新金融记者 刘君

　　信贷紧缩、成交量下滑、买房人观望……期待中的“金九银十”变成了“铁九铜十”。2011年四季度，调控持续，全国主要城市楼市依然在低迷中徘徊。

　　近日，楼市又传出“存量房7折利率优惠将取消”的传言，虽然各银行否定了该传言，不过也在一定程度上显示了人们对楼市的“看空”心理。来自中国指数研究院(微博)的数据显示，今年1-8月天津个人按揭贷款18.76亿元，只有去年同期的57%。

　　而新金融记者在对天津多家银行调查之后发现，进入四季度以来各银行个人住房按揭贷款进一步收紧，不但额度普遍趋紧，且之前针对首套房的贷款利率优惠基本绝迹，取而代之的是基准利率甚至上浮1%-5%，而二套房不但至少在基准利率基础上浮10%，而且下款可能性更小。

　　“信贷一直是楼市调控的重要手段之一，开发贷款卡的紧，按揭贷款也逐步收紧，意味着对房地产业的资金水龙头依然未打算放开。而且楼市调控下个人按揭房贷成了‘鸡肋’，从自身利润角度出发银行也会降低这方面贷款的规模。”安邦集团研究总部分析师苏晶对新金融记者表示。

　　首套房利率现“上浮”

　　“前几天上面刚下来文件，最近没额度，要求暂停放款。”工商银行围堤道支行贷款部工作人员对新金融记者表示。据其介绍，自今年年初以来，工行对首套房贷的利率优惠已经取消，目前首套房实行最低首付30%，实行7.05%的基准利率，二套房则要求首付60%，基准利率上浮10%。“一般下款周期在1个月左右，不过现在办的话应该会拖比较长，什么时候下来不好说。”该工作人员表示。

　　农业银行河东支行工作人员表示，目前农行不但首套房最低要求首付40%，贷款利率还要在基准利率基础上浮5%，而二套房贷已经基本停贷。“首套房的贷款利率是中秋节之后刚上调的，今年4月份时首套房大概还能贷到基准利率的7折或8.5折，后来优惠逐渐取消，前些日子已经要求基准利率基础上提高2%，现在是提高5%。银监局最近卡得紧，房贷利率低于同业平均水平的话，很难批下来。”该工作人员对新金融记者说。

　　在同属国有五大银行的建设银行和交通银行，建设银行要求首套房贷款至少首付30%，在基础利率上上浮1%，交通银行首套房贷款首付30%，实行基准利率。

　　而通常会比国有大银行贷款“松一些”的股份制商业银行，这次也很“紧”。天津银行目前首套房贷款要求首付30%，基准利率，二套房首付60%，在基准利率基础上浮10%，天津农商银行和招商银行(微博)与其标准基本相同，而光大银行(微博)首套房贷款利率还要上浮5%。“到了四季度各银行房贷额度都紧，下款周期都会慢。贷款利率标准高一些的可能会快一点。”招商银行个人信贷部门工作人员表示。

　　在新金融记者对天津部分银行的调查过程中，“额度紧，贷款难”成为了听得最多的词，大都对下款时间没有把握。“原本对于优质客户、重点客户会有一定程度的照顾，而现在即使首套房贷款的优质客户，最好也就是实行7.05%的基准利率，不上浮已经很不错了。没办法，上面卡得太紧了。”一位银行信贷人员对新金融记者说。

　　“我们发现从9月份开始，从五大国有银行已经基本停止个人房贷业务。” 仕一邦房地产投资顾问有限公司技术总监韩鹏对新金融记者说。据其介绍，前三季度一般是银行的放贷期，而四季度普遍会收紧信贷。“目前楼市调控影响了银行业对楼市前景的预期，紧缩信贷成为多数银行的选择，这无疑会对楼市特别是二手房市场的成交量造成较大冲击。”韩鹏表示。

　　预防房贷风险

　　今年以来，无论是在全国范围内还是在天津，银行都在缩小个人按揭贷款的规模。中国指数研究院数据显示，2011年1-8月，全国范围内个人住房按揭贷款的规模为5506亿元，天津的个人住房按揭贷款的规模为18.76亿元，而去年同期这两个数字分别为5745.38亿元，和32.93亿元。今年的同比降幅分别为4.1%和43%。

　　住房按揭贷款规模的缩小，体现了银行在楼市低迷下对风险控制的需要。中国银行(微博)10月11日发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》认为，当前和未来一段时间，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到。而深发展银行行长理查德曾公开表示，该行对资产价格波动保持警惕，从收益率的角度出发也在重新安排组合结构，未来倾向于推进个人经营性贷款而非住房按揭贷款。

　　“信贷趋紧，将进一步加大房价的下行压力。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉对新金融记者说，“调控需要和自身利益需求，都使开发商从银行获得资金的难度进一步增加。更重要的是加重了市场上买房人对房价的降价预期，更大程度上影响成交量。”

　　“目前楼市成交量同比下降比较明显，房价环比也出现下降趋势，四季度预计将维持量价齐跌的局面。随着成交持续低落、库存升高、房企对资金需求更加迫切等因素的影响，预计四季度价格下降拐点将会到来。”链家地产首席分析师张月对新金融记者表示。”