新津十条”针对住宅地产的限购、限贷已经执行近一个月，商业地产市场受到越来越多投资者的关注。调查显示，“津十条”对住宅的投资性购买需求起到了显著的抑制作用。日前，一项关于商业地产前景的调查显示，在上千名拥有2套以上住房的受调查者中，有超过25%都表示开始转向商业地产，近五成则选择观望。

　　“宅转商”占投资比例25%

　　“从限购令到‘津十条’，住宅投资几乎已经不可能。”做了五六轮住宅投资的崔先生在楼市已经赚了几百万元，正打算继续投资住宅的他在新政“双限”之下转而关注商业地产，“如果有价格和投资前景都比较适合的商铺，我一定会考虑投资。”

　　数据显示，2010年天津工商业用房共成交17550套，成交面积为1940426平方米，与2009年相比增加了6.3%。成交价格方面，2010年天津工商业用房均价为11995元/平方米，与2009年相比上涨了35.4%。日前，一项关于商业地产前景的调查显示，本市超过七成的房地产投资者被不同程度地限购或限贷，其中超过四成的投资者遭遇“双限”。“津十条”对住宅的投资性购买需求起到了显著的抑制作用，在上千名拥有2套以上住房的受调查者中，有超过25%都表示开始转向商业地产，近五成则选择观望。

　　“商业地产投资比住宅投资需要更高专业性。”业内人士透露，新政后“宅转商”投资走向已经成为市场的重要趋势之一，但由于商业地产涉及的商铺、写字楼、公寓等业态对于非专业人士而言有些陌生，对其投资价值判断难以把握，因此不少投资者对商业地产仍处于观望态。

　　过渡型投资者青睐公寓

　　“商铺和写字楼的投资难度挺大的，受众群我也不熟悉，我还是比较倾向于酒店式公寓这种跟住宅接近的产品。”孙小姐也是“宅转商”投资者，她的原则是“做熟不做生”，即使转型投资商业地产也更倾向于公寓产品。

　　对于多数“宅转商”投资者来说，酒店式公寓等介于住宅和商业之间的业态是投资者最为青睐的产品。本次调查结果还显示，在住宅新政背景下，仍有近三成投资者选择继续投资住宅。该部分人群数量与不受限购限贷影响的投资者数量基本一致，表明房地产投资者依然看好住宅市场。

　　公寓产品中小户型扎堆的特点也是其被投资者看中的关键原因之一。小户型低总价特点一向受到年轻婚房族钟爱，这些即将踏入婚姻殿堂的准夫妻们，将小户型作为过渡性住房，往往会在1-3年内视经济能力而改善住房，因而小户型又被戏称为“蜜月房”。而新政的限贷限购却让过渡型购房者的改善预期变得希望渺茫，于是有不少“类刚需购房者”也将公寓产品作为购买对象。

　　写字楼租金持续上涨

　　部分投资者把眼光瞄向现房写字楼，这让近期本市写字楼市场租金持续上涨。春节之后，天津写字楼市场的总体毛租金与上一季度相比小幅增长，平均值达人民币3.6元/平方米·天，部分热门写字楼租金已达到5元/平方米·天左右，比春节前约上涨了10%左右。

　　有报告指出，北京、上海、广州、天津四大市场写字楼租金与售价均大幅上涨，其中北京上涨幅度最大达三成，天津上涨幅度最小达一成。 天津市场：截至2010年12月，天津写字楼市场平均售价14655元/平方米(建筑面积报价)，与2009年相比上涨14.8%；平均租金91元人民币/平方米·月(建筑面积报价)，与2009年相比上涨10.1%；平均空置率22.6%，与2009年相比下降17.5%。

　　转投商业地产两大注意

　　对于从住宅市场转投商业地产的“宅转商”投资者来说，到底如何选择商业项目？如何判别商业地产的投资价值？这些问题已经成为2011年楼市最热门的话题，也是投资者需要特别注意的两大问题。

　　“租售比”决定投资价值

　　租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200，就是说把房子出租后，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，就是划算的。

　　本市近期亮相的一些商业地产项目，由于回报率较为良好，激起了更多投资者对商业地产的投资热情。部分成熟的区域综合体项目有可能给商铺投资者带来比住宅投资高出一倍的利润回报。例如2010年11月开业的河东区某商业项目，入驻率几乎达100%，主力租户包括百货商场、电器卖场、影院、超市等。作为河东区目前第一个大型零售综合体，这一项目涵盖了该区域众多住宅社区从日常饮食到娱乐的多种需求。以该项目配套的步行中心街底商为例，平均售价约在35000元/平方米，100平方米的底商售价将近400万元，其目前平均租金为7元/平方米·天，年租金约在252000元，除去新购商铺要按房屋价格缴纳契税、印花税、房屋转让手续费、测量费等费用，预计可在18年内收回购房成本。该项目的租售比约为1：167，低于1:200的租售比虽然体现了该项目回报快的优势，但其超出了投资合理范围，购房者需要理性判别其真实性。

　　地段标准须“宏观+微观”

　　事实上，商业地产也未必都有那么高的回报率，因地段而异的投资价值需要综合考虑每个项目的具体情况。从宏观的区位布局到微观的铺位朝向和位置，商业地产的地段概念必须以综合视角来考量。

　　据地产中介公司透露，河北区胜利路附近一家150平方米左右的商铺，转让价约240万元，其目前年租金则为6万元左右，成本回报年限约40年；而河西区永安道附近同样面积的商铺出售标价则为480万元，但其年租金达到20万元左右，其成本回收年限缩短至24年。两个商铺的租售比分别为1:480和1:288。

　　专家表示，商铺地段好坏的标准与住宅地段的标准有不小的差异，“客流量大，销量就大”也是误区，无效客流无法给商家带来利润，商铺不仅要看目标消费群占多大比例，更要综合多方面因素，而且一旦所处商业区或者大消费环境出现问题，预期回报率可能无法实现，投资者预期租金收益也将很难保证。

　　同时专家也提醒投资者，商业地产房产权限较短，一般40到50年，而且水、电、煤气、暖气以及物业费等费用都要按照商业标准缴纳，比民用资源费用超出30-100%。

　　本组撰文 新报记者 安元 实习生 付麟