人购房者缺乏对大股东的制约力，后者还是有可能撕毁原来的定制购房协议，向购房者加价销售。“我们吸取了上次的教训，此次在上海的项目，只有在个人购房者的募资能力实在不足的情况下，才有可能请机构投资者入股。”

　　钱生辉称，太仓的实践至少说明，“短平快”的开发模式是能把房价降下来的。

　　不过，有业内人士分析，姑且不论政策和法律层面，关于“个人合作建房与非法集资有何区别”的拷问，以及资金安全、建筑质量、网上销售、分配等一系列环节的异动，都可能对“个人合作建房”这一美好愿景造成致命影响。

　　对于合筑模式，有业内人士质疑称，拿到预售证出售多余房源，这种现象表明此项目在个人合作建房这个问题上并未成功，而凸显它的投资属性，更像是股东合资开发。