应对房价“明降暗升”

　　赵锋

　　继“限购”之后，地方版的楼市调控进一步加码。

　　日前，陕西省住建厅、物价局联合发文，要求该省各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，将商品房的合理利润率控制在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

　　《中国经营报》记者了解到，尽管这一被称为陕西版楼市限利的调控新政初衷被当地政府描述为“防止房价反弹，让老百姓对商品房成本心中有数”，但是以行政方式干预商业活动的强硬调控引来各方质疑。业内人士担心，相对于西部土地成本节节攀升的客观现实，限利新政调控房价的初衷将成一纸空文。

　　加码调控

　　新政明确要求，开发商须一次性公开全部房源，实行“一房一价 明码标价”对外销售。

　　记者从陕西省住建厅获悉，上述楼市限利新政标明的下发日期为10月16日。新政要求，各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。同时，新政明确要求，房地产开发企业在取得预售许可10日内，须一次性公开全部房源，实行“一房一价 明码标价”对外销售。

　　事实上，在持续了近两年的房地产调控大背景下，陕西省推出该新政，意味着地方版楼市调控加码之意。而这样的加码政策，亦是在当地房地产价格“明降暗升”的实际状况下应声而出的。陕西省住建厅房产处处长张继刚表示，该省此次推出的调控新政，是响应中央地产调控要求，是对房地产价格备案制的进一步落实和细化。

　　一个客观的背景是，从房地产调控近两年来，国内一线城市楼市销量低迷，部分城市楼市价格出现下跌，从而令曾经持续高烧的房地产开发亦开始降温。据国家统计局数据显示仅2012年前9个月，全国房地产开发投资增速同比下降16.6%，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%。

　　西安交大房地产研究所所长杨东朗指出，此时地方政府加码楼市新政，对于整个房地产市场的心理影响肯定较大。陕西地方版的加码调控政策，也或许将引来其他省市效仿。

　　限利落实之难

　　新政要求房企合理利润率控制在10%左右，首先可能因难以核算利润而只能停留在纸面意义上。

　　但当地业内人士则认为，限利政策操作难度较大，最终或流于一种博人眼球的形式性政策。一方面开发商认为，政府干涉市场房产定价，而不干预土地出让定价的行为，未来将让房企的日子更不好过；另一方面，张继刚也解释说，此政策不会全面铺开，并不是专门干涉地产商商品房定价权的政策。事实上，限利的地方版楼市调控政策并非是第一次出现。早在2007年的时候，南京市就曾推出商品房销售利润上限8%的政策，并实行了房产“政府指导价”。但是该政策当年在南京市实施效果不佳。陕西房产评论业内人士苗雨指出，南京当年的政策，导致了开发商捂盘、新房转二手房销售等怪现象。此后，随着全球经济危机的爆发而不了了之，其实施效果显示该政策并没能有效调控房价。

　　西安市一位不愿具名的开发商负责人就在接受记者采访时表示，陕西楼市新政中要求房企合理利润率控制在10%左右，首先可能因难以核算利润而只能停留在纸面意义上。由于每个项目在核算成本方面，并非只包括陕西省住建厅公布的那些成本。开发商的一些隐性成本，比如融资成本、公关成本等实际上是很大的，但是政府部门核算的成本并不包括这些成本。而如果成本难以核算，利润测算就更难。

　　据业内人士介绍，商品房最大的成本主要有三项，一是土地成本一般占到房价的约3成以上，二是各种税费一般占到2成，三是建安成本一般约占2成，其他的成本差异比较大。因此要核算清一个项目具体的成本有多少，绝对是一笔糊涂账。以西安为例，目前1平方米的地价成本约在2000~3000元，税费1600元左右，建安成本1600元左右，不算别的费用这些成本就已经达到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均价约7000元左右，其若测算下来，开发商利润可能就是20%左右。因为作为资金密集型的行业，房企业在从紧的政策下，融资成本日渐上升。

　　有多位接受记者采访的业内人士表示，在成本游戏之下，开发商会采用财务技术手段处理比如虚加成本从而保持利润符合新政要求。但这样做的结果无疑将是抬高房价。对于具体房价成本核算，张继刚亦坦言操作有难度。

　　实际上，房地产利润在本轮调控之前，其利润基本维持在20%~40%。有数据显示，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。

　　有业内人士分析指出，陕西楼市新政对于老百姓来说是意义不大。因为高房价最为实质性的内容是土地财政问题。由于地价抬高，成本自然会提高，所以靠控制开发商的利润来压制房价显然是纸上谈兵。而要从最根本的土地去压制价格才是最有效的方法。

　　实际上，与全国大多数城市一样，陕西近年来的土地收入连年攀升，即使在楼市本轮调控以来的2011年其仍保持增长。据财政部公布的数据显示，陕西省是6个地区中土地出让收入同比增长的地区之一，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元。国务院发展研究中心近期发布的研究报告《土地制度改革与转变发展方式》披露，2001年全国土地出让金为1295.89亿元，2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间全国土地出让金增长了近20倍。

　　上述业内人士指出，土地出让金超速的增长，与房价后来急速上涨不无关系。因此无论是限购还是限利政策，未触及调控房价的实质，因此效果也不会太大。

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