重庆公租房遇冷表明，如何方便远郊区公租房住户的生活，如何确立更合理的租售比，以及保障房建设的可持续性，如何更有效动员社会力量共建保障房等等，均系待解之题

　　《财经》记者 陈燕

　　“抛开棚户区改造、职工宿舍等这些不算，重庆今年仅公租房廉租房建设任务就将近40万套，位居全国首位，再加上其他类型的保障房，共计占全国保障性住房建设总量的二十分之一。”操盘保障房建设的重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇对《财经》记者介绍说。

　　重庆市国土房屋管理局提供的材料显示，截至5月底，全市共计开工各类保障性住房20.82万套，占年度保障性住房建设任务总量的42%。同期，全国开工量只占今年开工建设任务的30%。

　　凭借“大规模开工”，重庆再一次证明了身为全国推行公租房制度先行者的“行动力”。然而，保障房大规模建设的背后，一个颇为尴尬的局面渐渐凸显：欲保障人群并未趋之若鹜，降低准入门槛亦未缓解遇冷之势，问津者更多瞄准先租后买。

　　凡此种种，如何方便远郊区公租房住户的生活，如何确立更合理的租售比，以及保障房建设的可持续性，如何更有效动员社会力量共建保障房等等，成为各界热议之题。

　　放宽标准“防寒”

　　5月28日，重庆进行了公租房第二次公开摇号配租。

　　此次摇号放宽了公租房申请条件，取消申请人收入限制，“凡年满18周岁，在主城区工作的重庆市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来重庆主城区工作的无住房人员都可以申请公共租赁房。”同时，参加工作三年以内且没有住房的公务员，也列入了公租房申请人群。

　　标准的放宽是为了防止此前第一次摇号时的冷场。今年3月28日，重庆市第一次公租房摇号，原计划准备投放6.7万套房屋用于摇号，实际只有2万多人进入摇号程序。“很多人反映如果(收入)限制在人均1500元确实低了一点。我们的政策核心一直没变，一是中低收入住房困难群众，二是三类对象，只要符合就属于保障范围。” 重庆市公租房管理局局长郭唐勇对《财经》记者表示。

　　然而，第二次摇号配租仍然只有2万多人参与摇号。冷场依旧。

　　重庆市副市长凌月明在该市第二次公租房摇号配租情况的新闻发布会上坦承：“实事求是地说，重庆这么大规模地建公租房在全国我们是第一例，在全国没有现成的经验、模式可以套用，所以这一年多来我们有关部门还在不断地摸索、探索、优化、完善过程之中。”

　　据悉，公租房出现“门庭冷落车马稀”的状况，与所在小区位置较偏远，交通及教育、商业等配套设施暂时还未能跟上等因素密切相关。郭唐勇坦承，由于商业配套滞后于房屋入住，初期给租户的生活还是带来了一些不便，只能通过先行开放满足基本生活需求的小超市，把还没有投用的车库道路作为临时的农贸市场，启用临时幼儿园满足租户子女教育需求等措施进行补救。

　　两次摇号中，农民工申请人数均在25%左右。据了解，作为公租房三大承租主体之一的进城农民工，愿意租住公租房者寥寥。以第三产业餐饮企业为例，一个服务员一个月收入大致是1000元，租三四十平方米的公租房，一个月要花费400元左右，虽然租金名为周边商品房平均租金水平的60%，但考虑到公租房位置偏远，上下班路上时间太长，实际上并不划算。而从事第二产业的厂矿工人则大多住在职工宿舍内。

　　“公租房目前来说放量并不大，实际上只租了3万套出去，按每套60平方米计算相当于180万平方米，大概是七个月积累客户的时间。今年的放量是750万平方米，到明年底要完成4000万平方米。目前只消化了整个公租房不到5%，下一步公租房面临的巨大问题，是租赁户在哪里？”一位重庆资深房地产人士在进行上述测算后表示。

　　远近之外与租买之间

　　那些“有幸”摇到公租房的房客们，为何不怕地段偏远带来的舟车劳顿呢？

　　“我女儿原来租的房子步行就能上班，搬进来后，上下班要转几次车，一个月要多花不少车费，再算上租金总开销比以前在外面租房子还要贵一些。但她还是决定住进来，租政府的房子不担心房东随意涨房价或者赶人，更重要的是公租房五年后能以远低于市面上商品房的价格购买。”6月16日，重庆市首个公租房民心佳园小区内一租户对《财经》记者表示。

　　有类似想法的租户不在少数。“租金贵是贵了点，想着五年后可以买，每个月缴的租金就当做月供好了。”一位租户笑言。在民心佳园小区内推销家具家电贷款的某银行工作人员力劝租户们“家具家电还是买好点的，因为房子肯定是准备要买的，不准备买谁会来租这个房子”？

　　按照重庆公租房的制度设计，租满五年后可以购买。如果五年过后开始分期付款，已付款购买的部分不用再缴纳租金。“假如一套房子应该卖20万元，他只有10万元，他可以先付10万元，这样他就有了一半产权，只缴纳一半的租金，即余款部分的利息用收租金的方式来支持。”在张定宇看来，这种操作办法和上海公租房的“共有产权”做法类似。

　　由此，不少人士认为重庆放宽准入标准，扩大保障性住房覆盖人群，其实是为了把更多五年后具备购买能力的租户吸引进来，从而缓解公租房运营资金压力。

　　据张定宇透露，目前已落实各类保障性住房建设资金305.4亿元，“大致由三块内容构成，中央70多个亿，地方财政加土地投入100个亿左右，融资100个亿左右。”

　　银行贷款是100亿元融资额的重要组成部分。去年银行贷款是按低于贷款利息10%给公租房贷款的，“今年还要看最后的情况。”重庆市国土资源和房屋管理局住房保障处副处长黄翠微说。显然，在今年银行信贷紧缩利率上浮的情况下，成功争取利率下浮并不容易。

　　黄翠微表示，包括企业债券、中期票据、社保资金、人寿保险等在内的融资渠道以及央企通过BT(建设、移交)和BOT(建设、运营、移交)模式参建保障房的情况都在探索中。“我们对任何一种模式，都是开放的。”黄翠微说。

　　5月19日，首笔用于重庆公租房项目建设的信托计划正式成立，收益率高达9.2%，算上承销和管理费用，融资成本在12%以上。

　　重庆市金融办主任罗广对《财经》记者表示，保障房建设光靠政府一个肩膀扛或者一卖了之的做法都是不合理的，应该靠金融体系创新来支撑。中央政府应该允许发行保障房建设债券，这样公租房才有长期的资金来源渠道。

　　据介绍，《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已于近日下发至地方政府，其中明确了保障性住房项目建设可申请通过发行企业债券的方式进行融资。

　　据悉，重庆地产集团有望年内发行60亿元债券，吸引社会资本投资公租房。重庆市政府政策研究人士认为，公租房每年有租金和附属商业设施等方面的收入，公租房债券将是优秀的债券，不仅不会出现坏账，还能够回报投资者稳定的收益。

　　“保障”新解

　　重庆工商大学校长杨继瑞对《财经》记者表示，由于资金回笼问题让政府比较纠结，重庆规定五年以后可以把公租房转换成经济适用房是一种无奈之举。但他认为公租房应该有自身独特的运作机制，不能够按照经济适用房的模式去运作，简单地出售给购房者。“从严格意义上来讲，公租房应该起到‘蓄水池’的作用，让那些没有房的人进来，当他收入达到一定水平以后就让他出去，有一个严格的进退机制。”杨继瑞说。

　　不少业内人士对此持相同看法，认为五年后可买，在令政府回款压力大减的同时，又产生出新的难题：到时无公租房可供周转。

　　此外，重庆公租房遇冷也引出一个更深层次的议题：郊区大规模建公租房的可行性。对租房者而言，“就近”是雷打不动的首选，而中等收入人群之所以愿意“远租”，奔的还是五年后可以买。

　　就此，业内人士指出，考虑到人们更愿意“远买近租”，需要重思保障房层次与区位配套问题。

　　数据显示，自2010年8月重庆新一轮户籍制度改革启动以来，重庆市已转户170万人，其中主城占14%，远郊区县占18%，乡镇占 68%。转户农民自己租房的情况占绝大多数，一般都会选一个靠近自己工作的地方，不愿意住太远的距离来回折腾。

　　《财经》记者实地探访民心佳园招商中心时发现，不少公租房租户都在咨询门面招租的有关事宜。公租房管理局局长郭唐勇就此回应称，商铺招租原则上还是遵循商业运作模式，但是有关部门也在探索同等条件下公租房租户优先承租商铺，以及帮助解决租户就近打工的需求。

　　业内人士普遍认为，不一定非要大规模兴建实物公租房才能彰显保障力度，城区内不妨多发钱让人们就近租房，对农民工而言，可以就近就业，对城市原住民而言，医保社保关系都在内城，方便就近保障。城外部分又可分两种，针对市民部分，变公租房为产权房或共有产权房，亦不必全由政府承担，政府可以出地，资金社会解决。针对工业园区的部分，应考虑允许民企以BOT或BT模式参建公租房。比如江苏常州市武进经济开发区一家名为森联投资的民营企业就以BT模式参与开发区保障房建设。“没有森联，没有市场化运作，我们不可能建设那么多保障性住房。” 武进开发区管委会副书记罗文祥对《财经》记者表示。

　　“我们公租房政策就是个错误，应该叫社会租赁住房，公租的概念只能是政府持有或者机构持有，社会租赁住房不管谁持有，只要符合法律就行了。公租房如果要用政府持有管理的办法，我预计一定是失败的。”华远地产董事长任志强(微博 专栏)以英国为例对《财经》记者分析指出，撒切尔时期英国政府手里曾掌握大量公租房，然而低收入群体收入提高后占着国家补贴不退出，后来政府背不动了，撒切尔“一怒之下”把所有的公租房都私有化了。

　　“中国也会面临这样的问题，就是收入提高者不退出，没有办法把他轰出去。英国是发达国家都背不动，中国更背不动，因为我们国家人口比他们多得多，而他们已经是一个人口增长率为负的国家。”任志强说。

　　“发动人民群众积极性”

　　目前，囿于公租房姓公不姓私的产权归属问题，重庆公租房建设承建主体目前只限于国企。

　　事实上，重庆也曾探索过公租房建设主体多元化。去年2月重庆首批公租房正式在渝北鸳鸯片区破土动工之后不久，由重庆市工商联牵头，打着民企“致富思源”旗号的“思源租赁房”计划也正式启动。“思源租赁房”目标人群是不属于廉租房住房保障对象，又暂时买不起房的中低收入群体，包括新就业大学生、外来务工者、城市新移民等，其来源主要是民营企业在日常房地产项目开发中，专门拿出部分住宅五年内不销售，参照公租房要求租给符合标准的中低收入群体的商品房。

　　6月16日，曾作为“思源租赁房”建设主体之一的重庆南方集团董事长、重庆市工商联主席孙甚林对《财经》记者证实，“公租房兴起后，那个租赁房基本上就停了。”公租房大建之后，“思源租赁房”就很难申请到优惠政策，“土地来源市场化，税费一分也不免”。而公租房土地是划拨，所有税费全免，贷款是国家银行贷款，利率执行优惠利率。“以前的房子还是在建，三五十平方(指每套房面积)还是租给年轻人，但是按照商品房来租，不再存在一定量的租金优惠。”孙甚林说。

　　针对如何发动社会力量参与住房保障，任志强建议开放住宅金融和土地，“这两头开放以后，自然有更多的开发商来投资建设租赁房，政府只需限定租金标准即可。现行法律规定开发商只能在出让的土地上盖房，因此开发商参建保障房既不合法又不积极。”

　　任志强还表示，由农民建小产权房然后由政府租用也是拓宽保障房建设渠道之一。一方面过去政府把农村土地低价收回后高价拍卖给开发商，开发商再建房的时候，相应的租赁成本就会很高。另一方面不允许农民建小产权房，但农民还是偷偷地在宅基地上盖房。不如由政府统一规划，提出户型标准和建筑要求，农民直接建租赁房。

　　参与重庆“地票”设计的重庆市政府发展研究中心区域经济研究所所长陈悦对《财经》记者表示，重庆户籍制度改革不同于其他地方的显著特点是，地票制度、户籍改革、公租房建设已经形成重庆推进农民转户进城的配套体系，这一系列制度设计在很大程度上左右着作为保障房重要目标群体的转户农民工的最终保障效果。而地票制度目前仍然存在一些问题，如：地票基准价的问题，作为地票这个产品的生产成本，应该是一个比较稳定的价格，但这两年变化幅度较大；基准价中对农民房屋的补偿这部分是按照现有的各个地区农村的征地补偿标准来补偿的，而不是按农村房屋重置成本来补偿的，这显然是不合理的。这些都需要进一步改进。

　　据悉，两江新区在建设被征地拆迁农民安置房时，已经开始尝试把用地性质由以往的行政划拨用地变为国家出让地，变农民安置房为定销商品房。被征地农转城人员分到房屋后将拥有完整产权，可立即上市交易且不需再补交出让金。

　　本刊实习生曾佑蕊对此文亦有贡献