早报记者 栾晓娜

　　自今年3月1日起，上海将调整普通住房标准。

　　从价格上来说，新普通住房标准既考虑总价也考虑均价。其中，按均价算，成交价不能超过同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍；按总价算，住宅坐落在内环线以内的低于330万元/套，内、外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　根据近年成交价调整

　　经市政府同意，日前，市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市财政局、市地税局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。

　　《通知》明确，自2012年3月1日起，调整本市普通住房标准，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　此次确定上海普通住房标准的方法没有变化，即按照二环三区域(内环内、内外环间，外环外)的套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住房标准，调整的是其中的价格标准。

　　此次普通住房价格标准的调整，是根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估来进行调整的。

　　两大原因促成此次调整

　　上海为何要自3月1日起调整普通住房标准？有关部门作出了解释。

　　一是上海现行普通住房标准是2008年11月调整的，至今已过3年。期间，全市住房市场价格、物价都发生了较大变化，普通住房占比下降，而适时调整使之更加符合市场实际是政府的一项例行管理工作。

　　二是在今年，上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，促进房价合理回归。

　　而调整普通住房标准，有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。

　　3月份或迎买房小高峰

　　汉宇地产市场研究部经理付伟分析说，在上海1月份表示一季度将调整普通住房标准后，一些准备入市的买家和卖家都在等待。如今“靴子落地”，将让这部分观望等待者，集中在3月份交易。因此，估计届时上海楼市特别是二手房市场可能出现一波签约小高峰。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日说，部分正在进行二手房交易的买家或卖家，可能将采取拖延措施，到3月1日再正式办理交易手续。因此，未来2周，二手房成交量或将继续处于低位。

　　普通房要同时符合三条件：限总价还要比均价

　　上海三次公布的普通住房标准区别

　　2012年3月1日1.五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　2.单套建筑面积在140平方米以下。

　　3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于330万元/套，内、外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　2008年11月1日1.同上

　　2.同上

　　3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。

　　2005年6月1日1.住宅小区建筑容积率在1.0以上。

　　2.同上

　　3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内每平方米建筑面积17500元以下、内外环线之间10000元以下、外环线以外7000元以下。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟昨日表示，根据上海此次调整的普通住房标准，和以前一样既考虑均价也考虑了总价，有利于进一步把高档商品房排除在普通住宅标准之外。

　　汉宇地产方面表示，此次调整普通住房标准的通知中，“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”值得注意，这意味着，普通住宅除了要求每套的总价要符合新标准外，房屋的均价达标更是一个关键的前提。事实上，在2005年、2008年公布的普通住房标准中，同样都有这一限定。

　　汉宇地产认为，不放弃对均价作出限定的措施，可以有效打击同一地区的新房在制定价格方面的“越界”行为，使同一地区的房屋均价更为平衡。

　　全市普通住房将大幅增加 外环外受益最多

　　根据上海房管部门对近年来各区域住宅实际成交价格的测算和评估，3月1日调整普通住房标准后，上海交易环节的普通住房将大幅度增加，特别是外环外区域，普通住房价格标准的调整幅度达到63%，能让更多居民合理、自住性的购房需求享受到优惠政策。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日表示，根据他们监控的数据，3月1日调整普通住房标准后，上海新建商品住宅中，普通住房的比例将由原来的不到两成提升至六成以上，二手房中普通住房的比例更将超过八成。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日表示，按以往经验，3月1日执行新普通住房标准后，可能将在一定程度上刺激房屋成交，部分购房者在长期观望后的入市积极性可能会有所提高。

　　黄河滔举例说，北京去年12月放宽普通住房标准后，交易量由11月的8000套放大到12月的13000套。

　　二手房交易买家卖家合计共少缴3-5%税费

　　上海此次调整普通住房标准后，市民购买普通住房，在交易环节可享受三大优惠税收。

　　1.契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税(减半后税率为1.5%)；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。

　　2.营业税：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税(非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税)。

　　3.个人所得税：个人转让普通住房按照规定缴纳税收。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日表示，此次普通住宅标准调整后，部分由非普通转成普通的房源将降低交易成本，估计上下家合计可节约3-5%的税费成本。此外，调整普通住房标准，也可有效减少“阴阳合同”，更好地保护购房者利益、规范市场秩序。

　　算账：300万元非普通房变普通最多可省14万

　　以内环内一套89平方米、总价300万元的房源为例，此前以150万元购入，则交易双方所需费用基本如下：

　　房源类型房东购房者交易双方合计

　　满5年未满5年满5年未满5年

　　普通住宅223元约20万元约3-9万元约3-9万元约23-29万元

　　非普通住宅约8.5万元约23万元约9万元约17.5万元约32万元

　　由上述示例房源为例，一套业主持有的二手住宅挂牌交易，以普通与非普通区分，房东需要缴纳交易税费相差约3万-8.3万元，首次购房者则在4.5万-6万元不等。两者合计最大约可优惠在17.5万元-3万元=14.5万元，约占总价的4.8%。 本组稿件：早报记者 栾晓娜