物业公司突然撂挑子，从小区撤离，导致既没有保安站岗执勤，也没有清洁工打扫，小区无人管理。近日，类似的事件在北京屡见报端。正当业主们为新物业迟迟未进驻而焦头烂额时，北京一些小区的居民早已尝试自己扛起担子，而这种尚处于摸索阶段的物业自治模式却面临经费不足等问题。

　　物业撤离

　　镜头一：垃圾遍地无人管

　　地点：通州区翠屏里小区

　　今年1月，位于通州区的翠屏里小区内垃圾遍地，无人管理。物业称，因亏损停止服务。8月18日，当记者再次了解情况时，该小区居民称，新物业仍未进驻。

　　家住翠屏里217号楼的刘女士称，她家去年10月交给翠屏物业为期一年的物业管理费。一年时间未到，物业突然终止了服务。其他居民向记者反映，去年12月21日，物业在小区门口张贴了一份情况说明，称各项费用持续上涨，公司难以承受，面临破产，全年亏损金额为9万余元，将于2012年1月1日终止对小区的物业管理。

　　目前，该小区暂由辖区居委会代管。居委会工作人员称，翠屏里小区按每平方米0.55元的价格收取物业费，翠屏物业因亏损曾向小区业主提出上涨物业费，但被拒绝，所以合同到期后便放弃了对小区的管理。工作人员表示，梨园镇物业管理办、物业公司及居委会正在商讨，最终结果取决于小区业主与翠屏物业二者协商，主要在于业主是否接受适当上调物业费。

　　镜头二：电梯停运路灯灭

　　地点：西城区远雄大观小区

　　今年8月7日，市民肖先生称，自己居住的西城区远雄大观小区的物业公司突然撤离。当天上午，记者在小区的居民楼墙上发现几张告示，上面写着因合同到期，小区原物业公司于7月31日24时起停止服务。业主对物业服务的诉求可与开发商及相关主管部门联系。

　　肖先生称，小区内住着141户居民，老物业公司撤离后，新物业公司未及时进驻小区，“现在小区里垃圾没人运，地下车库没保安把守。”小区处于无物业管理的状态，热心居民只能自发雇人清理垃圾打扫卫生。不仅如此，两部电梯停运近半个月无人修理。到了晚上，小区花园内的路灯也不亮，“老物业走的时候把这些电都给断了。”

　　无奈，业主们将此情况反映至居委会。8月9日上午，白纸坊街道办事处对三源清芷园物业撤出小区一事召开了协调会。会议达成共识，原物业继续为小区业主服务。8月16日，记者回访该小区时发现，老物业已回归岗位，橱窗里贴着“关于恢复物业服务的公告”，并对撤离原因作了说明：坚持物业服务已导致公司严重亏损10万余元，且前期对房屋质量问题进行维修所垫付的费用，开发商至今未兑现。而对于此事，居民们有自己的想法，“我们正在筹备业委会。”

　　■分析

　　物业公司不愿亏损运营

　　北京小区的物业概况只是全国的一个缩影。为何如此多的物业公司会选择突然撤离？记者走访多家物业公司了解到，户数少、收费低、管理成本高成为微型小区和老旧小区物业管理的“拦路虎”。

　　多年从事物业管理研究的业主维权专家陈凤山先生分析说，微型小区和老旧小区的物业管理不到位导致撤离的原因有多个方面：房子建成年代较早，设施相对落后，后期维修费用过高过频；物业费收缴率过低，居民意见不统一；违约成本过低等。

　　“对于老旧小区来说，都是按10多年前的标准收取物业费，甚至低至5毛钱每平方米，这么低的收费标准根本保不住成本，谁还愿意接着干？”陈凤山说，这些年物价上涨，最低工资标准的提高及运营成本的大幅度提高，都给物业公司的运营带来压力。尤其对于老旧小区来说，无停车场、无电梯广告，物业唯一可用来挣钱的项目不存在，更无利润可言。

　　惩戒不够物业宁可违约

　　外聘物业公司管理需要通过双方签订服务合同的方式，属民事行为。物业公司的突然撤离，就是典型的违约行为，而对此行为，只有各个地方的行政规章有制约。

　　《北京市物业管理办法》第四十二条规定：物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　“这个条款说明国家对物业公司的惩戒力度不够，对信用也没有监管，导致物业公司觉得不合算了，宁可违约也不管的局面。”北京海勤律师事务所的王成磊律师说，如果业主按合同之诉去找物业公司打官司，诉讼周期长，违约金也不明确，维权成本过高，所以在此方面集体违约的成功案例极少。

　　“这些客观条件纵容了物业公司的违约行为。”王律师表示，由于物业公司的服务不同于其他行为，影响到整个小区数百上千乃至更多人的日常生活及社会稳定，所以从立法上，应该对物业公司的入驻及撤离有更严格的要求，促使物业公司不敢擅自毁约。

　　物业自治

　　镜头一：组建服务队自己挑担子

　　地点：通州区玉桥北里小区

　　位于通州区的玉桥北里小区共2883户，是名副其实的大型老旧小区，常驻居民以退休老人为主。小区没有物业怎么办？居民干脆自己挑起了担子。自2003年以来，业主们凭借自己的努力管理着家园，颇见成效。

　　路面干净整洁，小公园里环境优美，路口有指示牌告诉你方向，随处可见带着红袖标的大爷大妈在巡逻。买菜、吃饭、看病、拿药、寄信、报警都能在小区里搞定，不方便出门的老人，还有助老志愿者上门服务。这些都是通州区玉桥北里“居民自治委员会”的成果。居民王岩介绍说，小区居民自发成立的自治委员会组建了18支形形色色的服务队，如助老队、巡逻队等。这些队员都在五六十岁左右，在此居住的人已经接受了这群“爱管闲事儿”的老头老太。几年的义务巡逻，使得治安状况也得到了好转。

　　“我们帮助别人，自己也觉得快乐。”即将65岁的王老太太参与了助老队，每周三都去帮扶对象家买菜、洗衣服，“我乐在其中。”

　　由于小区里老年人众多，出门办事总是不太方便，社区居委会主任邹云艳就萌发了将百姓平时需要的服务项目引入社区的想法，并得到了居民自治委员会的大力支持。成员们经广泛调查，给邹主任列出了一个“招商项目清单”，有菜站、小吃店、药店等。在大家的共同努力下，去年5月，“一刻钟服务圈”各服务点正式挂牌成立，极大地方便了居民的日常生活。

　　邹主任告诉记者，为提高居民的生活质量，也曾考虑过换新物业。但对于退休金不高的老人们来说，提高物业费是不小的压力。而居民自己挑担子，不仅充分结合了小区的实际情况，发挥出业主们自身的优势，而且促进邻里融洽。“平凡而又平安，朴素却又充满人情味，这就是玉桥北里小区。”邹主任建议，此种居民自治的模式可在众多老旧小区推广。

　　镜头二：自办物业公司降低收费

　　地点：海淀区品阁小区

　　很多人都还记得2007年6月，位于海淀区交大东路36号的品阁小区，从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照，一种崭新的社区治理模式从此浮出水面。当时的北京，品阁小区这样注册成立“自治”公司还是第一家。

　　走上这条道路，源于当年4月，品阁小区最早由开发商聘请的物业突然撤离。一道选择题摆在了所有业主的面前：招标竞聘新的物业公司？实现完全的自治自管？还是另有它法？

　　经过一系列维权风波后的业主们，纷纷在自管下面画了钩。区别于北京那些已经实现“业主委员会掌握社区大权、自主聘请物业”的少数社区，品阁小区的独特之处在于：小区不但有了业委会，且自己成立了物业管理公司，在自治的范围内真正实现了“自管”。

　　在自家物业的运转下，小区的物业费由最初的2.74元/每平方米，下降到1.64元/每平方米，那些原来被物业公司以专业为由而觉得自管无法实现的事情，现在都进行得井井有条。业主们也切实享受到了新模式下治理的诸多实惠。然而，这种探索并非一帆风顺。

　　转眼，5年已过去。8月18日，当记者来到业委会办公室时，挂在墙上的营业执照依旧引人注目。如今的业委会主任王今统先生介绍，2010年底，物业公司由于各种原因出现亏损，业主们对此产生质疑，拒交物业费，当时的物业经理，也是曾经小区的领袖式人物邵里庭退出了物业公司。

　　2011年7月23日，王今统上任时实施了改革：业委会主任同时担任物业公司法人，其他成员参与到公司的管理中。但最重要的，业委会副主任负责财务，主任进行监督，一定保证财务公开透明。

　　经过一年努力，王主任说，之前的烂摊子逐渐又走向正轨。

　　■困境

　　矛盾主要在一个“钱”字上

　　无论是玉桥北里小区居民自治互助互帮的形式，还是品阁小区完全自管式的模式，这都是对社区管理新模式的探讨和摸索。尽管初步尝到了甜头，但随着管理的日渐深入，种种困难也随之浮出水面。

　　缺钱成物业自治瓶颈

　　邹主任介绍，居委会向玉桥北里小区的居民收取36元/每年的卫生费，用于社区内清洁卫生的正常打扫工作。除此之外，再无其他任何经济来源，“社区的自治都是居民的义务行为，参与者没有任何报酬，有时还要为了公事自掏腰包。”

　　因为没有成立业委会，没有成立合法的物业管理公司，所以居民自治委员会不能进行经营性活动，平日里的活动很容易受到缺钱的制约。尤其涉及公共设施老化维修事宜时，这些维修维护资金从哪儿出？且一旦维修资金较多，居民自治委员会该怎么办？这些日渐成为大难题。

　　自治委员会角色尴尬

　　玉桥北里小区没有门禁和停车管理，很多外来车辆“图省事”都停在小区里。巡逻队员们都是上了年纪的老人，要是遇到“横主儿”还真不好办。

　　邹主任反映，从今年5月份开始，小区东门处出现了众多卖菜的商贩，造成垃圾、噪音和安全等诸多隐患，“巡逻队员多次向商贩提出抗议，但对方不把老人们放在眼里。”除此之外，在向各有关部门反映问题时，居民自治委员会的角色有些尴尬，“有时就会遇到相关部门来回扯皮。”邹主任说，居民们希望，此项制度能更加完善，让各部门对居民自治委员会提出的问题“不再小觑”。

　　上调物业费难上加难

　　尽管完全实现自管的品阁小区不会遭遇角色性的尴尬，但缺钱也是目前运营中的一个问题。“降低物业费，人人都高兴，可如今想把物业费再涨起来，难上加难。”王今统给记者算了一笔账：每年收取的物业费、停车费加上广告费约50万元/年，电梯费、水电费、监控、卫生费等约2万元/月，业委会成员和聘请的6位工人的工资约2万元/月，再加上一些其他费用，收支勉强维持平衡。

　　“这得是在大部分业主都积极缴纳物业费的前提下才行。”王主任说，小区目前1.6元/平方米的物业费在周边新小区中属最低，曾提出上涨物业费的想法，但遭到部分业主的强烈反对。为了避免因涨价导致部分业主拒交物业费，业委会只能暂时将此想法搁浅，“但要面对物价上涨和人力成本增加的压力，同时使物业管理水平得到提升，必须得涨物业费。”

　　核心人物压力过大 

　　小区要想实现自管，必须得成立业主委员会。但业委会的成立，需做长期充分的准备工作，因此一个“领袖式”的人物必不可少。搜集资料、了解社区概况、汇报进展、召集会议，这些都落在了核心人物的身上。之前，品阁小区能够顺利快速走上自管的道路，跟邵里庭的个人努力分不开。

　　记者了解到，我国的业委会组织，对业委会成员的管理没有规定薪酬制度，基本上都是靠一腔热血去维持，这样会导致“后劲不足”。担任了一年多业委会主任的王今统坦称，此职位压力过大，换届选举时不想再继任。

　　“当时我天天晚上去挨家挨户做调查，愁得晚上睡不着觉。”王主任称，前期工作细致繁琐，加上部分业主的不理解，很容易让工作陷入困境，“对于那些不脱产的业委会成员来说，工作起来更加困难。”他笑着说，由于业委会开不出高工资，此职位吸引不了年轻人，只能由身体健康、心境豁达的退休老人担任。 

　　本期策划 刘莹

　　本版撰文 晨报记者 雷娟丽

　　借鉴

　　美国：20%以上小区物业自治

　　中美两国在规模、维度等各方面都广泛相似，但不同的是，美国的相关法律更为完备。开发商在卖房伊始成立业协会，业协会设董事会。同时，美国全国性的社区协会也会对全国各业协会展开指导、培训，业主的公民意识也较高。目前，美国20%至30%的小区物业管理方面实现了自治。

　　最不同的是，银行既贷款给开发商也贷给业主，开发商和物业如果信誉不好就无法拿到银行贷款，同样也适用于业主。

　　日本：物业竞争激烈提质降价

　　物业管理公司由居民管理委员会雇请。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩。由于物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，管理一所物业不像国内那样需要很多的人员。 

　　在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理。业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。

　　德国：行规严格规范物业运作

　　物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行，德国全国有物业管理公司联合会，各州有地区性的物业管理公司协会，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。此种模式真正体现了德国人的“一丝不苟”。