鄂尔多斯火热房产阴云压来

　　■中福地产老板王福金自杀，开发小区资金链断裂，债权人纷纷上门讨债

　　■鄂市居民已人均3-4套房，市场严重供大于求，60亿元打造豪华新城少人居住

　　鄂尔多斯一地产老板厕所上吊自杀 公司开发小区资金链断裂

　　■向民间借贷2.63亿每月偿还利息789万

　　■公司宣布以房抵债，债权人只想拿回本金

　　晨报特派记者 赵磊 李晓明 鄂尔多斯报道

　　北国深秋，寒风凛冽。南方城市温州的老板“跑路潮”硝烟未散，因煤炭而闻名的北方城市鄂尔多斯又传出地产老板欠债自杀的消息。这一南一北两大经济重镇的老板缘何率先栽了跟头？

　　温州老板“跑路潮”是由民间高息借贷引发，晨报记者在当地调查了解到，鄂尔多斯地产老板王福金自杀也与民间借贷有关。他的死是一个开端，还是一个转折？明天的鄂尔多斯，会不会是第二个温州？

　　晨报记者在鄂尔多斯当地采访了解到，尽管没有直接证据证明，王福金是因逼债而死，但其公司确实向数百名民间借贷人借了2亿多元钱，每月光利息就要支付700多万元，但公司的房产销售却陷入停滞，还款压力巨大。他的死，也成为鄂尔多斯房地产进入冬天的缩影。

　　［现场探访］

　　中富公司借了2.63亿王福金办公室被查封

　　鄂尔多斯市区鄂托克西街鑫通中央大厦B座16层，是中富房地产开发有限责任公司 (以下简称中富公司)办公所在地。

　　记者前日在此看到，办公室已经聚集了一群人，他们每个人手中都捏着一张以上的借款单，上面盖有财务专用章，借款人一栏盖有王福金的印。他们都是来找中富公司要账的。

　　王福金是中富公司的法定代表人，占有该公司30%的股份，是第二大股东。9月24日，王福金被人发现在办公室旁的男厕所内上吊自杀。此后，中富公司大股东郝小军被传卷款外逃，而且无法联系。两个消息一出，大量债权人随即找上门来。

　　记者在现场了解到，中富公司以“3分利”的月息，向370多个个人或单位借款，债务高达2.63亿元，每月光支付的利息就高达789万元。

　　鑫通中央大厦B座16层的男厕所，共分为两个区域：进入第一道门，是洗手池和大梳妆镜。从旁边第二道门进去，有2处厕格、3个小便池。那里就是王福金的自杀地。

　　记者通过采访中富公司员工，大致还原了当天的事发经过：9月24日下午5点左右，一名工作人员进入厕所后，抬头看到靠窗厕格上的天花板顶部有个缺口，里面的暖气管还垂下来一段绳子，厕格门从里面反锁。这名工作人员好奇，扒着隔板向上一跃，发现王福金脖子紧紧勒在绳圈内，双手双脚下垂，唤之不应，于是赶紧报警。

　　接到报警后，民警及救护车迅速赶到，医护人员小心翼翼救下身材高大魁梧的王福金，进行现场急救。遗憾的是，已经无力回天。

　　当晚7点，这间男厕所即锁门停止使用。次日，男厕所的第一道门被警方贴上了封条。与它一起被贴上封条的，还有相邻不远的一间1602办公室大门，据说那里曾是王福金办公室，里面还保存着大量中富公司相关材料。

　　如今，男厕所大门上的封条不知被谁撕开，门敞开着，厕所恢复使用。而那间办公室大门仍旧贴着封条。

　　［死因调查］

　　王福金曾任法院院长，死因仍是谜

　　王福金是二股东，即便公司资不抵债，他只承担相应责任、部分债务。王福金究竟因何自杀？

　　债权人否认逼债

　　在鑫通大厦内的多名债权人对逼债一说坚决否认，他们的理由是，从没见过或者听说过谁是王福金，他也从没亲自出面向他们借钱。

　　他们中的大部分人向晨报记者证实，最早是在9月28日傍晚才知道了王福金死讯，有些人国庆节长假后才听闻，为此才赶紧找上门来。他们中的绝大部分人是通过家里亲戚介绍，将钱借给中富公司。

　　刘女士回忆说，她的舅舅叫王留宝，今年72岁，中富公司成立时，王福金聘用了他。王留宝退休前是名银行职员。刘女士称，她和女儿及亲戚是在王留宝介绍下，将钱借给了中富公司，总计328万元。

　　“每个月3分息，也就是说，每借1万元给中富公司，每个月会拿到300元利息。”包括刘女士在内的不少人，都是听了亲戚的介绍后，纷纷打款到中富公司。

　　生前一直比较抑郁

　　在入职中富公司前，王富金在鄂尔多斯市中级人民法院工作过10多年，后担任鄂尔多斯市东胜区人民法院院长和杭锦旗人民法院院长，2007年退休后从商。

　　有司法系统知情人说，王福金人品不错，朋友不算少，“讲原则，正直，办事尤其谨慎”。还有人说，他性情开朗，“纯粹的性情中人，说话声音特别响亮，中气十足。”

　　还有人猜测，会不会是在集资过程中，王福金曾向老同事求助，老同事也鼎力相助；当公司资金遭遇困难时，王福金遭遇对方催讨借款，但无法立即兑现，为此自尊心很强的他，选择踏上了轻生之路？不过，这点至今无人可以证实。

　　记者从当地司法系统人士处了解到一个细节：王福金在家庭生活中有矛盾，一直比较抑郁。

　　这些论断都没有得到中富公司以及王福金家人的回应。不过，晨报记者了解到，王福金离世后，他的妻子及其他家人，经常会到他的办公地来看看。就在记者此次到达鑫通大厦后不久，王福金的妻子现身，她面容憔悴，望了望丈夫曾工作的办公室大门上的封条，没有说话，默默地走了。

　　［资金困局］

　　中富开发小区资金链断裂

　　中富公司资金变得紧张，源于其开发的“富兴家园”小区。该小区于2008年开始开发，总造价近2亿元，根据工程进度，中富公司支付了1.37亿元左右，剩余工程款一部分在竣工结算后支付，还有一部分将作为工程保证金，在验收后满一年再行支付。

　　在向民间借贷了2.63亿元后，小区销售却陷入瓶颈，又遇到房地产调控，银行迟迟不办按揭贷款。晨报记者了解到的一个数据显示，目前购房者尚有约1.5亿元等待银行办理按揭贷款，这就意味着，在房地产政策调控的这段时间内，一旦银行贷款无法最终落实，中富公司就无法及时回笼资金。

　　而就在这个时候，王福金突然自杀，有债权人上门要账时发现，作为中富公司的大股东郝小军并未出现在公司，拨打手机后他一直关机，怎么也联系不到他。

　　就上述情况，晨报记者曾向中富公司工作人员求证，对方面露难色，表示现在不能向外发布相关讯息。记者在现场听到有债权人议论，警方正在追查郝小军的下落，还有人称“正在追捕”。

　　律师回应：大股东并未外逃，是在外地治病

　　在鑫通中央大厦内，晨报记者还见到一位戴眼镜的男子，他是郝小军的律师，他不厌其烦地向每个债权人解释说，郝小军被追捕的消息属于谣传，他在外地治病，暂时还没办法回来。

　　这名律师虽然未透露姓名，但他称，当时是在病床上见到了郝小军，并接受了他的委托。他张开右手比了一个“5”，“国庆假期，我们有5个律师介入了债务的处理。 ”不过，当不少人追问郝小军身患何病，究竟身在何方时，他没有进一步说明。

　　“不存在资不抵债的情况，我们也走访调查过，中富公司的资产是4.19亿元。 ”律师劝慰债权人说，目前政府相关部门也在采取措施积极处理，相信债务很快就能清偿。

　　［解决方案］

　　公司欲以房抵债，债主不想要

　　王福金自杀的男厕所旁，摆有一处可移动的白板，上面有一份通知，向中富公司的债权人提出了债务解决方案。通知中，中富公司首次以书面形式公开承认：“我公司目前现金严重不足，以及短期内无法解决现金不足之现状。”

　　中富公司给出了两大解决方案：方案一是用固定资产抵债。这个方案列举了可供抵偿的资产及折抵价格。其中，有32套底层商铺可供选择，每平方米价格为18000元，中富公司以每平方米16000元抵偿。其他的物业包括公寓房、车库等，都按照市面价格打折后进行抵偿。

　　不过，很多债权人发愁，即便拿到房子等，不太可能自用、自住。他们说，想卖，但眼下的行情根本卖不出去。

　　中富给出的第二方案是还钱。根据这一方案，债权人要与中富公司签订一份还款协议，约定中富公司在6个月内归还借款本息，同时抵偿债务后剩余的财产提供担保。根据约定，中富公司争取在6个月内协调银行发放按揭贷款，或者申请流动资金贷款，贷款到位后，根据贷款比例规模，清偿借款人本息。但在为期6个月的期限内，中富公司只能以“1分5”的比例承担利息，如果届时不能偿还，中富公司再以抵押财产清偿。“不在乎多少钱的利息了，能把现在的本金全部拿回来了就不错了。”一些债权人手捏借款单和身份证，悄悄议论着，达成共识，签字。

　　角落的沙发里，一名老汉默默坐着，望着大家插不上话，点头，又摇头，他还在犹豫，是不是签字。他今年82岁，只认识自己的名字，写起来却非常费力。他叫冯生奎，农民，10几年来靠捡废品，辛苦积攒了10万元，8月下旬，在亲戚的劝说下，将钱全部借给了中富公司。至今他还没有拿到一分钱利息。对于这笔钱何时能拿回来，他深感忧虑，“今后将要度日如年。”

　　鄂尔多斯

　　鄂尔多斯(汉语意为“众多的宫殿”)市位于内蒙古自治区西南部，毗邻晋陕宁三省区。全市辖七旗一区，总面积8.7万平方公里，总人口194.07万。

　　鄂尔多斯自然资源富集，拥有各类矿藏50多种，其中煤炭已探明储量1676亿吨，天然气探明储量8000多亿立方米，羊绒制品产量约占全国的三分之一。

　　2010年鄂尔多斯实现地区生产总值2643亿元，固定资产投资1898亿元，城乡居民收入分别达到25205元和8756元。

　　房产开发和销售“冰火两重天” 斥资60亿打造的豪华新城因少人居住近似空城

　　鄂尔多斯人均拥有住房3-4套

　　晨报特派记者 李晓明 赵磊 鄂尔多斯报道

　　一个地产老板之死仅仅揭开了鄂尔多斯房地产危机的冰山一角。

　　晨报记者在鄂尔多斯采访所见，到处都是建成或者在建的大楼以及满大街的楼市广告。然而，与房产开发的火爆相比，房产销售却仿佛进入冬天，基本无人问津。

　　花费60亿元巨资打造的康巴什新区成为鄂尔多斯房产泡沫的最佳标本。在这里，高楼鳞次栉比，街道宽阔空广，成片的住宅区却人烟稀少，被部分媒体冠以中国“鬼城”之名。

　　“鄂尔多斯房产已狂奔了5年，按照目前的建设进度，再过2年，鄂尔多斯人均至少拥有10套住房。 ”一名当地房产老板告诉记者，房产市场严重供大于求，销售陷入停滞状态。

　　入夜后小区有三成亮灯率已算多的

　　站在鄂尔多斯康巴什新区的中心广场上，四周是造型各异的博物馆、图书馆、歌剧院以及各类政府机关大楼，气势恢宏，很有国际大都市的气派。然而，放眼四周，却很少见到行人，偌大的一个广场上，只有一队旅行团游客在广场雕像前合影。宽阔的大街上只是偶尔活动着一两个身穿橘黄色衣服的清洁工人。于是，这里又仿佛置身一个魔幻城市。“平时也只有政府工作人员出来走走，到了周末几乎没什么人。”清洁工人王师傅告诉记者，这里的特点就是人少楼多，大街上除了过往车辆外，行人很少。“几年前各个政府机关搬过来后，公务员都在这边上班，才增添了一点人气。不过大多数人也都住在东胜区，一到周末回家后，这里又冷清了。”

　　记者在广场四周的各个大楼溜达了一圈，果然都大门紧闭，人迹寥寥，再往远处，则是成片的住宅小区。记者发现，除了最近的康景苑、金信翰林苑这两个小区一些房间的阳台上挂了衣物，显示有居民居住外，其他小区很少有人员活动。附近居民告诉记者，入住率较高的两个小区是最早建成的，一些较新的小区入住率很低，基本上都空置。

　　到了晚上，街上几乎不见行人。站在高处放眼望去，整个城市尽管路灯璀璨，但是局部却陷入黑暗之中。尤其是附近一些住宅小区，亮灯率不足30%，再远处的小区，基本处于全黑状态。那些富丽堂皇的住宅区，成了永不开灯的建筑物。

　　售楼处无人问津，运河北岸却规划造千座高楼

　　这个只用了5年时间就建成的康巴什新区，目标是打造成为鄂市新的政治、文化、金融中心，现在仍在继续着它的建设步伐。

　　在新区乃至整个鄂市，“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见。

　　记者了解到，在严重缺水的情况下，鄂市政府投入上亿元巨资开凿运河，并建成亚洲最大的景观喷泉。政府还计划在运河北岸建设1000座100米以上的高楼，形成康巴什CBD，目前规划在建的则有100座高楼。今年率先落成的该CBD大型城市综合体项目由鄂尔多斯最大的建筑商兴泰集团开发，包含6座甲级写字楼，及一个总面积超过30万平方米的大型购物中心。

　　同时鄂尔多斯市政府将以3000多元/平方米的低价，为公务员体系提供257万平方米的限价商品房，这一庞大的公务员小区也已开工在建。

　　除了政府行动外，新区民间房产开发也在如火如荼地进行，到处可见建成或者在建的成片住宅楼以及别墅群，仅记者目光所见，就有四五个小区还处于建设状态。

　　但即便建成了这么多的房子，康巴什仍似一座空城。记者走访了几个楼盘，发现售楼处基本无人问津。拨打广告牌上的售楼热线，竟然无人接听。

　　房价是6年前的6倍，新建别墅单价超2万

　　不仅仅是康巴什，整个鄂市都淹没在一片房产开发的火热浪潮中。街头随处可见在建的大楼和住宅区。开发火热的背后，是鄂尔多斯近年来一路飙升的房价。“从2006年开始，这里的房价已经狂奔了5年。”当地一名姓石的房产老板(本人不肯透露名字)向记者介绍，在2006年之前，当地房地产市场还算平稳，“仿佛一夜之间，房产就开始火爆，大家都发疯了似地去抢房，凌晨一两点就去排队等拿号，而且好多人都是一口气买好几套，好像不要钱一样。”让他印象深刻的是，那时候房产商卖房，根本就不需要设置售楼处，开盘就被抢光。

　　抢房潮随之带来的是房价直线飙升。“从2005年到现在，这里的房子6年间翻了差不多6倍。”据其介绍，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，现在康巴什新区房屋均价已经超过6000元，东胜区则在8000元左右。一些新开的别墅楼盘，售价甚至高达2万元以上。

　　记者走访了鄂尔多斯的多个楼盘，也证实了这一点。位于鄂托克街上的国悦城，是2012年底才能交房的期房，售价已经超过了每平方米1万元，而其附近的老小区怡景家园，2007年还只有3000元每平方米，但现在已经超过8000多元了，涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘，像伊泰华府世家、星河湾等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。

　　离谱的市场供需关系，没人看得懂的鄂市房产

　　300平米的公寓房这里称“小户型”

　　基本只卖一手房

　　记者调查发现，与上海、北京相比，当地房地产市场还有自己的特色，基本上只卖一手房，二手房市场极少。

　　公开资料显示，2010年鄂市二手房成交面积仅有17万余平方米，在当地找不到一家二手房中介公司。二手房市场缺位，当地房产的租赁价格却远远高于国内其他城市。一套一百平方米的房子年租金在3.5万元左右，年收益甚至达到5.7%，远高于银行存款。尽管如此，当地很多业主对租金的那点收益却毫不在意，大多选择空置等待升值。

　　与住宅相比，鄂尔多斯人更热衷于投资商铺，其核心区域的商铺价格与北京、上海等一线城市相仿，且一铺难求。商铺的租金水平甚至超过北京很多核心商业区域，一般租金均价可达到7至10元/平方米/天。

　　楼盘开发青睐大户型

　　另外，与北京、上海等大城市项目紧凑的房型设计不同，这里的房子青睐大户型，三房是最常见的。尤其是新开发的别墅等高档房产，将房型做到了极致。每个别墅的车库至少可以停两部车，最小的户型也超过600平方米，稍大一点的，则超过1000平方米。

　　在当地，最受富人欢迎的就是大户型的房子。

　　今年一个名为华府世家的项目开盘，均价高达2.3万元/平方米，据售楼小姐介绍，该项目推出的主力户型是 580平方米到1000平方米的平层大宅。其中580平方米的户型只有3个房间。小户型则非常稀少，而且是特指300平方米的公寓。

　　今年开工面积1626万平米

　　如此疯狂的开发浪潮之下，鄂尔多斯究竟造了多少房子？每个人又有多少房子？

　　根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。全市新开工面积1626万平方米，同比增长27.23%。2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。

　　今年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。尽管今年第一季度受国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯商品房成交量有所下降，但总销售面积仍达到98.22万平方米。

　　两年后商品房总量人均10套

　　鄂尔多斯的城区人口仅65万，这意味着平均到每个市民，仅仅在去年到今年第一季度，每人平均购买了近17平方米的住房。而这仅仅是不到一年半时间的人均购买量，再算上建成或者在建的房产存量，数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中，鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3-4套房，“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位，按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数，人均将至少达到10套。”那位石姓房地产老板在接受采访时如是表述，“没有人能看得懂鄂尔多斯。这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价”。

　　谁会是下一个王福金

　　只是谁也未想到，形势在今年急转直下。“现在卖不动了。”这是记者在当地采访时，几乎所有房产开发商的共同叹息。

　　导致房产滞销一个很重要的原因是国家的宏观调控，主要是政府的限贷政策。据当地银行介绍，目前当地购房首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。

　　而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前还有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，三口之家甚至拥有六七套房产，如限购则掐到了命门。

　　但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区。“鄂尔多斯的房产已经严重供过于求，楼市进入滞销状态，房产商的资金链开始紧张，还贷压力巨大。”

　　房产商的资金链一旦发生断裂，不少房产商将面临破产境地，或许将再次出现王福金第二。