■编者按

　　佛山版限购令可谓是威力惊人，不仅一手楼市成交应声下挫，二手市场也同样遭遇“腰斩”。

　　近日，合富置业正式发布《2011年3月佛山合富标准指数分析报告》，显示佛山二手楼市受限购令出台影响明显，三月份遭遇与一手市场“前热后冷”的相同境遇，上半月二手交投表现活跃，下半月则呈现萎缩。不过，房价虽然涨幅显著收窄，但总体仍然保持坚挺。

　　三月“前热后冷”二手交投萎缩

　　成交上涨？假象！

　　根据前不久市住建局发布的房产交易统计数据显示，3月份佛山二手房共成交了2663套单位，与前一个月相比增长了16.59%，全月二手房成交面积为32.34万平方米，环比增加了22.22%。

　　然而，与去年同期相比，今年3月份的二手楼市成交却是相形见绌。

　　据统计数据显示，去年3月佛山全市二手房共成交2781套、成交面积为32.77万平方米。两项数据前后对比，同比分别下滑了42.43%和1.31%。

　　对此，有业内人士分析认为，造成3月份二手房交易数据“逆势飘红”，主要是因为2月份二手房成交受春节传统淡季以及1月底出台的“新国八条”影响下滑过大所致。

　　而这一点也从此前市住建局公布的2月份佛山房产交易数据中得到了证实。

　　根据市住建局的统计数据显示，在今年2月，佛山全市共成交二手房2284套、成交面积为26.46万平方米，不仅与前一个月相比分别大幅下跌了41.01%和42.59%，与去年同期3202套和38.35万平方米的月度结果进行比较，也是大为逊色。

　　前热后冷限购成“分水岭”

　　不仅如此，从市场的实际表现上看，3月份佛山二手房成交也确实出现了一定程度的萎缩。

　　在采访中，一家位于佛山大道附近的二手中介行工作人员告诉记者，受到佛山版限购令的冲击，其分店的业务量出现了较大幅度的下滑。据他介绍，从3月19日限购令正式实施以来，其分店就仅完成2宗住宅交易，而“绝大部分中介行也都面临同样的情形，一些小型的二手代理机构日子则更加难过，甚至可以用‘门可罗雀’来形容。”

　　不过，记者在连日的走访中了解到，在3月份的上半月里，佛山的二手中介行其实生意还都不错。楼市一改2月份的平淡，交投表现得十分活跃，虽然一些业主惜售心态加重，市场中提高放盘价、返价等现象增多，但是，刚需买家的入市积极性却仍然很高，不少老客户对楼市的认可度较高，个别买家甚至还小幅追价购房。

　　“‘前热后冷’是3月份佛山二手市场的一大特征，而限购令出台就是‘分水岭’。”据合富置业市场部梁燕明介绍，在3月份的上半月里，由于春节传统淡季结束以及“新国八条”政策逐渐消化，佛山二手房交投开始恢复活跃，特别是受到限购令出台的预期影响，不少首次置业、改善购房等刚需买家入市都比较积极。但是，随着佛山版限购令在3月18日的出台，二手交投在3月的下半月旋即出现了一定的萎缩。

　　中心城区最受伤区域市场仍旺盛

　　“二手市场萎缩，一方面是改善、投资型买家直接受限无法入市，另一方面是业主捂房惜售现象明显增多。”据梁燕明介绍，在当前较严格的限购、限贷、限外政策下，部分购房需求被直接限制，更多的买家则是对楼价有所期待，加上部分政策尚未完全明晰，令到不少购房者的入市积极性大为减退。而限购令出台之后，虽然市场内的返价现象明显减少，但业主的惜售心态却有所加重。这主要是因为佛山的业主大多“不差钱”，部分业主甚至担心售出原来的物业后再难以买回同样素质的单位，所以选择了暂时“封盘”。

　　据了解，在佛山版限购令出台之后，受政策影响较大的区域主要集中在禅桂中心城区，像黄岐、盐步等区域受到的冲击则相对较小。

　　来自合富置业的统计数据显示，禅桂中心城区的客户群体相对高端，约有半数左右的买家为改善或投资型需求，部分买家直接受到限购的限制而无法入市，其中就包括了拥有多套物业的买家以及约两成左右来自广州、港澳台的买家。加之部分投资客选择离场或转投商铺市场、部分购房需求不迫切的买家持币观望，使得市场内的需求减少，最终导致了禅桂中心城区的二手交投出现了一定幅度的萎缩。

　　而相对而言，黄岐、盐步等区域市场所受到的政策影响程度就要比禅桂中心城区要小得多。同样是来自合富置业的研究数据，在黄岐、盐步等区域市场中，约有七成的买家是首次置业，而大部分的改善型买家也是首次改善，直接受到政策限制的买家并不多。此外，黄岐、盐步等区域市场多为需求较迫切的买家，入市愿望较为强烈，因此，虽然在整个3月份里该片区的业主惜售、返价现象时有发生，但个别买家仍会小幅追涨入市。

　　涨幅明显收窄 房价依旧“坚挺”

　　和佛山的一手楼市一样，虽然成交出现了萎缩，但是二手市场的房价却依然继续保持着上扬态势。

　　据合富置业发布的《2011年3月佛山合富标准指数分析报告》显示，3月份，合富标准佛山二手住宅价格指数为927点，与前一个月相比上涨了0.3%，同比去年3月份上涨18.4%，较2008年1月则上涨了51.5%。

　　从楼价走势看，今年第一季度佛山二手楼价实际涨幅为1.4%，较上年第四季度的涨幅4.5%明显收窄，稍低于去年同期1.7%的升幅。

　　而从单月数据上看，3月份二手房价涨幅收窄也十分明显。来自合富置业的数据显示，在去年第四季度的4个月里，佛山二手住宅价格指数分别为853点、873点和892点，今年1、2月份则分别为914点、924点，各月指数差距均在10点以上，其中，今年1月与2010年12月更是多达22点。

　　不过，即便如此，佛山二手房价的上扬态势依然保持着“坚挺”。对此，有二手市场研究人士就分析表示，虽然楼市成交受到限购令的影响出现下滑，但是由于目前的通胀预期正在加大，以及佛山旺盛的购房需求支撑，价格整体松动的可能性不会大。

　　记者在走访中也发现，虽然目前业主的放盘量大大缩水，但是各大中介行所报出的二手房价格却依然没有松动的迹象。一家位于千灯湖附近的中介行分店主管告诉记者，不少放盘的业主资金都比较充裕，虽然市场内的加价现象少了，但都比较看好佛山楼市未来的发展前景，所以不愿意降价。而相比目前在售的一手房产品，不少二手房源综合质素都比较高，不仅社区周边的配套成熟，楼盘的规模、档次也比较有优势，因此，一些业主都待价而沽，部分业主甚至担心售出原来的物业后再难以买回同样素质的单位还选择了暂停放盘。

　　而据合富置业研究人士介绍，在3月份里，禅桂中心城区由于改善、投资型买家比例较高，受政策影响较大，市场陷入低迷，楼价表现得较为平稳。而黄岐、盐步等区域则因为首次置业客户的比例较高，买家入市仍较积极，因此，业主惜售、返价现象时有发生，二手房价的涨幅仍然相对较大。此外，在顺德的二手市场中，受政策影响，3月份二手买家的观望情绪较浓，交投出现萎缩。不过，业主虽然惜售的心态不明显，返价现象也不多，但价格仍然十分强硬，让价空间不大，这导致了在整个3月份里顺德的二手房价总体保持着平稳态势。

　　后市预测？？

　　刚需旺盛拉动二手

　　“受限购影响，目前二手市场的观望情绪较浓。”合富置业桂城负责人杨东立认为，在当前的政策消化期里，特别是中央仍不断放出加强调控声音的背景下，佛山二手市场的观望气氛还将会持续一段时间。

　　不过，在限购政策下，佛山有效的潜在购房需求并没有真正大幅减少。以禅桂中心区为例，禅桂中心城区的二手买家中首次置业和首次改善型买家的合计比例高达七成，本地买家以及在佛山工作的外地买家合计比例也约有七成左右。换言之，佛山的二手楼市中仍有约七成的买家符合准入条件。而据记者走访也发现，当前禅桂中心城区的观望情绪虽然比较浓重，但刚需买家仍然在积极看楼，准备伺机入市。由此可见，佛山潜在的购房需求仍十分庞大，尤其是刚需买家的入市意愿依然十分强烈。

　　“目前，佛山二手楼市处于政策消化初期，买家对政策的敏感度较高，部分买家看不清楼市走势，暂时持币观望。但是，后市的预期将会有所分化。”杨东立认为，从佛山购房群体的结构分析以及广州、深圳等其他城市的经验来看，一个以刚性自用需求为主导的城市，拥有庞大的购房需求以及较强劲的经济实力，政策虽然在一定阶段里会影响楼市，但随着政策明朗化，买家消化政策的速度会有所加快，市场预期将趋于稳定，加上通胀加剧以及刚性需求的影响，楼市活跃度会随之增加，价格将会以平稳为主，预计后市佛山二手市场的交投会逐渐恢复。