通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大

　　编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。

　　(本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场)

　　通州降价现象蔓延 库存积压消化难

　　在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。

　　1：通州区域介绍

　　2：通州房地产市场介绍

　　3：通州降价商品房项目成交情况详细列表

　　4：通州二手房市场概况

　　5：通州后市预测

　　1：区域介绍：

　　通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥(亦庄部分)四个主要的生活组团。

　　影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。

　　2：通州房地产市场介绍：

　　近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。

　　目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。

　　3：通州降价商品房项目成交情况详细列表：

　　目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个，主要位于通州新城、亦庄部分，包括“京城第一降”、“半折甩卖”楼盘等，实际降价幅度最大，目前售价比去年年初降20%左右。

通州住宅月成交	套数	均价
2011年3月	156	19492
2011年4月	170	21464
2011年5月	460	19016
2011年6月	409	20646
2011年7月	231	23595
2011年8月	395	17144
2011年9月	496	16900
2011年10月	260	16577

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　北京房地产交易管理网数据显示：在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。

　　到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。相比2010年3-4月下调幅度也超过6成。

　　成交房价则出现了明显的松动，8-10月三个月，房价从1.7万到1.6万，实现了三级跳。百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现了明显的价格下调，特别是天时名苑，2010年期房签约均价超过2万元，而在最近2个月的现房签约只有1.6万元左右的均价。下调2成。

楼盘名称	月份	售价(元/平米)	销售套数(套)	降价方式及情况
京贸国际城	10月	20481	1	“京城第一降”；13400元/平方米起，均价19800元/平米
	8月	19241	3
润枫领尚	10月	14580	35	“半折甩卖”楼盘经过5个月，目前去化仅占2.5%(可售房源1468套)，近期“13000元/平米起，均价15000元/平，10月至今35套
	6月	17947	1
珠江拉维小镇	10月	16828	5	特价房16000-18000元/平米
	9月	16870	9
	8月	16385	16
珠江国际公馆	10月	15982	1	15800元/平米起，与年初推广价比直降5000
	7月	15354	1
华业东方玫瑰	10月	16150	21	特价房15000元/平米，赠送卧室、阳台等面积
	9月	15387	73
	8月	15572	60
天时名苑	10月	15563	44	现房，均价15000元/平米起，成交均价比去年年初降约22
	9月	16330	68
朗峰嘉园	10月	31835	1	70年产权的小复式，折合单层售价15500元/平米
	9月	32813	3
	8月	31300	8
富力金禧花园	10月	17665	17	折后18000元/平米，送精装修、全套厨房家电，实际成交均价比年初降8%
	9月	17898	26
	8月	18474	116
远洋东方	10月	16192	6	14700元/平米起，实际成交价比年初降约7%
	9月	17414	10
	8月	16631	12
金隅花石匠	10月	15552	1	实际成交价比年初降5%，比4月份降10%
	9月	15986	4
	8月	17985	1
K2百合湾	10月	19484	59	18000元/平米起
	9月	157	20107
	8月	26	33501
K2清水湾	10月	26858	3	参加团购优惠15万-70万/套，赠送面积
	9月	24060	2
	8月	25274	5
新华联运河湾	10月	18669	3	95折，同比去年10月成交价降8%
	9月	19420	10
	8月	18547	16
K2·海棠湾	10月	21744	3	比去年8月成交均价降约9%，团购降15-70万元
	9月	21124	5
	8月	22364	1
融科·香雪兰溪	10月	14269	1	尾盘，现房13000元/平米
	9月	16097	1
	8月	18257	7

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　4：通州二手房市场概况

　　通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域，目前月成交量在500套上下，成交均价在14000-15000元/平米，主要集中于地铁沿线项目。通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅，部分安置房和回迁房，离地铁较远，售价较低，均价在8000-12000元/平米之间。

　　通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显，从3月份至今单价多降1000-2000元/平米。另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研，管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间，所以通州二手住宅价格下行趋势明显。

项目名称	地址	户型面积	目前均价(元/平方米)
新华联家园	通州翠屏西路	50-60平米一居，85-110二居，100-150平米三居，50-75平米开间，100-150平米复式	15000元/平米
巴克寓所	通州果园站南500米	50-60平米一居，85-100平米二居，75-85平米复式	16000元/平米
世纪星城	通州杨庄南里	80-110平米二居，130-150平米三居，210平米跃层	16000元/平米
长城国际	通州杨庄南里	40-65平米开间	15500元/平米
蓝调沙龙	通州城铁九棵树站南400米	55-65平米一居，80-110平米二居，130-150平米三居，43-45平米开间	15500元/平米
时尚街区	通州城铁梨园站	60-71平米一居，80-95平米二居，110-145平米三居，50-57平米开间	15000-16000元/平米
苏荷时代	通州区城铁果园站南侧50米	50-60平米一居，85-100平米二居，100-150平米三居，50-70平米开间	15000-16000元/平米
巴克摩界	果园站南500米(梨园镇李老公庄村)	50-60平米一居，85-100平米二居， 45-65平米开间，75-85平米复式	15000元/平米
翠屏北里小区	城铁果园站东南方向约300米处	50-60平米一居，85-100平米二居，100-150平米三居，45-70平米开间，100-150平米复式	15000元/平米
怡乐北街小区	怡乐北街翠屏东路交叉口	50-60平米一居，70-80平米二居，100-120平米三居	14000元/平米
久居雅苑	通州区八通线梨园站南1200米	70-75平米一居，80-95平米二居，120-130平米三居，43-51平米开间，160平米复式	13000-14000元/平米
新通国际花园	紧邻地铁8通线梨园站	71平米一居，85-105平米二居，115-128平米三居，47-53平米开间	15000-16000元/平米
新城阳光	九棵树145号(果园环岛南侧，云景东路西侧)	60-70平米一居，84-105平米二居，110-125平米三居，47-53平米开间	15000-16000元/平米
K2海棠湾	通州梨园镇云景东路以东	60-70平米一居，80-110平米二居，130-160平米三居，40-50平米开间	16000元/平米
幸福时光	通州区梨园镇云景东路	85-97平米二居，110-130平米三居	13000-14000元/平米
瑞都国际	九棵树大街48号	60-75平米一居，80-95平米二居，130-166平米三居，187平米四居，250平米复式	16000元/平米
站前巴黎	通州区云景东路	50-60平米开间，75-90平米二居，115-118平米三居，	15000元/平米
	通州区云景东路	42-50平米开间	16500元/平米
云景里	通州梨园城铁南	55-57平米一居，76-95平米二居，110-115平米三居	13000-14000元/平米

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　5：通州后市预测：

　　通州商品住宅成交月总量不足1000套，一、二手房价持续下跌，究竟有多大的下降空间：北京中原市场研究部认为：

　　首先，土地占开发成本的主要部分，通州09年至今，有417.5万平米的住宅开发面积，90%以上的项目土地成本在5000元以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。具体如下：

时间	住宅地块数量	出让面积(万平米)	楼面价(元/平米)
2009年	9	180.7	4191
2010年	9	164.4	6906
2011年至今	6	72.4	4833

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　其次，通州老项目降价引起诸多纠纷，使得大部分项目降价谨慎。通州的特殊情况是大部分项目都是大体量库存项目，开发周期长达几年，之前房价上涨过快，虽然项目成本比较低，但是一旦降价，之前的老客户纠纷将比较多。通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大。

　　最后，通州新城规划的实施速度将影响通州房价。在2010年影响通州房价的最大因素新城规划，在最近已经逐渐开始进入实施阶段，新城规划的执行速度将是最近一年来影响通州房价的关键因素。

　　而目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元，但是成交主要房源集中在通州新城，而非2010年的城铁沿线。从目前的库存量和销售情况来看，预计全区降价的底部可能会在1.5万元左右，从占据通州最近绝大部分成交量的天时名苑等项目可以看到，在通州城铁沿线均价1.6-1.7万左右将会有相对比较高的签约量，而通州新城可能会下调到1.3-1.4万左右。

　　(记者 李慎 整理)