限购广州新政要点

　　◎在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房和二手房)。

　　◎在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　信贷

　　◎贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　广州落实新“国八条”细则日前已经通过市政府常务会议，预计将在近期正式对外公布。从目前已经透露的信息来看，广州新政细则不如北京版本严厉，但也将限购政策范围扩大到增城和从化地区，广州市国土房管局昨日还澄清某媒体报道，外地人购房要提交的纳税证明时间仍为一年。

　　外地人纳税证明未增至2年

　　广州国土房管局有关负责人昨日接受记者采访时指出，有媒体将广州落地新政即将出台的“外地人购房需提供2年内在本市累计缴个税或社保1年以上证明”解释为“外地人购房纳税证明从1年增加至2年”是不准确的。“实际上，要缴纳的证明年限仍然是1年以上，但这次明确限定是要在2年内的，一是为了方便执行部门操作，二是显示政策从紧，符合调控方向。”该负责人解释说。

　　广州市社科院研究员彭澎认为，“广州的限外措施比北京明显温和，在工作一两年后买房子很合理，如果外地人刚来广州就买房是很奇怪的，肯定有投资需求，不可能是纯粹居住需求。”彭澎认为，这么多年调控政策屡屡失败就是被刚性需求“忽悠”了，前些年房地产还有一些泡沫成长空间，现在泡沫已经到了临界点，如果再不控制就要出问题了。

　　对于日前很多人担心的限购限外政策会推高房租的问题，彭澎认为这是市场上散布的“烟雾弹”。他指出当前房租的上涨很重要原因是季节性，春节过后房租上涨是正常的，大量的外来务工人员回流都会促成租金有所上涨。而且限购政策会加大投资客按揭供房的压力，会促进房屋的出租。至于广州房租的上涨，他认为还有城中村改造等特殊原因。

　　留开口避免误伤改善型需求

　　记者从广州市国土房管局获悉，对于限购套数的认定将采取“认房不认贷”的标准，也就是说，如果本地家庭有两套房产，卖掉一套后还可以再买一套，不会受到贷款记录的影响。这也符合广州此前明确的“基本保障靠政府、改善需求有市场”的调控思路。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江昨日指出，允许卖一买一的政策将同时激活一、二手房市场，可以刺激改善需求者卖掉旧城区房改房、楼梯房之类的小户型房，再买一手大户型住房。黎文江指出，目前广州十区90—144平方米的大户型一手房已有22600多套供应量，占总量的48%，完全可以满足近期卖小买大的需求量，而开发商今年会继续推出大户型产品。

　　来自合富置业的数据显示，广州二手楼市中有40%为二次及以上的置业者，其中约15%为一次性付款。据估计，“二套房贷首付至少60%”的政策，实际上对约20%二手买家的经济负担能力产生一定的压力。

　　将会进入观望和消化期

　　同时，广州二手楼市约60%买家为首次置业者，不受禁购第三套房政策影响；二次及以上置业买家中约15%为“卖旧房换新房”的买家，估计拥有两套及以上的二手买家约25%，如果执行“拥有两套及以上住房限购”政策，这批买家将受到抑制。

　　合富置业首席分析师龙斌指出，广州若严格落实新“国八条”，对一手楼市的震动要大于二手楼市，估计会对约20%到30%的二手买家产生不同程度影响，对40%以上的一手买家产生实际影响，整体一、二手市场将会进入观望和消化期。

　　业内分析

　　广州房价年内或下跌

　　阳光家缘数据显示，去年10月广州首次出台限购令后，在其他区域成交量大幅下降的时候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。网签均价更是从去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。

　　经纬行研究中心主任朱健在接受记者采访时表示，从化、增城被纳入限购范围，这样广州市的购房消费欲望将明显被抑制，投资投机需求会大量减少，加上增城、从化由于去年的限购令其区域价格也在不断飙升，所以全部限购后整个广州市的成交和均价会有所下降，而有购房需求的消费者可能会进一步关注佛山等非限购区域的房地产市场。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，增城从化限购的影响力不在于减少成交量，而在于拉低房价。

　　广州市社科院研究员彭澎昨日分析指出，限购政策会对成交量产生比较大的影响，加上银根收紧，开发商的资金链出现紧张，销售压力积累到一定程度后，房价就会下降。他预计“年底内房价肯定往下走。”

　　竞宇按揭公司总经理鄢红胜认为，与以往的多次调控不同，此次新国八条以及地方细则均命中要害，预计楼市将经历一段较长的低迷期，房价更有可能出现15%-20%的松动空间。

　　本版采写：南都记者 王卫国(除署名外)