今年国庆期间上海市新建商品住宅成交398套，较去年同期回落77.6%。

　　日均成交量不足百套 沪上多家开发商开会讨论黄金周销售不佳的对策

　　早报记者 陆鸣

　　“铁九”之后，“银十”难再。

　　21世纪(微博)不动产8日发布的统计数据显示，今年国庆期间上海市新建商品住宅成交398套，较去年同期(同比)回落77.6%；成交面积4.47万平方米，同比下滑78.5%；成交均价2.18万元/平方米，同比上升13.7%。

　　中房信(微博)分析师薛建雄昨日介绍，由于假期因素，网上房地产仅10月4日-10月7日有统计数据。而前述21世纪不动产的统计报告提到，今年10月4日-10月7日4天沪上商品住宅的日均成交量不足100套房源，不仅低于9月163.5套的日均成交量，较去年同期日均462套的成交水平更是缩水近八成，为近6年最低。

　　“折上折”，销售仍不佳

　　9日下午，早报记者在嘉定新城板块某在售楼盘售楼处看到，前来看房的购房者仅寥寥数人。

　　据前述嘉定新城楼盘一位销售代表介绍，他们在“十一”期间推出房源约200套，均价在1.6万-1.8万元/平方米。并推出7套特价房，单价比原价低1000-2000元/平方米。即便是这7套特价房，也大多处于可售状态。

　　与前述嘉定新城项目有代理合作的某中介公司人员直言，该楼盘国庆期间销售情况很不理想，“从每天的来客量看，一天能成交两三套就不错了。”

　　该中介人员还提到，该楼盘在“十一”期间打出的优惠是全款打9.9折，由于卖不动，长假过后优惠变成总价打9.9折后，再减1万-2万元。

　　在“十一”期间成交低迷的不仅是前述嘉定新城项目。

　　据搜房网分析师曲鹏介绍，“十一”期间的主力购房人群是刚需。今年“十一”期间，沪上成交量排行前十的楼盘也仅成交201套房源，其中刚需项目即占到169套。

　　曲鹏分析，今年“十一”期间，沪上楼市成交量大幅下降，成交均价却同比上涨逾10%，提高了购房成本，进一步压缩了市场上本就不足的购买力。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍说，随着调控政策的延续，传统的“金九银十”的市场节奏其实已经被打破，眼下的市场行情更多的是跟着项目走。一些项目在品质或营销手法上做得成功，那么或许能获得市场认可。

　　技术上的“低迷开局”

　　10月楼市开局低迷的另一原因与“技术”层面有关。

　　据薛建雄介绍，一般在假期售楼处忙于接待看房者，往往把登记备案的工作留到假期之后进行，这在技术层面上造成了“十一”期间楼市成交低迷。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，9日沪上新建商品住宅的成交套数为354套，只比“十一”期间有统计数据的4天的总成交套数少44套。

　　对此，上海中原地产咨询研究部总监宋会雍分析，长假期间购房者容易被分流，楼市交易量向来不旺。

　　宋会雍称，一般黄金周的成交量都只有9月最后一周的1/3～1/2，而当黄金周一结束，交易量会在一两天之内重新恢复，甚至将假日期间积压的交易也一同消化。从昨日354套的日交易量看，应该算是长假后一次小爆发。

　　事实上，今年9月楼市的成交表现，已经为“十一”楼市的低迷埋下了伏笔。

　　据薛建雄介绍，9月上海市新建商品住宅成交53.8万平方米，较8月下降7%，较去年9月下降59%，仅次于2008年9月48.8万平方米的历史同期最低水平。

　　薛建雄认为，10月楼市的成交或比9月还要差，预计成交量也将维持在50万-60万平方米的水平。薛建雄称，由于调控影响，市场已不是依靠简单降价就可以扭转。

　　21世纪不动产分析师黄河滔则认为，10月沪上楼市成交量继续低位徘徊的概率很大，预计成交跟9月差不了太多，今年四季度交易量难以复制去年同期的走高态势。但从“十一”房展期间众多的参观人群看，当前市场的潜在购买力依旧可观。

　　宋会雍判断，随着年关临近，10月降价的楼盘数量和降价幅度将会比9月更多更大，这将会给交易带来直接的促进作用，预计10月的成交将会比9月有所上升，但幅度只能在10%左右。

　　开发商准备过冬

　　开发商对于10月楼市的走向判断同样不乐观。

　　上海紫竹半岛销售总经理易兵提到，由于买房人对楼市降价幅度期望很高，以及买涨不买跌的心理，在今年8月，业内大多数开发企业就已经不对“金九银十”抱有太大期望了，很多开发企业开始制定准备过冬的策略。

　　易兵认为，随着年底还款还贷压力的增大，一些资金比较紧张的开发企业会选择一些适合降价的项目降价促销；一些资金情况还不错的开发企业则会继续观望。易兵强调，对于刚(微博)需项目，降价能够取得一定效果，而高端项目的降价举措则意义不是很大。

　　银亿集团销售部总监王士章提到，9月楼市成交极度低迷，业内曾将希望寄托在10月，然而10月的开局令人非常失望。这几天，好多公司都在开会讨论黄金周期间销售不佳的原因和对策。在市场低迷甚至略带恐慌之时，买房人对楼盘品质的认知度是不高的，降价是最能产生效果的举措。

　　王士章认为，目前影响成交因素的已经不单是限购、限贷等调控政策，而是整个市场购房信心难以提振，很多有资格购房的客户群体也持币观望。

　　王士章还提到，一些业内人士预测，楼市将在一到两个季度之后有所回暖，因此不少开发企业已经将希望寄托在明年春节以后。