■ 地产行业记者 丁雯婕

　　7、8月份乃至9月中旬都是传统的楼市淡季。但是，自从去年调控政策发力以来，深圳楼市一直处于低迷状态，经过上半年连续两次的“降准”和“降息”，刚需客户入市的力度不断加大，今年4、5月份迎来成交小幅增长，6月份才算真正达到供销两旺，而高企的库存和新增供应让开发商面临巨大的推货压力，进入7月份，开发商推盘的热情依然高涨。据统计，第三季度，深圳将有近40个纯新项目入市，另有不少老盘加推。炎热的第三季度，深圳众多开发商或将迎来一场残酷的市场争夺战。

　　全市35个项目入市，龙岗区占据16个

　　根据中房信·克尔瑞的统计，第三季度深圳楼市将迎来35个项目入市，其中龙岗将有16个供应项目，占比达到45.7%，这也是龙岗区近年来迎来的最大一波新盘供应。此外，宝安预计推出8个项目、南山6个、盐田和福田各2个项目，罗湖则只有德弘天下华府一个项目推出。至少36个楼盘将密集推出(包括加推)，开发商迅速走货回笼资金的紧迫心理可见一斑。

　　第二季度以来，宝安区在经历了星河盛世、水榭春天5期、中洲中央公园、广兴源圣拿威等楼盘的集中入市后，还在持续放量，但从去年年底就一直打头阵的龙华新区进入短暂的沉寂，目前预计暂无项目入市或加推。宝安中心区将会有5个项目，将成为宝安楼市第三季度的主战场。

　　龙岗区由于前两年以来就囤积了不少存量房，楼市成交一直以消化存库为主，调控以来，去年“五一”前后中海康城国际和中海塞纳时光两盘联合降价促销引发市场一波抢购热潮之后，龙岗楼市又恢复到平静状态。进入第三季度，龙岗将有16个新盘入市或旧盘加推，其中中粮一品澜山花园、百合名门等项目体量较为庞大，多个大盘联合发力或将使整个龙岗片区再次吸引市场关注。

　　据中原地产预计，下半年深圳楼市推盘量将达到400万平方米，如此巨大的供应量，对于各家开发商来说，走量去化的压力不小。

　　高端项目接踵至，预计定价低于市场预期

　　据统计，未来三个月甚至是半年时间内，深圳市场将迎来大量高端住宅供应。除了本月已经开盘的榕江天御和波托菲诺纯水岸十四、十五期之外，合正容悦府、深房御府、懿德轩、德弘天下华府、兰江山第等都会于第三季度推出。根据相关数据显示，今年下半年，全市将有9个纯千万级以上项目/组团入市，加上部分存量盘的新增供应，预计将有近1800套千万级产品推出。新增供应中，200平方米以上户型比比皆是。

　　深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，下半年新增供应主要以大户型为主，尤其是豪宅项目相继蜂拥入市，极有可能引发一场豪宅“混战”。

　　未来即将面世的高端住宅项目待售已久，都是瞅准了近两个月成交火爆、市场需求热度逐渐攀升才入市，许多项目目前还没有确定开盘价格，但是多数业内人士判断，由于高端住宅其客户群体受到限购限贷的影响较大，开发商面临着快速走量的压力，预计产品价格定位将低于市场心理预期。

　　今年年初，大部分高端住宅项目例如绿海湾、水榭山、熙园山院等都有降价促销行为，熙园山院的售价更是由3.8万元/平方米的调整为3.4万元/平方米，水榭山有7折优惠。随着市场逐渐走热，近期开盘的榕江天御和纯水岸十四、十五期，开盘均价分别为3.38万元/平方米和5万多元/平方米，对比区域内同类产品，价格上虽无特别的优惠折扣，但也并未出现大幅上涨空间。

　　量大价稳，开发商博心态博速度

　　“其实开盘价已经没有市场想象中那么低了，纯水岸十四、十五期比起去年九期的价格甚至算是小幅提升，”世联地产(微博)华南首席分析师曹取认为目前高端住宅虽然选择稍微低开入市，但是价格其实已经稳定下来。“价格的大幅上涨是不可能的了。”

　　然而，目前市场对于未来向好的预期正在急剧增强，玉家雄也认为，目前是刚需一族入市节奏加快的时候，他们入市置业积极性明显增强。在成交量攀升的带动下，一些刚需盘取消了原有优惠，部分在售楼盘甚至出现了小幅的提价。记者调查大部分未来入市的刚需盘开盘价时，销售人员给出的价格区间往往模棱两可， 但是销售人员无一例外都表示，楼盘出售没有降价打算，新盘营销时的所谓特价优惠，多以认筹当天9.9折或者9.8折为多，算不上多大的让利。

　　业内人士表示，近期一系列政策利好为刚需营造了良好的入市环境，预计下半年深圳楼市先会呈现出企稳回升的态势。但楼市还将面临一个长期放量过程，特别到了9、10月份的传统旺季，供应将达到最高峰，心态紧急销售节奏紧迫的开发商选择在传统的淡季快速动起来走量套现，也是积极应对之策。

　　英联国际不动产有限公司董事长郭建波表示，对于刚需客的需求能否有力持续下去，开发商也不敢肯定，所以目前促销走量还是主流，价格不排除走低的可能。尤其到了金九银十的传统旺季，供应达到最高峰时候，到时开发商或许会掀起另一轮降价优惠潮。