2012年2月第二周二手住宅成交量变化图

　　近日，有消息称“北京城区二手房房价出现普遍下跌，且下降幅度呈逐渐扩大之势。”二手房市场难道领先新房市场，领降城区？

　　本报记者实地走访发现，城区部分二手楼盘确实出现了价格下降趋势，但并不占据市场主流。城区二手房房价整体仍然呈现坚挺态势。

　　据记者调查，直降房源备受市场热捧，但实际销售情况并不理想。究其降价原因，或因户型朝向差强人意、或因交通配套明显不足、或因房龄过长，低价往往是为弥补房屋本身存在的各项缺陷，虽然价格降了，但买方依然不买账。

　　“跟新楼盘普遍降价促销打折不太一样，二手房还没有出现集体降价”，在采访中，不少二手房中介工作人员如此表示。对于为数不少的业主来说，从去年下半年开始，在看到市场转冷之后，就已经纷纷撤销挂牌，转售为租。

　　显然，在目前低迷的态势下，二手房业主整体降价意愿并不强烈，城区二手房并未出现普遍降价局面，但购房者对当前房价并不认可，买卖双方进入深度博弈阶段。

　　紫竹院 二手房业主大多转售为租

　　2月上旬，紫竹院区域买卖成交量与价格环比变化不大，均价在3万元/平方米左右，优质社区在4万-6万元/平方米之间。与1月相比，看房客户明显增多，购买意向明显，目前成交主要集中在部分低于市场价格、业主急售的房源。目前该区域热卖户型为二三居的大户型，客户群体大部分属于改善型置业。

　　北京麦田(微博)房产紫竹院区域经理朴文勇介绍，紫竹院区域的小区选择空间大，基本能适合所有购房人群的需求。2000年开盘的外销公寓，都是140-180平方米的二三居，适合改善型需求人群。此外，昆玉河沿线的一些低密度板房，由于观景效果好，更适合改善品质或者奢华群体的需求。部分位于地铁6号线和地铁10号线延长线上的社区，也具有保值升值潜力，因此该区域价格下降空间并不大。

　　与买卖市场低迷情况相对，租赁市场整体火爆。据麦田房产市场研究部统计，北京市中高端租赁市场2月上半月成交量环比上涨53%，平均租金小幅上扬，平均成交面积在90-100平方米之间。就紫竹院区域而言，租金较年前上涨20%-30%，成交量环比上涨15%。北京麦田房产租赁事业部经理杨长春对记者表示，目前业主大多持观望态度或转售为租，而有买房意愿却缺少购买资格的人群多选择租房过渡。此外，年后积累一批到期换房的客户，同时学生和来京务工人员逐步增多，都是推动该区域租赁市场价量齐升的原因。

　　降价业主急需用钱

　　安贞桥附近某小区“直降22万”的信息引起记者关注，上周日下午，记者在经纪人的带领下，现场看了这套40多平方米的一居室，房主一家三口仍住在这个一居室里。“刚结婚的时候买的，现在有孩子了，需要老人过来照看，房子就不够住了，想趁现在房子便宜赶紧换一套大点的。”房东告诉记者。

　　中介门店的工作人员表示，这套房年前挂牌的价格是130万元，现在房东的底价已经变成了108万元，“买这个房子非常合适，不着急用钱的话不会这么低，我一会儿还有个客户要来看这个房子，您先考虑一下。”

　　据该门店另外一位工作人员介绍，现在挂牌卖的房子其实不太多，如果不着急用钱，业主一般也不会选择在这个时候卖房，但是目前安贞桥这块买房的人还真不少，“所以我们闲的时候也会去做一些社区开发，就是到社区里面去，这样很多房主出来散步的时候都可以聊聊。”

　　安贞桥

　　西坝河 低价弥补房屋缺陷

　　记者在东北三环沿线走访调查中发现，除了急需用钱的业主愿意低价卖房以外，其他的低价房源均与房屋有某种缺陷相关。记者在西坝河附近链家地产的门店看到，离光熙门地铁站不远的一个41平方米一居室总价为108万元。据工作人员介绍，该房源为1990年老房子，虽然较为老旧，但和周边80年代房源相比仍有竞争力，且房本超过五年，这意味着购房者不用承担大额的交易费用。在经纪人的带领下，记者来到该房屋，房屋客厅为暗厅，终年无法采光，进门就必须开灯，对于房屋户型的缺陷，该经纪人表示，“如果定了这个房子，房价还可以和房主谈，但是房主告诉我们的最底线是105万，再低估计不行，这已经是我们这里最便宜的房子了。”按照105万元计算，该一居室的单价为2.5万/平方米。

　　随后，记者跟随经纪人看了另外一套80年代房子，整栋楼的墙体脏乱，“和刚才看的房子差不多的面积，总价105万应该也能谈下来，户型比上个好，不是暗厅。这房子真是降价了，比挂牌的时候低不少，房东挂牌的要价是125万，年前有人要120万买，房东不卖，这倒好，现在不得不降了，还降了这么多。”该经纪人表示。

　　据记者了解，西坝河及光熙门附近在售二手房均价有所下调，已从年前的2.7-2.8万元/平方米变成2.5-2.6万元/平方米左右，根据户型、位置、房龄的不同会有小幅波动。随着价格下调，二手房成交量也有所回升，记者在采访中发现，该区域二手房门店里无论是租房还是买房，人数较年前都明显增多。

　　万寿路

　　低价项目产权不足70年

　　记者近日在走访时发现，位于西三环万寿路的某项目，目前在售均价约为17238元/平方米，与周边的莲香园、橙色年代等小区24000-28000元/平方米的均价相比，每平方米相差大约6000元。

　　一位中介人员对记者表示，该项目与周边均价相差悬殊，是因为该小区中途经过两次开发商转手，2009年才开始交房，虽然是纯住宅，但多次转手导致目前房屋产权只有50多年。此外，由于该项目2009年才开始交房，目前尚未满5年，在二手房成交时还要多缴10万元以上的税费。

　　方庄 低价项目年代久远

　　“芳古园，125平方米东南二居，满五年，急售300万，折合单价每平方米2.4万左右”，记者近日在方庄调查时发现，价格一直坚挺的该区域二手房价格开始出现明显松动。

　　由于建设早、规划整齐，方庄已经成为一个非常适合居住的成熟性片区。记者近日在方庄调查发现，芳群园、芳古园、芳星园和芳城园等年代在1995年左右的二手房源目前售价普遍在2.4万元/平方米左右，其中芳群园报价达到2.5万元/平方米，比最高点时下降了近3000元/平方米。

　　去年底开始实行的二手房最低计税标准，导致二手房交易成本提高，“方庄以前的最低计税价是6000多元/平方米，但现在已经达到1.9万元/平方米，几乎上调了3倍多。”方庄区域一位二手房中介人员小王向记者表示，由于交易成本的提高，方庄区域不少急于卖房的业主倾向低价售房，二手住宅市场降价房源量不断增加，议价空间不断加大，也逐步刺激了部分购房者，春节之后看房和咨询的人数明显增加。

　　不过，小王表示，在方庄区域，如时代方群、时代紫芳等2000年之后的新小区价格都超过30000元/平方米，价格依旧保持坚挺。

　　劲松 5月前无法贷款

　　位于劲松附近的弘善家园，目前有房源网上报价仅1.9万元/平方米，与该小区相同户型的房源相比，每平方米低2000-6000元不等。但据中介人员介绍，该房源业主之所以如此“贱卖”，一方面是由于换房急需钱，另一方面，由于该房源尚未办理完房产证，在今年五一前无法办理贷款，买家只能全款支付。

　　另外，位于朝阳区姚家园路北侧上东上层一间60平方米一居室，业主刚刚挂牌便以80万元总价售出，折合单价仅1.3万元/平方米，远远低于目前1.8万元/平方米的该小区均价。中介人员告诉记者，降价是因为业主急需用钱。

　　统计数据 成交持续低迷价格维稳

　　据链家地产市场研究部统计数据显示，2月第二周(02.06-02.12)，北京二手住宅成交量为887套，仍未达到春节前平均水平，成交回暖趋势缓慢。随着价格偏高房源成交量略有增加，成交均价也有所上涨，升至20434元/平方米，环比前周上涨7%，同比1月第二周上涨3%。

　　成交量方面，2月第二周北京二手住宅成交量为887套，环比前周上涨37%，同比1月第二周下降了21%，回暖迹象仍不明显。春节后至今，二手房日均成交量仅为113套，工作日日均成交量也仅为146套，比节前两周的平均水平低12%。

　　成交均价方面，2月第二周二手住宅的成交均价为20434元/平方米，环比前周上涨7%，同比1月第二周上涨3%。就成交结构而言，郊区与城区成交占比基本没有变化，但是由于价格偏高房屋的成交略有增加，拉动了成交均价的整体上涨。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，春节长假后的第二周，北京二手房成交量出现缓慢回升迹象，但回暖迹象仍不明显。节后至今的日均成交量不仅低于节前水平，更是不足去年同期的二成。2012年至今的成交量仅为4212套，即使加上2月剩余时间的可能成交量，今年前两月的成交量也难以突破7000套，尚不足去年一个月的成交量。成交低迷反映了购房者的观望情绪依然浓厚，购买动力不强。

　　成交价格的变化主要来源于结构性波动。冯联联认为，虽然市场低迷，但是业主整体的降价意愿并不强烈，降价动机不足，买卖双方进入了深度博弈阶段。从近几周的成交均价来看，近期内价格将会维稳在21000元/平米左右，难以出现大的变化。