上海国际港务集团等今竞得海门路一地块 开发商走出“冬眠”四季度发威

　　□晚报记者 张骏斓 俞佳 报道

　　2012年还剩下最后一周，上海的土地市场又将迎来一个成交小热潮。据统计，本周共有5幅经营性用地出让，出让面积26.95万平方米，起始出让金总额78.04亿元。今日上午，经过多轮竟拍，最终海门路55号地块被上海国际港务集团联合威旺置业以56.8亿元竞得，成为上海2012年新地王。业内人士指出，随着开发商们的资金链不再吃紧，从“冬眠”中走出大型房企，胃口都挺大。而市场上预期的改变也对土地市场供需产生了影响。

　　海门路地块时隔一年重新出让

　　资料显示，海门路55号地块，东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路，出让面积40577.4平方米，容积率6，起始总价46.9亿元，起始楼板价19264元/平方米，为商办用地。上海规土局信息显示，截至昨日，海门路55号地块已有16家企业领取竞买申请书，2家企业提交竞买申请。最终上海国际港务集团联合体竟得该地。楼板价23300元／平方米，溢价率21%。

　　记者了解到海门路55号地块已经是二次出让了，而本次出让时，价格已经有所下调。

　　2011年7月5日，凭借46.67亿元总价有望刷新虹口地王纪录的海门路55号商办地块，于拍卖前一天宣布终止出让。时隔一年多，该地块重新挂牌出让，总价由46.67亿增加至46.9亿元，但由于容积率较此前出让提高，此次出让起始楼板价由23000元/平方米下降至19264元/平方米，降幅达16%。来自搜房网的监控数据显示，北外滩除此次再次挂牌的海门路55号地块，在今年6月也曾成功拍出一幅商办地块。今年6月6日，绿地以8.886亿元底价竞得北外滩东大名路1060号地块，楼板价达到23000元/平方米。当时外滩东大名路1060号地块领取竞买申请书人数为11人，而最终只有绿地集团参与竞买，从而底价拿得该商办地块。而北外滩东大名路1060号地块面积仅为9658.8平方米，相较海门路55号地块40577.4平方米的出让面积，相去甚远。

　　在上海规土局公布的答疑纪要中，指出因地铁12号线经过，该地块竞得方需代建由“12线公司”开发的地下空间，开挖土地面积4580平方米，约占总用地面积的11%，代建费1.7187亿元由竞得人承担。同时，该地块还会建设240米的超高层写字楼，其办公部分可建48000平方米服务式公寓。对此，上海搜房网分析师张万雨表示，海门路55号地块此次重新挂牌出让，主要由于目前土地市场逐步回暖，出让方寄希望于借助逐步回暖的市场趋势使该地块得以成功拍出，而下调楼板价也是为拍出该地块做出的让步，但同时增加了一些代建等条款，也会为了能够寻找有实力的开发商接手，而海门路55号地块紧邻东大名路1060号地块，楼板价却低了近2成，此次成交价在合理范畴。

　　四季度地王遍地开花

　　海门路地块的此番成交标志着上海土地市场四季度诞生了四块“地王”。

　　在今年十一长假之前，9月29日，申电投资以20.5亿元的总价摘取了黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为上海今年十一长假之前总价和单价双项“地王”。节后，这一纪录成为不断被刷新的基石。 10月10日下午，上海保利建锦房地产有限公司，信保(天津)股权投资基金管理有限公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“地王”地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%。10月12日，保利置业旗下子公司上海盛垣房地产开发有限公司以32.59亿元竞得杨浦区平凉街道22、23街坊地块，溢价率0.03%。而到12月12日，万科和绿地领衔的四房企联合体又以54.31亿元竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，成为上海2012年度新“地王”。此番海门路55号地块的成交金额再次刷新纪录。

　　土地市场火爆、地王遍地开花，不只发生在上海。

　　昨天北京的土地拍卖市场上，通州三宗宅地竞争激烈，万科首开联合体拿下两块。其中一块以7.8亿元竞得，该地块需配建公共租赁住房面积32000平方米，溢价率高达46%，逼近国土部50%的红线，折合楼面价8541元/平方米。对于这一价格，有分析人士已预计楼盘单价至少要卖两万元。

　　专家：土地市场还未过热

　　对于各地频繁出现的地王，中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示，年末加大土地供应是每年的规律，现在土地市场的火热并不算意外，他依然认为，当前的市场属于“有热度，但没有过热”。在其看来，近期地王频出最大的形成因素来自地块本身，由地块的 “天生丽质”造成。 “地王地块都有其特殊属性，例如内环以内的稀少宅地，或是优质的商办地块，总价高可以理解，关键是要看溢价率，50%以内的都还是可控的。 ”

　　开发商的资金链好转也是土地回暖的另一因素，陈晟说，随着大开发商们的资金链不再吃紧，他们也从“冬眠”中走出，进行正常的土地储备，而市场上预期的改变也对土地市场供需产生影响。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，目前开发商对于一二线城市未来两年的市场都比较看好。在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性开始上涨，“但是这还不能说明整体市场已经回暖。 ”张宏伟分析道。他指出，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步；与此同时，当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系，并且大多数地王拿地企业尤其是拿“地王”项目的企业相对谨慎，也说明土地市场并非火爆。此外，今年以来高溢价和“地王”地块大多数和地块位置区位确实比较好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块、城市副中心、新区、新城中心核心地段，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。