楼价攀新高，出租收益创新低

　　深圳商报记者 陆剑伟

　　近期，深圳写字楼价格在攀上自2007年以来最高点的同时，租金收益率却创下5年来的新低，回报率仅4.4%，跑不赢CPI。而住宅租金回报率比写字楼更低，仅为2.92%，不及一年期定期存款利率。

　　近期，在深圳房价上涨的背后租金回报率却降到2005年以来的低点。

　　美联物业最新发布的统计数据显示，深圳目前住宅租金回报率仅为2.92%，不及一年期定期存款利率。深圳写字楼价格在攀上自2007年以来的最高点同时，租金收益率却创下5年来的新低，近期租金回报率仅4.4%，跑不赢CPI。业内人士昨日表示，深圳楼市或已出现了过热苗头。

　　住宅租金回报持续走低

　　3月份美联物业(深圳)二手住宅租金指数为122.11点，与2月份基本持平，与2009年初低点相比，全市租金水平已经有近三成升幅。虽然租金水平上升明显，但依然显著低于楼价升幅，因此租金回报率水平持续走低。

　　业内人士昨日称，按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值正常范围应该在1100至1230之间。即把房子按现在的租金出租100个月至230个月内能收回购房款买房就是合算的。以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。如果按照回报率5%左右的国际标准则深圳房价至少下降四成才有望进入合理区间。

　　写字楼租金回报创新低

　　日前，国土资源部公布的“中国城市地价状况”中提及“租价比”概念，其实就等同于年租金回报率。据其称，租价比值如果低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该房地产产品尚存升值空间。业内人士认为，按照这种标准，深圳写字楼已出现了过热苗头。

　　记者也翻查了该报告以往的记录，租金回报率要达到4.5%以上的正常水平，只能回到2007年3月，之后由于房价一路飙升，租金则缓慢爬行，造成了回报率逐月下降。

　　对于租金回报率创下新低，世华地产研究中心总监肖小平说，这对于投资客来说没有影响，毕竟现在投资客只盯准房产的升值，并不关注租金回报率。

　　“在市场上升阶段，租金的涨幅永远追不上房价的涨幅，就会出现租金回报率低。反过来说，在市场下降阶段，租金的跌幅也追不上房价的跌幅，就会出现租金回报率上升，这都是正常现象。” 美联物业深圳公司总经理江少杰说，不过现在投资客只把目光盯准房价的升值空间，这样并不健康，毕竟没有只涨不跌的楼市。

　　买楼收租不太划算

　　“中心区的甲级写字楼价格很高，但租赁市场相对要差些，一些投资客算了一下租金投资回报率，打消了买楼收租的念头。” 昨日，记者前往中心区采访，世华地产一地铺经理对记者称，虽然甲级写字楼的租金也在涨，但相对房价的涨幅而言，买楼收租可能就很不划算了。

　　3月，叶先生以44697元／平方米的价格买下NEO企业大道132平方米的中层单位，租金为185元／平方米，租金回报率为4.97%。他现在提起商业地产直摇头：“看着深圳甲级写字楼的价格一路走高，我也冲进去了，结果租金回报率不到5%，我做其他投资都不止这个数。”

　　中原地产工商铺部写字楼西二区一经理向记者透露，近期有客户持有大笔现金求购写字楼，要求租金回报率要有6%，找了很多写字楼，都达不到这个标准。

　　记者从仲量联行了解到，由于租赁市场上继续有大量高品质项目推出，包括在本季度启动招租的京基100、绿景纪元大厦及卓越世纪中心1号楼，供应量增多使租金增幅有所放缓。一季度的全市平均月租金为140.8元／平方米，环比增长1.2%。

　　楼价与租金背道而驰

　　最近中心区甲级写字楼价格涨势凌厉，但租金涨幅远低于楼价。

　　诺德中心二手楼近日的最高价格达到53519元／平方米，租金回报率5年来首次跌破4%，为3.99%。安联大厦售价50525元／平方米，创下历史新高，而租金回报率则达到了最低点，为3.87%。同区域的国际商会中心、卓越时代广场、中心商务大厦、新华保险大厦等写字楼同样出现了楼价与租金回报率背道而驰的走势。

　　南山中心区的天利中央商务广场一期最近成交均价为41624元／平方米，达到了上市以来的最高价，租金投资回报率三年来从6%降为3.55%。华强北的赛格广场、罗湖地王大厦的情况稍好，租金回报率在5%～5.5%。

　　美联物业最新发布的统计数据显示，3月深圳二手写字楼租金回报率为4.4%，比上月下跌了0.13%。与此同时，3月写字楼楼价指数样本的价格保持5%以上的增幅。

　　甲级写字楼空置率首季超12%

　　日前，DTZ戴德梁行和仲量联行相继发布了第1季度深圳楼市报告。报告显示，一季度深圳甲级写字楼空置率升至12.4%。两份报告一致预计，深圳楼市租金上涨的态势要持续到2013年大规模集中供应出现之前，尽管租售比持续走低。

　　DTZ戴德梁行报告显示，一季度，深圳新增162000平方米的甲级办公物业令全市甲级写字楼面积达到1878391平方米，其中福田区以1267920平方米的规模占据全市总存量的68%。新供应促进了需求的释放，一季度全市甲级写字楼吸纳量达到103828平方米，其中新供应出现的福田区吸纳量达到95694平方米，而福田区的空置率也在新增供应的影响下由上季度的12.4%上升至16.1%。尽管罗湖区和南山区空置率分别下降至5.7%和3.3%，但全市甲级写字楼空置率还是被市场规模较大的福田区拉高至12.4%。

　　与此同时，甲级写字楼租金持续上行，达到每月每平方米152.79元，较去年末上升6.91%。

　　DTZ戴德梁行华南区研究部主管张晓端认为，后市预期租金仍将稳步攀升，其中，福田区甲级写字楼的租金继续在高位运行，但增幅将有所放缓。DTZ戴德梁行华南区研究部主管张晓端也预计租金上涨的态势有望维持到2013年大规模集中供应出现之前。

　　(深圳商报记者 李忠辉)

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　　调控效果显现 楼市压力增大

　　一二线城市

　　房价出现回调

　　日前，世联地产发布了一季度全国房地产市场回顾与展望研究报告。报告显示，一季度各地楼市分化更为明显，楼市调控政策对买卖双方的实质影响正在逐步显现。

　　大城市调控影响显现

　　一季度CPI同比上涨5.0%。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心。目前，全国608个城市出台了房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”。

　　有关数据显示，一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市(无锡除外)的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，而三线城市所受影响较小。均价方面，一二线城市价格均出现结构性回调，而三线城市仍有向上趋势。

　　调控或有四个方向

　　今后调控政策将会如何演变？世联的有关人士表示，高层会视市场发展情况而定。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控：

　　首先是加大政策执行力度，之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；

　　其次，政策力度会加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；

　　第三，政策范围扩大：如目前限购城市有39个，未来很有可能继续增多；

　　第四，新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，将会进一步限制需求。

　　二季度市场不乐观

　　基于对未来政策面的判断，对市场的判断又是如何呢？

　　世联地产认为，从供给来看将出现供大于求的状况，价格有下行压力。通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。所以二季度市场走势不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。

　　从开发商资金来看，本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式，房企资金压力空前。世联监测数据显示，2011年以来，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。此外，在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额再创新高。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起。

　　(深圳商报记者 李忠辉)