自去年初楼市调控以来，主要面向初次置业和首次改善型置业者的住宅成为楼市成交主力，而主要面向以享受和投资为目的的改善型购房者的大户型住宅，似乎遭遇了政策寒流，认筹量、成交率都有所降低。但记者近日调查发现，尽管市场不如以往景气，但调控之下别墅、洋房、殿堂级公馆之类以豪宅面目出现的高档住宅，仍有一席市场。

　　促销渐热，豪宅凶猛

　　“奢享豪华游艇，成交获赠1吨汽油，绣源河景区核心别墅区，价值洼地，升值无限”、“醉美园境洋房，生活在山水间！园博园5176亩绿茵，1440亩碧水湖畔，200余种植物清新陪伴”、“奥体中心东200米，济南地段最好，装修最豪华的200平方米豪宅，中海奥龙观邸，赠80万豪华装修”、“燕山片区绝版多层电梯洋房，庭院复式限时双重大礼：赠送私家小院及车位”、“至尊楼王耀世开盘，56席殿堂级奢装豪宅惠动全城。开盘当日多重优惠倾情尊享”、“中建瀛园纯中式别墅样板间即将奢华绽放，‘揽湖’组团限量发售”、“保利海德公馆殿堂级精装豪宅即将盛大开盘，10万抵16万优惠火热认筹中，现精装豪宅样板间盛情开放中”……

　　最近半个月内，类似的楼盘短信广告，不停地发到记者的手机上。在以限购为主的第三轮政策调控背景下，当中小户型、中低价位商品房成为市场供应主流，刚需成为市场绝对主力之时，如此之多打着豪宅之名的楼盘促销广告接连出现，让人吃惊。豪宅大有卷土重来之势，绝版地段、绝佳的自然资源、奢豪装修以及大额现金优惠、送露台、送车位、送私家小院、赠装修，成了这些豪宅促销的噱头和方式。

　　记者粗略数了一下，在济南市区以及东部章丘境内，以豪宅名义出现或拥有所谓豪宅产品的楼盘，至少有20多个，市中心地带除了万达公馆、保利大名湖，以豪宅著称的项目并不多，更多的项目分布在东部、南部和西部，二环东路附近的御景山墅，祝舜路上的保利·海德公馆，奥体中心附近的奥龙观邸、海尔绿城玫瑰园锦兰园，凤凰路西侧的国华印象，邢村立交桥附近的九英里颢苑，章丘的龙园城、齐鲁涧桥维拉的院子，旅游路附近的汇东香墅里、原山九号、国华东方美郡，二环南路附近的鲁能领秀城、中海国际社区铂宫，槐荫区西部的蓝石大溪地、名门世家，以及长清的中建瀛园、建邦原香溪谷、鲁商御龙湾、同园润和山居、康桥圣菲，无不包含了购房者所认为的豪宅，产品除了别墅(类独栋、双拼、联排)，还有众多的多层电梯洋房，以及以公馆名义出现的精装高层大户型住宅。

　　单价以万计，豪宅多豪价

　　相比普通住宅，类似的豪宅项目或产品，在市场上并不占供应和成交的主流，但其供应和成交状况，代表着楼市的某种方向，豪宅的价格和交易量更直接影响到楼市的均价，在当前调控背景下，豪宅的大力促销，自然值得关注。

　　因为占据了独特的自然、人文资源优势，豪宅必豪价，似乎成为一种定律。记者注意到，在各个区域的豪宅中，章丘、长清的电梯花园洋房相对价位较低，一般每平方米在7000元以上，高的1万元左右，其他地方的洋房多数均价在1万4元以上，高的达到2万元左右；别墅项目根据产品设计、户型面积、区域配套、自然环境以及住宅品质、装修状况等方面的不同，面积从180左右到400多平方米不等，总价大多在200万元以上，高的达1000多万元；而公馆类豪宅单价多在1.5万元左右，每套总价100万元到300多万元不等。

　　在上述豪宅楼盘中，一批新楼盘尚未正式开盘，但开发商早已展开认筹，为开盘蓄客和造势，宣传推广活动层出不穷，优惠力度也各不一样，而在售楼盘也推出了方式不一的促销手段。从总体来看，大多数豪宅楼盘的现金优惠和实物赠送的力度较往年明显增大，但与豪宅的单价和总价相比，类似的促销，用部分购房者的话说，也就是“毛毛雨”而已。

　　销量不算高，依然有市场

　　受调控政策影响，今年以来，不少豪宅项目成交明显不如往年景气，有的项目甚至一个月卖不出一套房子，新盘认筹蓄客优惠虽多，也不如往年火爆。在前期开盘的多个楼盘中，部分豪宅楼盘的成交量甚至不足推盘量的5成，在不多的认筹客户中，能够达到7成以上的解筹率，就算不错的行情了。

　　但认筹量和成交率的降低，并不意味着豪宅的需求已经萎缩。在前期保利大名湖、中海国际社区铂宫等项目的销售中，名企的品牌影响力、项目的绝佳地理位置和人文自然优势、产品的高品质等因素，导致相关项目成交依然不错。而最近开展推广活动、近期即将开盘的保利海德公馆、中建瀛园、万达公馆等项目，也引起购房者的广泛关注。保利海德公馆、中建瀛园中式大院别墅和电梯洋房认筹都很火爆。以中建瀛园为例，该楼盘中式别墅样板间18日开放当天，就接待客户200余组，记者在现场采访发现，不少来访者都对楼盘极具中国传统特色的宅院式生活表现出了浓厚兴趣，另外一部分业主则对电梯花园洋房更为关注。而此前保利海德公馆举办的对话豪宅活动上，同样有不少高端客户对海德公馆殿堂级奢华豪宅表现出了极大的热情，参加活动者排着长队一览样板间的魅力。这反映出济南的豪宅市场依然还有市场空间。

　　分析人士指出，别墅、洋房、精装殿堂级公馆等豪宅项目，主要面向具有较强经济实力和一定社会地位的成功人士，而这部分人此前大多已有两套以上住宅，按照限购政策没法再买房，但这部分人对高尚住宅的需求不会因为政策而丧失，济南作为“6+1”都市圈的核心、山东省省会城市以及黄河中下游、京津沪宁之间最有影响力的城市，豪宅的市场空间十分广阔，随着京沪高铁的通车，来自周边地区的需求会更多，而豪宅赖以产生和存在的优厚资源毕竟有限，而且随着开发建设的不断推进会越来越少，稀缺性将会是豪宅仍然拥有市场的一个主要原因。(记者 刘文忠)