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开发商称房产暴利来自囤地 利润超15%才立项

http://www.sina.com.cn  2011年04月28日 10:06  大众网-齐鲁晚报

  盖房子到底有没有暴利,记者也在第一时间联系了开发商。

  利润超过15%才立项

  省城一位不愿透露姓名的开发商说,商品房的成本一般由九部分组成。其中,第一部分是地价和契税,约占成本的40%;其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用,约占5%;第三大部分是建安成本,主要包括:房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用,约占35%;第四部分是开发期间的各项费用,如城市建设综合配套费(每平方米是246元),人防异地建设费等;第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费;第六部分是营销费用,这个费用一般是销售额的2%;第七部分是经营性税金,这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税);第八部分就是管理费;最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。

  收入主要指的是房子销售后的收入。以住宅项目为例,收入指的是去除项目内居委会、消防站、幼儿园等公建设施后,住宅及地下室销售的收入。

  “一般情况下,一个项目的税后利润率大于等于15%时,项目方可立项。”该开发商坦言,一般项目的利润率在15%—25%之间。

  省城有的项目利润率高达100%

  “其实从成本的几大构成部分来看,如果出现暴利,最关键的就是指土地成本。”该开发商指出,暴利主要是由囤地造成的。举个很简单的例子,开发商在2001年前后拿到土地,分多批开发,中间拖上四五年,到了2011年开发时,土地价格翻番增长,而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算起来,利润率就会远大于15%。“除了土地外,建安成本、城市建设配套费等多种成本费用基本都是稳定的,即便是过了多年,涨幅也不会太大。”

  该开发商透露,在济南有的住宅项目利润率达到40%以上,甚至超过100%,其中最主要的原因就是囤地。

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