温州楼市难现崩盘 

　　“温州人有钱，不需要低价抛盘，囤着就可以了。”在高通胀预期下，买房保值依然是不错的资产配置选择。

　　■本报记者 汪海宝 叶瑜

　　近来，网络上盛传有关温州楼市一夜入秋、千盘急抛的传闻，引发外界对温州宏观调控效果的关注。温州楼市是否真如部分媒体所言已开始崩盘、楼市多米诺骨牌效应是否显现，记者对此做了一番调查。

　　信贷紧缩促使温州楼市松动

　　2008年美国金融危机爆发后，温州民营经济尤其是外向性企业陷入困境，使得大量企业资金流入楼市。而楼市的赚钱效应让投资者集企业主与炒房客于一身，企业的生产性贷款自然与房产投资资金混为一体，放大了炒房资金的规模。今年以来，银行信贷政策紧缩对这部分借助银行信贷资金购房的人打击就大了。

　　“媒体所说的低价抛盘不具有普遍性。”21世纪不动产温州运营总监黄慧华介绍。“急卖的人也有，主要是因为短期资金链紧张。”

　　比如做服装生意的老板李勇(化名)便是一个例子。年初，他以服装公司名义从银行贷到了一笔半年期的生产资金，这笔资金最终流入楼市。由于新一轮的宏观调控限购限贷，楼市异常低迷，半年期银行贷款到期，手中房产未能如愿大幅增值，他只能从民间借贷来填补信贷空缺，而温州的民间借贷利息随银行利率水涨船高，长期借用实在难以为继，又碰上银行信贷紧缩，续贷申请难度加大。若到9月份再还不上钱，李勇经营多年的服装公司将被查封。情急之下，李勇只能考虑将手中房产降价脱手。像李勇这样用银行贷款炒房，信贷紧缩后降价出售的不在少数。

　　据温州中小企业发展促进会会长周德文称，当前银行信贷规模缩小，一些中小企业在银行更难贷款，民间借贷利息又高。为了让企业生存下去，只好卖掉自己的房产自救，加入到了低价卖房的行列。当然所谓低价，也只是略低于市场预期而已，并没有像部分媒体描述的“白菜价出售”。

　　一名资深的房产中介告诉记者，一套挂牌8000多万元的独立别墅，因房东的企业银行贷款未到位，资金周转困难，愿意降价6%出售。

　　“类似要解决短期资金周转困难，考虑降价卖房的现象在宏观调控、楼市低迷的背景下显得特别突兀，即便是个别现象，也会被看成是市场恐慌的表现。”温州海螺置业副总王珍楠告诉记者。“比如之前有媒体报道的有鹿城广场的房东愿意从81000元／平方米降价9%出售，也只是个案，不具有普遍意义，说温州楼市崩盘，是夸大了。”

　　限购政策致使楼市低迷

　　受限购限贷政策影响，温州楼市整体冷淡。官方数据统计显示，1—6月份温州主城区二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套，今年比去年同期减少了近四成。

　　其中中低端市场受限购限贷政策影响较大，尤其是首套贷款的要求提高，导致市场整体比较低迷，买房者姿态略微下调。据统计，今年上半年，温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易的情况。

　　“因为中低端房源的购买者多为刚需与初级改善型，通常需依靠银行贷款完成购房，对贷款政策非常敏感。”王珍楠说。

　　温州银监分局的统计数据表明，1至7月份，温州市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而较去年同期则增加119亿元。“不是不愿贷，而是贷不出来。”

　　但限购限贷对富豪阶层影响不大，现在买得起豪宅的人多是现金购房，所以不受限贷政策影响。而以子女或公司名义等方式处理则可以有效规避限购。

　　王珍楠告诉记者，温州的高端楼盘如鹿城广场、金色尚品、中瑞曼哈顿、中央公馆等自去年调控以来每平方米逆势上涨了5000—10000元，现阶段，温州豪宅仍有需求，但是可供房源少。

　　目前，温州市区的中低端房源价格出现不同程度的下降，跌幅在5%—10%之间。“以前温州楼市处于上升期，卖家具有较大的主导权，但现在观望情绪比较浓，买家不着急买，但不少卖家由于种种原因想出手。这样就使得卖家的收益预期较以前减弱，在报价上有所松动，但具体情况还要根据不同房源而定。”温州大学房地产研究所所长石海均告诉记者。“相互观望也是造成市场低迷的原因之一。”

　　但也有因为房源转手困难而转售为租的，“温州人的心态还比较稳”。王珍楠介绍，自调控以来，租金市场一路飘红，带装修配套全的楼盘租金上涨了10%以上。

　　温州楼市难崩盘

　　在中国楼市发展的黄金十年，温州楼市是一个不得不提及的现象。在民营经济发源地，温州人灵活的市场嗅觉与雄厚的民间资本，使得房价远远高于其他同级别的兄弟城市，紧逼“北上广”，但性价比又与“北上广”不可同日而语。

　　“温州是全国七个实行限购的三线城市之一，房价确实高得离谱，主要是当地投资者钱多、胆大。除非私营老板们资金非常紧张，或找到了特别好的发财方向，否则不太会让楼市崩盘。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，温州的资金运作比较复杂，一旦链条出了问题，也有可能出现房市的多米诺骨牌效应，但还需观察数月，不可轻易下结论。

　　石海均认为，温州房地产市场比较特殊，除非外部环境发生重大变化，如宏观调控下全国楼市大跌，否则温州房价难以下跌。原因在于，温州土地供应少，相对温州人口数量与上半年推出的一手楼盘数量比较，温州楼市仍然供不应求。

　　据了解，温州土地出让量每年都只有几百亩，去年末原计划出让1500亩，但实际上由于土地整理未完成与土地流拍等问题，现在只完成了不到三分之一。此外，温州楼市有雄厚的民间资本支撑。“温州人有钱，不需要低价抛盘，囤着就可以了。”还有在高通胀预期下，买房保值依然是不错的资产配置选择。石海均说，“近日，新婚姻法的出台，或许对楼市有一波小刺激。”