北京、深圳等一线城市陆续传来3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。
据新华社北京4月13日电 在国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅变动情况之前,北京、深圳等一线城市陆续传来3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示,3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米,环比下降26.7%,同比下降10.9%,出现了19个月以来的首次同比下降。
深圳市规划和国土资源委员会数据显示,3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米,是2003年以来成交量最低的3月;每平方米成交均价也跌破2万元,为19424元,环比下降5.99%,同比下跌5.04%。
然而,虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息,但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中,各类房价变动消息不断充斥市场,“一时涨、一时跌”,房价走势仿佛走入迷魂阵,购房者犹如雾里看花般无法适从,心理也跟着此起彼伏。
牵动人心的房价,真的降了吗?
房价涨幅“超标”
上市房企一季度销售业绩再次绷紧了市场的神经。
数据显示,万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨135%、72%、82%,销售面积分别同比上涨144%、30%、45%。
合富辉煌首席分析师黎文江说,加紧布局二、三线城市和商业项目,是房企一季度销售业绩“亮眼”的主要原因。然而,细看房企销售数据,却发现房价涨幅超标的问题。
按照各地政府出台的“限价目标”要求,今年房价涨幅上限大约在10%至15%。而上述3家上市房企中,保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达32.61%和26.14%,远超政策“红线”。
而新华社记者在刚闭幕的2011北京春季房地产交易会上采访发现,参展的北京各楼盘,不论位于中心区还是外围区域,房价均未出现明显下跌迹象,也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传,部分项目价格甚至较前期有所上浮。
对此,北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说,成交均价与楼盘地段密切相关,结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上,而不能反映在老百姓的生活中。
韩世同说:“3月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交,市场陷入观望导致成交萎缩,开发商无意推盘,即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘,由于价格较低成交量放大,导致整体均价下滑。实际上,并没有出现实质性的降价,只是结构性降价。”
下半年真降价?
专家认为,只有当购房者切身感受到房价下滑的时候,才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标,以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下,年内房价或将真降。
陆续公布的2010年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示,截至11日,84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负,为-705.9亿元,同比大减1150亿元。
在现金流量大幅下降的情况下,上市房企的存货大涨。Wind统计数据显示,81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元,同比增长42.3%。
黎文江说:“2010年房企流动负债增幅很高,今年下半年将出现还贷高峰。届时,房企资金链将处于紧绷状态。”
黎文江说:“下半年,房企将处于有存货没现金的状态,因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时,购房者或将真正感受到房价下降。
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