京城的8月，酷暑难耐，八通线土桥站东约1公里的一项目售楼处显得异常冷清。售楼员透露，这个去年售价突破两万的楼盘已在今年初调低预期，目前均价约18000元/平米。如果不着急可以稍微等等，过段时间将会有更低的特价房推出。北京市房地产交易管理网显示，去年6月和11月，该项目两次共取得1959套房预售证。至今仅销售319套，销售率为16%。

　　一站之外的华业东方玫瑰今年4月开盘，截至目前，470套的住宅成交量在通州已属难得，然而除后期可售房源外，已取得预售证的待售房源还有1008套。

　　从去年调控以来，特别是在今年初调控加码后，通州楼市成交量骤降。价格，零星下降；成交，普遍走低；库存，居高不下。通州楼市不“通”了。

　　概念+爆炒透支了通州楼市

　　据北京华业地产策划总监邓小虎回忆，通州楼市的发展和房价大涨主要有两个标志性事件。一是2003年底开通了城铁八通线。北京市区与通州的通勤时间一下缩短到20多分钟，通州的居住优势开始显现，此前维持在每平米一两千元的商品房，在2003年、2004年时涨至三四千元。二是在2010年初，通州作为“国际新城”的规划被提上议事日程，区域房价一日千里进入第二轮暴涨期。华业地产旗下位于八通线沿线的华业东方玫瑰，二期房源开盘前报价从每平米11000元一直飙到18000元。

　　除了轨道、规划的透支，通州楼市的神话在业界还有另一个广为流传的版本———华美地产炒作通州。这个以中介起家的小型地产公司，通过其独特的销售模式和在2009年金融危机时击败众多知名房企高价拿地而让业界侧目。其在通州开售的K2系列：海棠湾、百合湾、清水湾均曾是区域的“带头大哥”。不过，华北珠江地产营销副总监刘云岐表示，2009年房企在通州高价拿地成风，地块楼面价突破万元大关在当时比比皆是，以至于到现在“想降，降不下来”的尴尬境地。

　　在通州九棵树附近某知名地产中介公司工作几年的小柯也见证了通州楼市的疯狂。“那几年通州卖房子真火，不少炒房团都来了，有人直接就买一层或者整个单元，不久就出手，碰上涨幅高的一套房子就赚几十万元。”小柯感慨：“涨价最凶时还是2006年以后，闭着眼睛炒房都能捞一笔。现在，没法儿比了。”

　　一位购房人向记者表示：“现在通州的房价尽管降了，但均价也在16000元/平米左右，这与朝阳区的一些新盘差不多，那还不如选择朝阳。”

　　利好难再续，开发商“割肉”自救

　　对于目前通州楼市的萧条，区域内经历了过山车般销况的开发商已逐渐平和。地处未来通州国际新城核心区的京贸国际城，去年高价开盘后骤降7000元曾一度引发热销，今年推出特价房却遭到乏人问津的冷遇。项目负责人表示：“在严厉的调控政策之下，打击了投资投机行为，也影响到一部分确实有居住需求的购房人。但在之后势必将迎来一个新的相对平稳阶段。”

　　在通州，像京贸国际城“迫降甩卖”的项目不胜枚举。继今年5月珠江国际公馆低价开盘之后，珠江地产在通州的另一项目珠江拉维小镇近日推出均价14500元/平米的特价房。据珠江地产相关负责人介绍，特价房为尾盘，急于出清是为了筹备新项目；但较其此前一度超过25000元/平米的价格，单价下调超过万元。这也是继去年下半年月亮河公园降价万元推出特价房后，通州第二个均价下调万元的楼盘。

　　随着市场的迅速降温，炒房客基本上离场，让悬在天花板上的通州房价无人敢接。“今年以来许多项目每个月仅有10余套的成交。购房人暂时不急于出手，最终的购房机会是否要落定通州的想法也促使他们将选房目光向五环内缩进。”据刘云岐介绍，通州目前的降价大体分为两种情况，一种是本土开发商，销售惨淡对其现金流的考验加剧；另一种是布局全国的房企，出于长远发展战略的考虑，尾盘快销以塑造品牌行动。但无论哪种情况，大家都盼望着价格能够回到一个相对理性空间，重现供销两旺。

　　■ “不通”之表现

　　通州楼市“堵塞症”：滞销导致高库存

　　多盘成交连月个位数

　　8月2日，记者走访远洋东方、京贸国际城等通州多个楼盘，最直观的感觉就是门可罗雀。把售楼处的冷清反映到成交数据上，就是多个楼盘连月来个位数的签约。这就是通州“难通”的主要方面：多盘滞销。记者从北京市房地产交易管理网获得的数据，以纯商品住宅计算，从2月份开始，多数楼盘单月销售量均不超过10套，个别楼盘上半年总签约套数还不到20套。

　　从整个通州签约情况看，在2月“京版十五条”落地后，楼市成交量立竿见影地掉头向下。2月全区还有327套签约，但到3月只有190套，4月只有179套，两个月跌了45%，可谓“腰斩”。5至6月，通州楼市因为华业·东方玫瑰等楼盘入市，成交量才开始出现回升。但这种回暖只能说是局部的：5月，华业·东方玫瑰367套的成交量占去通州总成交量的一半以上。

　　相比之下，通州表现略好的楼盘都有或多或少的价格调整。远洋东方3月底推盘，最低价为14700元/平米；新华联运河湾精装房为20000元/平米左右；华业东方玫瑰4月底开盘报价为18000元/平米，小户型实际成交价只有16000元/平米。降价、或者下调开盘预期、大批量推盘，新动作成为这些楼盘能保持月度两位数成交甚至三位数成交的共同之处。

　　而一些没有更大规模推盘或者没有新的价格调整的楼盘则普遍滞销。去年11月开始降价的京贸国际城，10天就新增签约50套，今年前两月合计签约132套。但从3月开始每月签约都是个位数。

　　价格居高阻遏库存消化

　　单盘销售缓慢，自然造成了通州整体去化率的低水平。根据北京中原地产的统计，从去年10月至今年7月12日，通州新增供应住宅19个项目，提供可售房源8525套，同期签约率仅有22%，大幅低于全市50%的平均签约率。

　　于是，这进而造成了通州楼市的高库存。2010年10月，通州住宅库存达到14500套的水平，大半年之后，这一数字仍然保持在15000套。可以庆幸的是，由于大兴供应量的增加，通州楼市库存在全市排名从第二位降到了朝阳、大兴之后的第三位。

　　然而，高库存反作用于新房市场就是降价压力。北京中原地产分析认为，零星楼盘的降价不能刺激整体的市场需求，观望仍将继续。而从去年以来，通州之所以“难通”，很大一个程度上就是房山、大兴许多楼盘低价“抢戏”，分流了通州楼市的需求和市场关注度。

　　高库存是继续捂着，还是以价格之刃削掉？通州楼市尚待房企抉择。

　　今年上半年通州部分典型楼盘销售套数一览

　　京贸国际城

　　时间 成交套数

　　1月 98

　　2月 34

　　3月 3

　　4月 6

　　5月 8

　　6月 7

　　7月 4

　　华业·东方玫瑰

　　时间 成交套数

　　1月 1

　　3月 2

　　5月 367

　　6月 76

　　7月 23

　　K2·清水湾

　　时间 成交套数

　　1月 97

　　2月 3

　　4月 3

　　5月 3

　　6月 4

　　7月 4

　　远洋东方

　　时间 成交套数

　　1月 42

　　2月 11

　　3月 16

　　4月 21

　　5月 12

　　6月 8

　　7月 4

　　数据来源：据北京市房地产交易管理网统计

　　(下转B11版)