早报记者 周祺瑾

　　持续一年多的调控，对于沪上楼市究竟影响几何？上海市统计局昨日给出了一份官方解读。

　　20日，上海市统计局网站发布2011年本市房地产市场运行情况，该文分析称“统计数据显示，调控政策效应正逐步显现，为本市房地产市场稳定健康发展奠定了良好的基础”。

　　“刚需支撑房价”

　　可见的是，2010年以来陆续出台的调控政策，对楼市需求抑制明显。

　　上述分析文章介绍，2011年，上海商品住宅销售面积为1473.72万平方米，同比下降12.6%。

　　与此同时，开发商也开始大幅降价。

　　文章提到，剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后，上海市2011年市场化的新建商品住宅平均销售价格为21584元/平方米，比上年上涨2.8%。其中内外环之间为27744元/平方米，同比上涨17.4%。

　　而按照上海即将于3月实施的普通住房认定新标准，内环线与外环线之间的“普通住房”总价应低于200万元/套。这也就意味着，按去年均价，内外环之间的普通住房面积不能超过72.1平方米/套。

　　沪上某本土开发商分析，如果上海的刚性需求持续上升，商品房价格下滑可能性依然很小。此外，随着开发企业投入高端市场，也会导致商品住宅的民生属性进一步向投资属性转变。

　　开发投资首破2000亿元

　　值得一提的是，沪上楼市的开发投资仍在持续攀升。

　　上述分析文章提到，2011年，上海市房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6%。

　　该分析文章解释，2011年，上海市房地产开发投资在上年高基数的前提下仍保持较快增长，主要有两方面原因：一是保障性住房建设全面铺开。上海市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9%。二是受项目建设周期影响，代表项目开工建设进度的建安工程投资增长较快。

　　嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜认为，保障房投资里力度的加大，会导致不少开发商对于中低端市场保持更为谨慎的态度，“未来，不少企业会加大高端项目的投资力度，以避免与保障房源需求的冲突。”

　　沪上另一开发商昨日亦称，保障房供应加大，势必会导致开发商追逐高端市场。该开发商还提到，短期内土地供应向保障房倾斜，会导致商品住宅供应受到挤压。

　　对此，某上市企业营销总监则认为，上海是个开放市场，保障房不可能覆盖所有的中低端需求。此外，经适房是共有产权，而商品住宅是百分百产权，两者未必能完全相互替代。

　　开发商应付款大幅增长

　　伴随着开发投资额攀升的，是去年沪上楼市新开工面积和竣工面积的同比增幅双双达到“两位数”。

　　在开工量上升及楼市调控推进的双重压力下，开发商的资金压力越发明显。

　　上述上海市统计局的分析文章介绍，2011年，上海市房地产开发企业本年到位资金合计3206.93亿元，比上年下降0.7%。从资金来源渠道看，除了自筹资金增长11.4%外，房企的国内贷款、利用外资额均有所下滑。

　　与此同时，开发企业的各项应付款项则在大幅增长。

　　上述分析文章介绍，2011年，上海市房地产开发各项应付款合计613.13亿元，比上年增长45.9%。

　　谷文胜提到，去年以来开发商的借款难问题，依然没有得到解决。目前虽然存款准备金率下调，释放了积极信号，但房企借款依然很难。

　　某上市企业营销总监也说，开发商资金的确很紧张，利用资金杠杆的难度也越来越大。此外，开发贷款利率奇高，有些是基准利率上浮60%～70%，甚至更高。事实上，如此高的借贷成本，已远高于企业利润，但企业还是不得不借款，只能先撑住，等到政策放松的一天。