深圳特区报记者 谭建伟

　　“五一”前后，中海降价促销其位于龙岗的商品房楼盘。就在人们以为中海“清仓”深圳向北转移的时候，深圳日前挂牌出让的两宗保障房用地中最大一宗“意外”地由中海竞得。

　　这意味着，在商品房楼盘基本售完之际，中海仍坚守深圳，双脚站在龙岗南湾近5万平方米的保障房用地上。

　　近期，像中海这样将经营重心由商品房转向保障房的房地产企业正在增加，其中，有民营公司，也有地产巨头。

　　两宗保障房用地7家争抢

　　5月26日，年内尚无居住用地招拍挂的深圳，首度出让两宗安居型商品房地块，面积小的一宗位于宝安福永，大的一宗位于龙岗南湾。

　　虽然出让日期一延再延，但挡不住房企们的“志在必得”。当日递交报价书的共有7家，既有富通、龙光等中小地产商，更有中海、万科、金地、中信、振业这样知名地产商。而去年10月挂牌出让首宗“限地价、竞房价”地块时，参与的企业总共才3家。

　　此次保障房出让竞价相当激烈。宝安福永地块有5家房企报价，最高房价8000元／平方米，最低6467元／平方米，二者相差1500多元；龙岗南湾地块报出的房价也相差1100元。用竞得者的原话表述：“价格水分真的挤得差不多了。”

　　上述两次保障房出让，万科、金地都是全程参与，虽然最终未有斩获，但足见其热情之高。万科高管曾多次向媒体表示，有意积极参加保障房建设。

　　消息称，招商地产高管公开表示，会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设当中。金地已成为保障房建设中的新一员。而远洋地产、绿地集团等开发商也在竞相进军保障房领域。

　　看重的不只是5%的利润

　　问题是，开发商建设保障房能赚钱吗？万科总裁郁亮的看法是“靠建保障房赚钱这件事，我们进行了研究，但没有找到很好的方法。”“万科参与保障房建设的原则是不亏钱，只要给我1块钱利润就够了，可以告诉股东万科做这个项目赚了1块钱。”

　　去年10月，卓越置业以7380元／平方米(含装修)的房价夺得首宗“限地价、竞房价”地块时，就有人担心其亏损。卓越置业副总裁谢利民实话实说：该地块建设项目总投资约4亿元，经严格控制成本，两年半后推出的安居型商品房预计成本价为7000元左右，相对报价，企业利润率可能是5%。

　　日前竞得宝安福永保障房地块的富通地产副总裁王家国也表示，参与保障房建设，既是开发商拓展业务的需要，也是开发商应承担的社会责任。“公司测算，在保证质量的前提下，通过严格控制成本，这单业务可获得3%至5%的利润。”

　　业内人士分析，保障房建设成本相对较低，需求稳定，资金周转速度快，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资；而且更容易获得银行贷款，自有资金比例可以低到20%以下。这样，以5%的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%。

　　不仅如此，采访中，参与竞争保障房用地的房企不约而同地表示，在深圳商品房供地萎缩，保障房用地稳中有增的背景下，参与保障房建设是它们开辟新的业务增长点，证明流有“道德血液”的必然选择。

　　进军保障房是战略性布局

　　浏览深圳国土部门的土地招拍挂公告可以发现，今年前5个月仅出让两宗居住用地，且全是保障房用途，商品房用地一宗也没有。据市规划国土委公布的计划，今年深圳新供应建设用地中，保障性住房用地占40公顷，比去年多3公顷，增幅为8%。

　　时间放长远些，可以更清晰地看见保障房市场的诱人“蛋糕”。未来5年，全国将建设3600万套保障性住房。其中，今年1000万套，明年1000万套，后面3年还要建1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。深圳保障房建设力度更大。今年10月底前，全市将开工建设7.3万套保障性住房。“十二五”期间，计划新增保障性住房24万套。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，“十二五”期间，深圳住房供应政策将向保障房倾斜，商品房和保障房的总量供应比例将从“十一五”期间的8：2调整为6：4。

　　市场人士表示，随着保障房的大量建设，住宅供应结构二元化时代正式开启。楼市将明显地划分为保障房和商品房两大市场，而且保障房市场的增长速度将远远大于后者。

　　世联地产首席分析师王海斌认为，尽管保障房建设的赢利模式还在探索中，但商品房市场萎缩，保障房市场兴起的大势是明确的；开发商进入保障房领域是企业进行战略布局的需要。当前，对保障房建设迟钝、参与消极的开发商将会发现，在未来的保障房市场竞争中，它们不仅失去了先发优势，而且在拿地、融资、运作经验、市场份额等方面都会被先行者拉下一大截。

　　相关报道

　　四成二手盘

　　价格环比下降

　　深圳特区报讯 (记者 谭建伟)188个受监测的深圳二手楼盘中，房价月度环比下跌的占41%。据深圳中原昨天发布的二手房价格指数，5月份，全市二手房均价与上月基本持平，而房价下跌的楼盘比例较上月有所提升。

　　据深圳中原统计，其用于编制指数的188个样本楼盘中，5月有成交的楼盘为158个。其中，59%的成交样本楼盘价格相比上月出现上涨：涨幅大于10%的样本楼盘占1%；涨幅在5%－10%之间的楼盘占21%；涨幅在0－5%之间的样板楼盘占37%。有41%的成交样本楼盘价格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的样本楼盘占6%，跌幅在10%－5%之间的样本楼盘占8%，跌幅在5%－0%之间的样本楼盘占27%。总体来看，5月成交的样本楼盘中，价格出现下跌的楼盘比例增加，尤其是跌幅为5%－10%之间的样本楼盘增多。

　　从区域看，5月与4月份相比，罗湖、南山、宝安的二手房价略有上升，而福田、盐田、龙岗微幅下跌。

　　业内人士认为，未来一段时期内，二手房成交量将继续下降，房价也可能出现下行趋势。

　　北京二手住宅成交量

　　创28个月新低

　　据新华社北京5月31日电 据北京市房地产交易管理网统计显示，截止到5月29日，北京5月内二手住宅交易套数为7190套。北京中原地产指出，这是最近28个月来二手住宅成交的最低谷。

　　来自中原地产的分析报告指出，5月前29天北京二手住宅成交量是近两年多来成交的最低值，预计5月全月北京二手住宅成交套数只有近8000套，比“京15条”出台当月的成交量8400多套还要低，甚至可能是28个月来首次跌破8000套。