【财经网专稿】记者 王熙喜 3月1日，上海市房地产交易中心的官方网站“网上房地产”网提供的数据显示，2011年2月上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比上月大跌83%，创下了2006年以来商品住宅月成交量的最低记录；成交均价为20625元/平方米，环比上月降低了10%。

　　佑威房地产研究中心不愿透露姓名的分析师通过邮件对记者分析说，由于调控政策频出，2月份市场陷入了急冻。1月份，房产税将出台的预期造成了恐慌，上海楼市出现淡季不淡、供不应求的局面。但是，伴随着各类调控政策在1月末2月初陆续由传言变为现实，加上春节假期的影响，市场行情遭到了彻底的逆转，月成交量创纪录地跌破了20万平米大关，供销比也从1月的0.5：1变成了2月的2.2：1。而在四环五区中受影响最大的莫过于内环内区域，该区域2月商品住宅的成交量环比一月竟跌去了91%。

　　而汉宇地产发来的新闻稿显示，预计全市二手房2月份成交套数同比去年同期成交量萎缩不足10%。

　　对此，国信证券分析师方焱在电话中告诉记者，由于办证等手续滞后因素影响，3月可能更真实地反映调控政策的影响。至于二手房由于贷款困难、措施严厉，成交量下滑很正常，但由于2009年2月成交量也受调控影响，所以同比下降不多。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者，政策实质性收紧，更多投资投机客群被阻拦。2010年4月份，调控风暴掀起之时，上海二手住宅市场中首套、改善、投资客群比例大致为4：3：3，9-10月份这一比例调整为4：5：1。严厉版的限购令和房产税出台之后，投资性购房基本消失，改善性群体中也有2套以上的改善被抑制，保守估计直接被政策剔除掉的客群应该占到2-3成。

　　佑威房地产研究中心这名分析师在电话中告诉记者，限购令重创高端楼盘。“国八条”中杀伤力最大的莫过于限购令，而受限购令锋芒伤害最深的莫过于高端楼盘市场。2011年2月全市4万元以上的高端楼盘仅仅成交57套，成为自2009年3月以来成交量最小的月份。在去年末今年初掀起的一波豪宅热，就此被彻底浇灭。

　　别墅项目由于总价较高，也受到很大冲击，在2月仅仅售出105套，同样创造了2006年以来的最低纪录。

　　佑威房地产研究中心这名分析师表示，2月份全市商品住宅供应量为40万平方米，虽环比1月下跌了24%，但这一新增供应量已经相当于2月成交量的2.2倍。不过，其中能满足刚性需求的有效供应却相对不足，2月份多数新推楼盘皆为别墅项目或中高端公寓项目，在投资性需求遭到封杀的情况下，难以拉动全市成交量。

　　从成交价格来看，虽然全市均价有了10%的跌幅，但主要原因还是高端楼盘的滞销。虽然1月的涨价之风已经得到一定遏制，但只有绿地、万科等旗下等少数项目价格有了明显的下调，大部分项目价格没有出现大的波动。

　　楼市专评网分析师认为，由于政策尚处出台初期，诸多开发商以推迟开盘来对抗政策，市场供求关系依然得不到实质性的改变，房价自然难以下跌。不过只要政策持续一段时间，不堪资金链压力的开发商恐怕会下调价格。

　　(证券市场周刊供稿)